【正文】 于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)。從 2 月 1 日起，《連云港市商品房?jī)r(jià)格行為規(guī)則》正式出臺(tái)，以進(jìn)一步規(guī)范 連云港 市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序。 ? 商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià) 商品房銷售必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和公告制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須在其售房場(chǎng)所醒目位臵張貼價(jià)格主管部門監(jiān)制的標(biāo)價(jià)簽。 ? 整體營(yíng)銷水平相對(duì)落后，營(yíng)銷手段單一，形象包裝手法簡(jiǎn)單。由于新浦老城區(qū)給人擁擠、嘈雜的感覺(jué)，因此很多人購(gòu)買住宅時(shí)比較傾向建筑和環(huán)境規(guī)劃好的東區(qū)物業(yè)。 營(yíng)銷手段： ? 本地所開(kāi)發(fā)品質(zhì)一般的小規(guī)模項(xiàng)目基本上實(shí)行自行銷售，大規(guī)模項(xiàng)目銷售多聘請(qǐng)外地代理公司為其代為銷售物業(yè)。 據(jù)考古學(xué)研究結(jié)果證實(shí)，遠(yuǎn)在１萬(wàn)年以前，古朐山即現(xiàn)在的錦屏山地區(qū)就有古人類活動(dòng)。 這座黃海之濱的美麗城市正煥發(fā)著前所未有的勃勃生機(jī)，迎來(lái)了又一次跨越式的大好機(jī)遇。日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多，也是全佳地區(qū)之一。有大小山峰２１４座，主要有南云臺(tái)山、中云臺(tái)山、北云臺(tái)山、錦屏山、馬陵山、羽山、夾山、大伊山等，其中最高峰為南葉山主峰－玉女峰，也為江蘇省境內(nèi)最高峰，海拔６２５米。加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化投資和發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步增強(qiáng)陸橋橋頭堡綜合實(shí)力和服務(wù)功能，為把連云港市建成實(shí)力較強(qiáng)的新興工業(yè)城 市、區(qū)域性國(guó)際貿(mào)易城市、環(huán)境優(yōu)美的旅游城市、現(xiàn)代化交通樞紐和國(guó)際性海港城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 全面推進(jìn)教育的改革和發(fā)展 堅(jiān)持把教育放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，提高教育現(xiàn)代化、信息化水平，發(fā)揮教育對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的先導(dǎo)性、全局性作用。開(kāi)發(fā)區(qū)直接利用外資累計(jì) 2 億美元。城鎮(zhèn)居民戶均擁有一套成套住房，人均居住面積 14 平方米。 20 ? 市區(qū)發(fā)展目標(biāo) 2020 年，人口達(dá) 73 萬(wàn)人， 城 區(qū)面積 75 平方公里，人均道路面積12 平方米，綠化覆蓋率 35％，人均公共綠地 平方米，燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到 95％，初步形成大城市的基本框架。海連東路實(shí)現(xiàn)主體竣工通車，提高了連接?xùn)|西城區(qū)快速干道的通行能力和道路檔次。隴海鐵路貫穿境內(nèi)，鐵路公路客運(yùn)貨運(yùn)運(yùn)輸功能齊全。 二是勞動(dòng)力素質(zhì)較高。 ? 特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 連云港市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，是開(kāi)展招商引資的良好載體。 時(shí)段劃分： 峰段： 8： 00－ 12： 00 17： 00－ 21： 00 平段： 12： 00－ 17： 00 21： 00－ 24： 00 28 谷段： 24： 00－次日 8： 00 供水 類別 價(jià)格（元 /噸） 工業(yè)用水 商業(yè)用水 生活用水 注： 污水處理費(fèi)按照自來(lái)水用量征收，已在自來(lái)水費(fèi)中收取，不再另行收取。近年來(lái)連云港市軟環(huán)境整治成效逐步顯現(xiàn)，外來(lái)投資商給予充分肯定，對(duì)擴(kuò)大招商引資產(chǎn)生積極影響。為此，連云港市 政府和有關(guān)部門采取以下措施 : 規(guī)范土地交易市場(chǎng) 。 加大經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)力度。 35 164050100150200單位：萬(wàn)平方米2020年2020年2020年 連云港 2020 年、 2020 年、 2020 年土地供應(yīng)狀況列表 商品房施工面積 2020 年，連云港 商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 32%。 