【正文】 20xx 年上海市商品房平均售價相對 20xx 年在 1－ 2 月有所回落后， 3－ 5 月卻繼續(xù)出現(xiàn)了上漲， 5 月份達到最高峰， 6 月份有所回落，卻仍然未低于 20xx 年交易均價。 廣州的二手樓市總體發(fā)展與一手房近似，交易量現(xiàn)已萎縮至高峰時期約 40%水平，而其發(fā)展總體有著與一手商品房此消彼漲的現(xiàn) 象。 廣州房地產(chǎn)市場綜合評價 廣州為了促進樓市的健康發(fā)展，于 20xx 年底 20xx 年上半年，有一定數(shù)量的限價房上市，都取得了不錯的銷售業(yè)績，與市場的整體交易量萎縮相比，限價房市場表現(xiàn)得一枝獨秀，這足以說明廣州的剛性需求仍然存在，市場濃郁的觀望氛圍和高企的房價抑制了購買力的釋放。 深圳 20xx 年 1－ 7 月二手房交易成交量分析 01020304050 萬平方米 與一手房類似， 20xx 年 2 月交易量萎縮至最低，之后逐月呈回升趨勢，但交易總量相對往年萎縮幅度亦比較大。 各地均有部分項目，特別是中端市場項目已經(jīng)出現(xiàn)了或明或暗的降價情況，房價亦開始有所回落，但仍 然處在近年的高位，消費者仍然不買單，降價的呼聲仍然很高。因而中央下一步的目標很可能是“既要保證經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，也要繼續(xù)采取緊縮政策”。 上半年珠海三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率 項目 實際完成 同比增長 增幅增減 對 GDP 增長貢獻率（ %） 貢獻率同比增減（百分點） (億元 ) （ %） （百分點） 地區(qū)生產(chǎn)總值 12 100 ― 第一產(chǎn)業(yè) 0 第二產(chǎn)業(yè) 工 業(yè) 14 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 交通運輸、倉儲和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 7 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 7 其他服務(wù)業(yè) 13 營利性服務(wù)業(yè) 非營利性服務(wù)業(yè) ，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整 上半年全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %，同比放慢 個百分點。上半年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 （ 2） 上半年珠海經(jīng)濟發(fā)展存在的重要問題 上半年我市經(jīng)濟運行較為平穩(wěn)，但經(jīng)濟發(fā)展方式不合理，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，國際成本輸入型通脹壓力加大。上半年有半數(shù)企業(yè)生產(chǎn)增長情況不理想，出現(xiàn)生產(chǎn)減少或接不到訂單現(xiàn)象。 然而，長遠來看，珠海經(jīng)濟有著巨大的上升空間，被定位為珠三角西部中心城市的珠?，F(xiàn)有 11 大重點工程項目被列入省“新十項工程”： 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目首當其沖：廣珠城際軌道、廣珠鐵路、港珠澳大橋、珠海港高欄等港區(qū)碼頭項目、高欄港進港航道擴建工程等，總投資預(yù)計 1191． 2 億元，在珠海境內(nèi)投資就超過 570 億元。 （ 2）珠海 20xx－ 20xx 年 商品房 新開工面積 珠海2 0 0 3 2 0 0 8 年商品房新開工面積分析05010015020025030020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月新開工面積（萬㎡） 從商品房新開工面積看，珠海 20xx 起年開工面積開始超過 200萬㎡， 20xx 年進入最高峰期，僅上半年開工面積 就已超過以往任何 年份，同比上年同期增幅達到 ％，開工面積數(shù)字巨大。 （ 10）珠海 20xx－ 20xx 年二手房銷售面積 珠海2 0 0 3 2 0 0 8 年二手房銷售面積分析 02040608010012014016020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月銷售面積（萬㎡） 與商品房二級市場一樣，珠海二手房銷售面積 20xx－ 20xx 年亦逐年增加， 有所不同 的是 ， 二手房銷售面積增幅比較平緩。 c. 珠海的房地產(chǎn) 完成 投資 額 20xx 年升溫加速， 20xx年集中噴發(fā)，進入 20xx 年增速雖然減緩，但投資總額仍然巨大， 全面極有可能超過 20xx 年 。 面對全面降溫的樓市，珠海即便已經(jīng)有了港珠澳大橋建造資金落實的重大利好，但客戶已然 失去了 對輪番炒作過的諸多利好題材 的敏感，珠海要想在悲觀市場下走出自己獨立的行情非常困難。 