【正文】 1319 萬元，企業(yè)實現(xiàn)凈利潤 3958 萬元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活咸寧在建材市場，是一項有利于國家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項目。從本報告前文對市場的調(diào)查與分析得知，高消費階層人群對高檔住宅的裝修需求正與日俱增，而從咸寧市、尤其是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場來看，目前咸寧建材市場規(guī)模小、格調(diào)品位偏低，無法滿足不斷增長的市場需求。 第三階段是商鋪銷售階段。昊天大市場順應(yīng)天時地利人和，它建成，必將成為輻射咸寧地區(qū)建材家居批發(fā)中心，為市民提供大量就業(yè)機會，促進咸寧經(jīng)濟發(fā)展。 五、用決策樹計算項目綜合風(fēng)險值 假定四個方面因素的權(quán)值分別為：政治因素 ，經(jīng)濟因素 .2，市場因素 ,項目開發(fā)過程因素 ，其中項目開發(fā)過程中三個階段的權(quán)值分別為：獲取土地 ，建造房屋 ，銷售房產(chǎn) 。本項目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說，本階段基本上無風(fēng)險，而且近幾年的土地價值在不斷攀升。 一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險 當(dāng)前國內(nèi)及咸寧市的社會、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識在逐步增強，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀，該方面的風(fēng)險系數(shù)可假定為 。二三期今年 10年完工投入使用。 節(jié)能 本項目主要能耗為：水、電。 安全衛(wèi)生 防雷接地 為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進線處裝設(shè)閥型避雷器 32 一組，變壓器中性點采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于 4 歐姆。 二、優(yōu)勢分析 坐落經(jīng)濟開區(qū)中心地帶，最好位置及最大開發(fā)空間的土地。重點宣傳政府及有關(guān)部門對入市客商的各項優(yōu)惠政策。 第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃 項目二三期建設(shè)安排 : 2020年 9月，完成施工圖紙設(shè)計，及地基處理。 （ 5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設(shè)與城鎮(zhèn)形象工程有機結(jié)合起來，建立規(guī)模適度、管理有序、服務(wù)配套的居住小區(qū)。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長工程”。為本項目聚集人氣創(chuàng)造了條件。三是通過為商戶提供信息、結(jié)算、儲存、配送、運輸?shù)确?wù)，對場內(nèi)經(jīng)營與管理進行整體策劃，在服務(wù)過程中引導(dǎo)商戶按照市場規(guī)則有序開展經(jīng)營活動，提高市場經(jīng)營管理水平。 管理：開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運行管理機制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項目實現(xiàn)價值的重要因素。 (五 )、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標(biāo) 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為契機，以項目開發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強自身建設(shè)，完善管理機制，力爭將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機制創(chuàng)新先行區(qū)。 醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費者的認同。 ② 開發(fā)理念滯后 從調(diào)查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對象不乏其中。 咸寧商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行 街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。純投資者比例極少，約占5%份額。價格年增長速度約 10%。但實際上， 2020 年，全年共供應(yīng)土地約 1000畝。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。全年城市市場社會消費品零售總額 億元，增長 %；農(nóng)村市場社會消費品零售總額 54 億元，增長 %。但仍然處湖北省第 10 位，仍然處中下游位置。信用環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評為“ A 級信用市”。近幾年全市建成或基本建成重點項目 1724 個，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項目取得重大進展，咸安區(qū)進 入全省縣域經(jīng)濟 20 強。 有“湖北南大門”之稱。其定位和開發(fā)既是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展的需要，也是構(gòu)筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個重要組成部分。 咸寧市素有“湖北南大門”之稱，歷為南下北上的主要通道，昊天大市場地處咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 107 國道，為咸寧市與武漢 市之間的必經(jīng)要道 ,周邊多家大型建材機電企業(yè)與之相鄰 ,并有大量新進駐企業(yè)廠房在建，潛在客戶眾多、地理位置優(yōu)越是昊天大市場項目銷售的最大的一個亮點，周邊環(huán)境舒適，生活設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施完善，交通便利，目前咸寧市因經(jīng)濟政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強大的核心競爭力，就急待進一步的整合和提升 ,為本項目的商業(yè)部分的銷售提供了強有力的保障和機會。 咸寧經(jīng)濟概況 近年來在武漢“ 8+1”城市圈發(fā)展計下，咸寧發(fā)展進入快車道，初步測算， 2020 年，全市生產(chǎn)總值達到 280億元，年均增長%，人均生產(chǎn)總值達到 10672 元。民營經(jīng)濟成份進一步擴大，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟增加值達到 175億元，占 GDP 比重達到 63%，比 2020年提高 個百分點。咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是 2020 年 11 月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 備注：經(jīng)濟增長迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，居民消費能力有限，與沿海城市相比有較大差距。 11 咸寧交通概況 咸寧市地處華中腹地，位于 京廣鐵路 、武廣高速鐵路、 G4 京港澳高速公路， G56 杭瑞高速公路、 G45 大廣高速公路和 10 107國道 中段，區(qū)位適中，交通便捷。 