【正文】 ................................................ 20 月度市場(chǎng)總結(jié) ........................................................... 20 一、宏觀政策 金融 ? 央行上調(diào)六家銀行存款準(zhǔn)備金率 50 個(gè)基點(diǎn) 10 月 11 日上午，央行通知工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行及招商、民生兩家股份制銀行，將提高上述幾家銀行的存款準(zhǔn)備金率，提高幅 度為 50 個(gè)基點(diǎn)。至此，我國(guó)成為繼印度、巴西之后，又一選擇加息這一貨幣工具的新 興市場(chǎng)國(guó)家。對(duì)利率調(diào)整后各方面的反應(yīng)及出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題要及時(shí)處理并上報(bào)我部。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時(shí)間為準(zhǔn)。各級(jí)稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查；要利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等手段，加強(qiáng)對(duì)二手房交易中訂立“陰陽(yáng)合同”等偷逃稅款行為的查處。蘇州地稅部門表現(xiàn)，我市將按照上級(jí)相關(guān)要求來(lái)執(zhí)行。 名城房產(chǎn)研究 江蘇省蘇州市滄浪區(qū)竹輝路 298 號(hào) 6 對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90平方米及以下普通住房， 且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1% 稅率征收契稅；個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的， 不得享受上述優(yōu)惠政策，一律按 3%稅率征收契稅。 從本月成交的商業(yè)用地來(lái)看，均為園區(qū)范圍內(nèi)，小規(guī)模為主。 8 月份部分項(xiàng)目成交的走好，使得開發(fā)企業(yè)對(duì)“金九“信心大增，月度推盤情況極其活躍，即開即熱銷的效果，也使得新增供應(yīng)方面出現(xiàn)連續(xù)性的大幅提升，基本每個(gè)禮拜都有不錯(cuò)的新增表現(xiàn)；同時(shí)，針對(duì) 10 月份的住博會(huì)，部分項(xiàng)目在 9 月底便開始了上市的儲(chǔ)備，導(dǎo)致月度新增供應(yīng)達(dá)到了年度的最高點(diǎn)。從項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，上半月有低總價(jià)小戶型項(xiàng)目中新汀蘭、華園星城、首開悅瀾灣的發(fā)力，也有針對(duì)改善性需求的海尚壹品、和風(fēng)雅致的熱銷；而下半月，盡管有小戶型東方維羅納的成交沖擊，但雙湖板塊高端項(xiàng)目國(guó)賓一號(hào)再度發(fā)力， 44 套新增房源去化一半；同一板塊大湖城邦云庭項(xiàng)目，在新房源的推出下也有所發(fā)揮，以及園區(qū)絕對(duì)大盤中海國(guó)際社區(qū)的長(zhǎng)島灣和愛丁堡兩大社區(qū)精裝房源的集體發(fā)力；綜合創(chuàng)造了本月區(qū)域成交幅度的走高；同時(shí)，地方版“限 購(gòu)令”將要出臺(tái)的傳聞，中高端項(xiàng)目簽約的發(fā)力，也是引導(dǎo)月度均價(jià)走至新高的關(guān)鍵。西北滸通板塊前幾個(gè)月新增市場(chǎng)不夠活躍，而新盤朗地藍(lán)山郡的首次開盤明顯給這個(gè)板塊注入了較大活力，無(wú)論是小高層公寓還是多層洋房，首次的推出均達(dá)到了較為理想的去化效果，首批上市的 287 套房源當(dāng)月簽約量達(dá) 261 套，是區(qū)域成交的有力支持。滄浪區(qū)大盤世茂運(yùn)河城依然是成交的主力，月度簽約量 122 套；中海胥江府也有 30 余套的去化，以及湖山新意、南門綠郡、金色家園等均有十幾套的發(fā)揮，不過(guò)整體簽約力度不及 9 月份；不過(guò)，盡管成交情況有所下滑，但滄浪區(qū)本月表現(xiàn)有新的亮點(diǎn)，新盤萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)別墅項(xiàng)目的推出銷售，創(chuàng)造了不錯(cuò)的市場(chǎng)接 受度，古城情結(jié)、地域珍稀性均為該項(xiàng)目帶來(lái)了較大的市場(chǎng)關(guān)注度，首批 96 套上市房源本月簽約達(dá) 34 套 (地下室不另記 )，該項(xiàng)目千萬(wàn)的總價(jià)表現(xiàn)是區(qū)域月度價(jià)格的有力支撐，也使得滄浪區(qū)均價(jià)遠(yuǎn)超過(guò)其他區(qū)域的表吸納。去年上半年剛性需求大量釋放， 8 月份以后改善性需求逐漸占據(jù)了較大的成交比例，因而 10 月份的成交中不乏眾多大中戶型的去化，同時(shí)住博會(huì)秋交會(huì)的作用也使得部分普通房源 入市成交； 20xx 年 10 月份，盡管兩場(chǎng)房交會(huì)作用并不突出，但“限購(gòu)令“的傳聞加速了部分改善性需求和高端購(gòu)房群體的市場(chǎng)消化力度，使得大部分大中戶型項(xiàng)目推出均能得到良好的去化，而首套房首付款的提高，也使得部分低總價(jià)小戶型項(xiàng)目得以熱銷。園區(qū)板塊熱盤效應(yīng)較為明顯，房?jī)r(jià)飛漲首付款的提高，使得部分新興板塊的低單價(jià)低總價(jià)小戶型房源一經(jīng)推出便帶來(lái)極大的熱銷，再加上中高端項(xiàng)目在“限購(gòu)令“傳聞沖擊下的發(fā)揮，使得成交環(huán)比出現(xiàn)小幅的增長(zhǎng)。