市區(qū)各樓盤銷售情況均不樂觀，部分樓盤整 月銷量為零或者僅有幾套，正常銷售樓盤銷售最為活躍的金域藍灣通過不間斷的銷售活動尚能取得 20 套 /月左右的銷售業(yè)績。 珠海 新香洲、前山 樓盤產(chǎn)品供應(yīng)情況分析 （ 1）新香洲、前山在售樓盤產(chǎn)品數(shù)量及構(gòu)成 總體 分析 新香洲/ 前山在售樓盤供應(yīng)戶型數(shù)量分析32011044062294668105 550100020xx3000一房 二房 2+1 三房 四房 復(fù)式 聯(lián)排別墅單位：套 新香洲/ 前山在售樓盤供應(yīng)戶型配比分析%%%%%%%一房二房2+1三房四房復(fù)式聯(lián)排別墅 以上兩個圖標顯示，新香洲、前山在售樓盤推出共計 4944 套單位，三房比例最大，占總數(shù) %，其次為二房，占比為 %，大戶型產(chǎn)品比例較少。 鳳山旭日臺 20xx 年 7 月 一次性付款 折 ,按揭付款 折 . 5 樓折后起價 5600元 /㎡ ,折后均價6000 元 /㎡ . 蔚藍東岸 20xx 年 3 月/20xx 年 6月 毛坯房起價 6780 元 /㎡ ,均價 :7600元 /㎡ 。 谷銘文城 發(fā)展商：珠海谷銘文城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：明珠路西側(cè)（華發(fā)嘉園東北側(cè)） 建設(shè)規(guī)模： ㎡ 工程進度：地下室頂板施工 產(chǎn)品分布： 從該項目規(guī)劃方案看，該項目共有 8 棟： 1 棟 22 層（一梯多戶小戶型）、 4 棟 18 層高層（一梯四戶）、 3 棟 25 層（一梯三戶及一梯 四戶）；據(jù)此在尚未取得該樓盤詳細 資料的情況下，基本可以 推斷 該樓盤產(chǎn)品涵括了小戶型、中戶型及中大戶型三類產(chǎn)品。 珠海 新 香洲 、前山 區(qū) 區(qū) 房地產(chǎn)潛在供應(yīng)情況與分析； 項目名稱 發(fā)展商 項目地址 建設(shè)規(guī)模 進展情況 區(qū)安居園二期 珠海市香洲正方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山霞光路南側(cè) 32354㎡ 完成規(guī)劃報建 谷銘文城 珠海谷銘文誠房地產(chǎn)有限公司 前山新沖路北側(cè) ㎡ 地下室施工 谷銘翠城 珠海谷銘文誠房地產(chǎn)有限公司 前山翠前路西側(cè) ㎡ 地面 3層 棕櫚假日 珠海市國鼎集團有限公司 前山明珠北路西側(cè) ㎡ 地面 45層 映暉灣 權(quán)暉置業(yè)（珠海）有限公司 前山沿河路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 同裕房產(chǎn)南溪項目 珠海市同裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山 廣珠公路東北南溪村東側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 正漢投資前山粵海西項目 珠海正漢投資管理有限公司、珠海市嘉茂投資發(fā)展有限公司 前山粵海西路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 港都花園二期 珠海市新業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山港前路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 尚東 .領(lǐng)御 珠海經(jīng)濟特區(qū)千帆房產(chǎn)有限公司 香洲梅華西路北側(cè)紅山路北端 ㎡ 完成規(guī)劃報建 華夏中廣城 20樓 珠海市中廣置業(yè)有限公司 九洲大道北、蘭埔路南側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 御景國際花園 珠海恒晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前山梅華西路南側(cè) ㎡ 地下室施工 招商花園城 珠海源豐房地產(chǎn)有限公司 前山翠前路西翠微西路北側(cè) 360000㎡ 規(guī)劃報建 方圓別墅項目 珠海市雍樺園房地產(chǎn)投資有限公司 香洲梅華西路北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 中珠水晶堡 珠海中珠股份有限公司 香洲紫荊 路 12號 ㎡ 即將預(yù)售（預(yù)計 8月） 鑫海園 珠海市昊辰商貿(mào)有限公司 前山大環(huán)西壯林學(xué)校北側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 富強房產(chǎn)梅華路項目 珠海市富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香洲梅華路北、三臺石路東側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 恒福投資翠前路項目 珠海恒福投資有限公司 前山人民西路南、翠前路東側(cè) ㎡ 完成規(guī)劃報建 嘉豐花園二期 珠海市仁龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香洲花園大街 ㎡ 完成規(guī)劃報建 中海前山項目 中海地產(chǎn) 前山三臺石路南沿河路東 側(cè) 387300 ㎡ 前期策劃 合計 ㎡ 據(jù)上表的不完全統(tǒng)計，前山、新香洲片區(qū)潛在供應(yīng)量巨大，既有與本項目規(guī)模相當?shù)男⌒晚椖抗?yīng)，亦有象招商花園城等品牌發(fā)展商 的大型項目入市，新香洲、前山片區(qū)將是珠海未來幾年不可忽視的主角。 