總體戰(zhàn)略：實行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。今年共銷售商業(yè)面積約8 萬平方米，其中城區(qū)銷售 萬平方米，總銷售 1220 套商業(yè)用房。私營老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購房主力軍。 今年前十月共 1356 套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項目、 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強。外地客戶投資置業(yè)較少。房地產(chǎn)企業(yè)是與時 俱進的潮頭企業(yè)。 （二）開發(fā)商簡介 公司注冊資金 6000 萬元，現(xiàn)有管理人員 58 人，其中技術(shù)人員32 人，擁有高級職稱 2人，中級職稱 22 人，初級職稱 8人。按照建設(shè)新型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的設(shè)計要求，開發(fā)區(qū)以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)和大項目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。 （ 1）整頓規(guī)范關(guān)閉零散市場，建立現(xiàn)代規(guī)范專業(yè)大市場 23 （ 2）承擔(dān)周邊直至鄂東南消費市場； （ 3）承擔(dān)輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿(mào)流通基地。 根據(jù)上述論述的消費群體的特征得出市場建設(shè)要點是： 首先建材市場業(yè)態(tài)經(jīng)營的基本特征是整個市場是由經(jīng)營燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品結(jié)構(gòu)以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。 五 、項目的優(yōu)勢及機遇 昊天大市場周邊環(huán)境特點可以看出： 優(yōu)勢： （ 1）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商 26 業(yè)氛圍創(chuàng)造了極好的條件。 按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟。武漢城市圈近期目標(biāo)是， 2020年建設(shè)成為我國內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極 之一。 隨著人流的增加，將為本項目帶來巨大的價值提升。 2020年 10月，三期完工投入使用。在交易、結(jié)算、交割等各項服務(wù)中體現(xiàn)“公平、公開、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。 環(huán)境保護措施 （ 1）根據(jù)市場各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時運往垃圾站，同時安排保潔人員對市場地面道路進行定時清掃；商鋪門前由客商負責(zé)清掃，并實行垃圾袋裝以 保持整個市場的整潔，制造良好的交易環(huán)境。市場物業(yè)管理公司將負責(zé)定期進行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。 第 八 章昊天大市場的財務(wù)評價 前期土地購置費用為人民幣 3094 萬元。 37 資金籌措 項目一期資本金及自籌資金： 10000 萬元（含土地購置費 1860萬元） 其中：資本金 1000萬，股東追加投資 4000 萬元，項目建設(shè)期銷售再投入 5000 萬元?；谶@兩方面的因素，本項目所提供的專業(yè)市場就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場方面的風(fēng)險還有其它因素，本方面的風(fēng)險系數(shù)假定為 。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個方面：①市場需求；②營銷策略和手段；③銷售價格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽；⑦售后服務(wù)等，而且各個方面是隨著時間的推移在不斷的變化的。因此項目不管是經(jīng)濟效益還是社會效益，都是可行。本階段風(fēng)險較大，其系數(shù)可假定為 。 第一階段包括獲取用于開發(fā)的土地和得到相應(yīng)部門的認可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準(zhǔn)，同時充分考慮土地成本問題。下面從政治、經(jīng)濟、市場、開發(fā)過程等方面分析本項目的風(fēng)險（注：風(fēng)險系數(shù)： 0為最大風(fēng)險，即成功機會為 0； 1為最小風(fēng)險，即成功機會為 100%）。 一、 昊天大市場項目銷售及成本評價 一、銷售收入： 昊天大市場項目分三期開發(fā)，總開發(fā)面積 22 萬平方米，一期限商業(yè)鋪面 萬平方米，共有商鋪 1070 間。管理公司成立保安隊，計劃配備 20 人，同時與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財產(chǎn)、商品的安全。 （ 3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護具體措施安排專職人員組織實施。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場，溝通下游各級批發(fā)和零售市場，召開各種形式的商貿(mào)洽談會。 （ 2）招商策略 在市場建成之前，計劃加大宣傳力度，通過手冊宣傳及電視臺、電臺、報紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對面交流溝通等方式，讓建材商品品類的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和經(jīng)營戶預(yù)知市場建設(shè)信息和招商信息。 湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機制和運營模式是本項目成功的無形資產(chǎn)。 （ 3）咸安經(jīng)濟開發(fā)計劃，推動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的啟動和復(fù)蘇，為昊天鳳凰的建設(shè)提供了展示的舞臺。集中力量抓好一批重大項目建設(shè)。 （ 2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項目提供了發(fā)展的空間。二是全面提升商戶的經(jīng)營品位，培育經(jīng)營特色，利用良性的市場氛圍，將其改造成專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。如本項目所處的地理位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設(shè)計是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項目價值的實現(xiàn)。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座 35KV 變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。 （三）周邊配套 學(xué)校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學(xué)、南門小