而其他區(qū)域盡管波動(dòng)較小，但 9 月份樓市的好轉(zhuǎn)使得部分項(xiàng)目原本就出現(xiàn)了價(jià)格的上漲勢(shì)頭，再加上“限購(gòu)令“傳聞下眾多改善性需求或中高端購(gòu)房群體的助推，月度均價(jià)整體呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲近百分之十。 信貸收緊，加息跟進(jìn) 二次調(diào)控除了在政策方面的發(fā)力，信貸方面也出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，央行針對(duì)幾大銀行存款準(zhǔn)備金率的提升，貸款基準(zhǔn)利率的提高，一定程度上限制了央行放貸的額度，提高了購(gòu)房 者的資金壓力和還貸壓力；而加息的跟進(jìn)，是銀根收緊的信號(hào)，除了應(yīng)對(duì)們目前的通脹現(xiàn)狀，也是抑制流動(dòng)性資金減少資金大量涌入樓市的手段。 平江區(qū)依然是月度供需表現(xiàn)的一個(gè)特例，加大政策房的供應(yīng)是今年樓市的熱點(diǎn)，而平江區(qū)在售商品房項(xiàng)目極少，一向也是政策房成交的熱點(diǎn)區(qū)域， 10 月份以來(lái)，均有大批量的政策房上市，但區(qū)域整體成交力度一直表現(xiàn)有限，導(dǎo)致了供需比例的失衡，新增供需比高達(dá) 的異常表現(xiàn)。但園區(qū)在套數(shù)的增長(zhǎng)下成交面積卻反而下滑，主要源自 10 月份中新汀蘭、東方維羅納等部分小戶型項(xiàng)目的沖擊，一定程度上影響了區(qū)域成交套均面積，總成交量反而出現(xiàn)下滑。究其原因， 09 年樓市成交的走好，使得土地市場(chǎng)也大受熱捧，同年 9 月綠城的拿地、 11 月及 20xx年 1 月的大型土地拍賣，土地市場(chǎng)成本均是一漲再漲，明顯也助推了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高；而 20xx 年調(diào)控的影響，往往在成交不夠活躍的情況下，市場(chǎng)會(huì)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)甚至以中高端項(xiàng)目的推出應(yīng)對(duì)，其價(jià)格表現(xiàn)一定程度上也拉高了市場(chǎng)的均價(jià)發(fā)揮，同時(shí)也會(huì)引起周邊項(xiàng)目的價(jià)格跟風(fēng)，使得市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)依然一路上揚(yáng)，同比上漲幅度驚人。 ? 從成交套數(shù)的同比來(lái)看，成交的熱點(diǎn)依然在園區(qū)、吳中區(qū)、高新區(qū)等方面，作為十一住博會(huì)的主場(chǎng)，往往能帶來(lái)月度成交的提升，因而無(wú)論是去年同期 還是今年，園區(qū)在 10月的表現(xiàn)力度均起到了絕對(duì)的支撐作用。同時(shí)，熱點(diǎn)大盤合景峰匯國(guó)際也保持了持續(xù)的發(fā)揮，本月銷售量提升至 199 套，同時(shí)，其精裝房源的銷售，一定程度上也拉升了區(qū)域的價(jià)格表現(xiàn)。而區(qū)域本 月普通住宅的成交熱點(diǎn)在新推項(xiàng)目上層 9 號(hào)及山合院的公寓方面，兩大項(xiàng)目成交套數(shù)均達(dá)兩百套以上，特別是上層 9 號(hào)項(xiàng)目，首批推出的 289 套房源基本去化一空，位置偏遠(yuǎn)帶來(lái)的價(jià)格的優(yōu)勢(shì)還是引導(dǎo)了極大的市場(chǎng)關(guān)注度。而 10 月的蘇州樓市，盡管相比 9月成交量也有小幅 的下滑，但在地方版調(diào)控細(xì)則并沒(méi)有正式出臺(tái)及執(zhí)行、部分改善性需求和投資性需求的搶搭末班車效應(yīng)下，中高端項(xiàng)目成交發(fā)揮良好，整體成交市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，特別是成交均價(jià)方面， 10 月份的價(jià)格走勢(shì)更是再創(chuàng)歷史新高，全市月度均價(jià)由五位數(shù)的“ 10”打頭首次升至“ 11” 打頭，樓市“銀十 名城房產(chǎn)研究 江蘇省蘇州市滄浪區(qū)竹輝路 298 號(hào) 12 月”完美收官。 三、蘇州住宅市場(chǎng)月度分析 10 月上市 量分析 區(qū)域 園區(qū) 高新區(qū) 金閶區(qū) 平江區(qū) 滄浪區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 上市面積（㎡） 0 名城房產(chǎn)研究 江蘇省蘇州市滄浪區(qū)竹輝路 298 號(hào) 10 蘇州各區(qū)月度新增上市量（萬(wàn)方）同比圖024681012141618202 0 0 9 年1 0 月 2 0 1 0 年1 0 月2 0 0 9 年1 0 月 0 0 2 0 1 0 年1 0 月 0 園區(qū) 高新區(qū) 金閶區(qū) 平江區(qū) 滄浪區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū)蘇州各區(qū)月度新增上市量（萬(wàn)方）環(huán)比圖048121620242832364020 10 年9月 20 10 年10 月20 10 年9月 20 10 年10 月 0 園區(qū) 高新區(qū) 金閶區(qū) 平江區(qū) 滄浪區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源于蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)，以新增預(yù)售量為基礎(chǔ) 分析： 從同比情況來(lái)看， 20xx 年 10 月份的新增上市情況明顯要好于去年同期，除了中心