c． 結(jié)論： 從在售產(chǎn)品看， 與公司 珠海項目 項目產(chǎn)品存在直接競爭的并不多，當初確定樓盤時所瞄準的市場機遇仍然存在。 中澳新城、錦繡陽光花園都不同程度有所降價，降幅約 15－ 20％。 在 宏觀調(diào)控生效、珠海取消了購房入戶政策后，各區(qū)域的客戶組成 發(fā)生了微妙的變化：西區(qū)市場外省移民有所減少，市區(qū)客戶比例略有上升，原來的投資客戶隱退，市場由西區(qū)企業(yè)員工和市區(qū)客戶唱主角；海景樓市場變淡，但客戶群體基本沒有發(fā)生質(zhì)的變化；市區(qū)和坦洲客戶構(gòu)成變化不大，只是投機、投資客戶隱退了。 然而， 在珠海堅挺的房價背后，卻是危及四伏： 首先，在逆市下珠海房價雖然沒有 下跌 ，但成交量已然開始萎縮，一手商品房成交量萎縮至 20xx 年水平（其中應(yīng)包含有 20xx 年成交單位，因統(tǒng)計時差而計算入 20xx 年，實際應(yīng)該更低），而二手房市場交易量則直接萎縮至 20xx 年水平 。但從香洲區(qū)來看，銷量自春節(jié)后有所回升，但 4－ 6 月呈現(xiàn)跌勢， 二手房市場表現(xiàn)低迷，成交量萎 縮到 20xx 年水平。 （ 6）珠海 20xx－ 20xx 年商品房銷售金額 珠海2 0 0 3 －2 0 0 8 年商品房銷售金額分析380001 392136672715893989205708169694505000001000000150000020xx000250000020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月銷售金額（萬元） 商品房銷售金額與銷售面積類似， 20xx－ 20xx 年逐年增長， 20xx年起開始加速， 20xx 年達到頂峰。 珠海電廠 6 號機組、金灣 LNG 接收站項目的總投資，就達到了 188 億元。 由于國家頻密出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制了投資性和投機性的住房需求，市場觀望氣氛濃厚，全國主要城市的房地產(chǎn)銷售量縮價跌，我市情況也不例外，上半年商品房銷售面積萎縮了 1 成，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降 %；股指大幅下挫，上證指數(shù)從 6100 多點滑至目前的不足 3000 點。 國際能源、糧食、原材料價格大幅攀升，推動了國內(nèi)原料、工 業(yè)品價格和消費品價格的全面上漲，引發(fā) CPI 持續(xù)走高。企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅分別增長 %、 %和 %。 “三駕馬車 ”速度放慢，投資、出口增幅回落，消費增速低于全省平均水平 固定資產(chǎn)投資增速高位回落。 E．調(diào)整過后，房地產(chǎn)將迎來更 健康 的春天 長期的觀望氛圍關(guān)系到市場穩(wěn)定、消費預(yù)期和金融風(fēng)險，政府還需要一個健康的房地產(chǎn)市場 來帶動經(jīng)濟發(fā)展 ，政府不會允許 樓市 的長期萎靡， 宏觀調(diào)控總會放松。 C．救市呼聲不斷， 對房地產(chǎn)單獨松綁基本不可能 部分開發(fā)商在高壓下以危及金 融安全為由，發(fā)出了救市的呼聲，要求政府放 松房地產(chǎn)資金。 下半年，中小開發(fā)商的資金壓力將比上半年更大，這將是中小開發(fā)商進一步下調(diào)房價的主要壓力；而大型的上市公司，在上半年業(yè)績廖廖的情況下，下半年業(yè)績壓力也將顯現(xiàn)，他們有完成年度銷售任務(wù)的需求，這也將成為他們房價下調(diào)的壓力。 深圳 20xx－ 20xx 年一手商品房銷售面積分析 深圳2 0 0 4 2 0 0 8 年商品房銷售面積分析93699379855517082090170650015402004006008001000120020xx 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6 月商品房（萬㎡） 住宅（萬㎡） 上表顯示，深圳市商品房交易量從 20xx 年起開始下滑， 20xx 年相對 20xx 年下滑幅度達到 45％，而 20xx 年上半年僅有 170 萬㎡消化量，下滑幅度進一步加劇，成交量嚴重萎縮。進入 20xx 年后，廣州一手樓價在 931610997 元 /㎡范圍波動。 從銷售價格上看，上海 20xx年商品房銷售均價已經(jīng)達到 6842 元， 而 20xx 年及 20xx 年上半年的成交均價也僅分別為 8361 元、 838