05101520單位：萬(wàn)平方米新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū) 連云港 2020 年二手房交易狀況列圖 200 4年連云港市二手房面積段數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖（單位：宗）172316491149639393118 106 14505001000150020206 0 以下 6 0 －8 0 8 0 －1 0 0 1 0 0 －1 2 0 1 2 0 －1 4 0 1 4 0 －1 6 0 1 6 0 －2 0 0 2 0 0 以上 數(shù)據(jù)來(lái)源《 2020年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 2020 年，隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)和國(guó)家宏觀調(diào)控的實(shí)施，連云港二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模有所下降，與去年同期相比下降 %，去年，由于城區(qū)舊城改造速度放緩，造成二手房市場(chǎng)的需求有所減少，售房人惜售心理增強(qiáng)，導(dǎo)致中介公司二手房房源緊缺。 5．連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 相對(duì)于 2020 年 連云港 市房市住宅供應(yīng)量偏小、市場(chǎng)供求矛盾突出而言， 2020 年 連云港 市房市的情況得到了很大改善。 連云港住宅市場(chǎng)區(qū)域分布 從連云港目前的市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)看 ,港城住宅市場(chǎng)主要分布在新浦區(qū)。 4,100 新浦區(qū)鳳凰新城地塊 新浦區(qū)海寧東路以南至海寧立交，瀛洲路至寧連路 8， 191， 800 新浦區(qū)外倉(cāng)街地塊 新浦區(qū)郁州路以東，海連東路以北，隴海東路以南，巨龍路以西。隨著已出讓土地開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程的加快， 2020 年 連云港市商品房供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到歷史新高，各開(kāi)發(fā)商為此爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的戰(zhàn)斗將因此展開(kāi)。 綜合分析結(jié)論 2020 年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫，從而使得房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)變得火爆異常，大部分目前正在發(fā)售的項(xiàng)目銷售狀況良好。 價(jià)格分析 連云港部分住宅及商鋪銷售價(jià)格： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 中房新天地 2300 萬(wàn)潤(rùn)〃怡景苑 2900－ 4100 港利新城 住宅 2020－ 2160，門面房 3800 起 新貴都二期 多層 2250－ 2600，單身公寓總價(jià) 9－ 12 萬(wàn) 華陽(yáng)璟都 2500 47 東盛名筑 1800－ 1900 海連新天 2300 城市杰作 單身公寓 2300 2500 列奇達(dá)時(shí)代華庭 高層 36004000 金秋情緣 2450 東新綠苑 2600 九龍國(guó)際 （產(chǎn)權(quán)式酒店） 4300－ 5800 元 青島花園 TOWNHOUSE 2700－ 3300 青島花園 多層 18002300 上海服飾城 （商業(yè)） 一層 12020，二層 6700，三層 4700，四層 3500（均價(jià)） 寶安商業(yè)廣場(chǎng) （商業(yè)） 一層 9000，二層 4500，三層 3000，四層 1800（均價(jià)） ? 由于連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住宅銷售價(jià)格自 2020 年以來(lái)漲幅較快，目前，連云港在售的項(xiàng)目中住宅的銷售價(jià)格基本在 2020 元/平方米以上，而且根據(jù)物業(yè)質(zhì)素的不同，銷售價(jià)格還有所不同 。 ? 調(diào)研走訪中所了解的戶型，總體上布局比較合理，二房戶型設(shè)計(jì)緊湊，經(jīng)濟(jì)大方；三房戶型餐廳、客廳融合貫通，采取花園式陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊，通透明亮；四房戶型超大開(kāi)間，主臥室和次臥室?guī)в写蠼嵌蕊h窗體現(xiàn)了生活的愜意與尊貴。 客戶分析 ? 通過(guò)調(diào)研中對(duì)各個(gè)樓盤的了解，各個(gè)物業(yè)的消費(fèi)群體具有統(tǒng)一特征，消費(fèi)群體主要為：政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生、本地經(jīng)商人士、墟溝地區(qū)人士、另外還有連云港效益比較好企業(yè)的員工。一個(gè)三口之家來(lái)說(shuō)感覺(jué) 100平方米左右的房子還是不夠住，購(gòu)買物業(yè)的戶型喜歡購(gòu)買三房二廳的大戶型，不太愿意購(gòu)買小戶型。 智能化分析 隨著發(fā)展商品牌意識(shí)的增強(qiáng)及物業(yè)質(zhì)素的不斷提高，連云港市各個(gè)物業(yè)加大了對(duì)小區(qū)智能化建設(shè)的投入，物業(yè)基本上都安裝了小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、周邊紅外防范系統(tǒng)等，部分小區(qū)內(nèi)還安裝小區(qū)公共廣播系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)。在此方面 ，由外地進(jìn)駐連云港進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展商比較注重項(xiàng)目的多渠道傳播。 調(diào)查方式： 面對(duì)面訪談、問(wèn)卷調(diào)查。 ? 目前居住房屋性質(zhì) 在接受問(wèn)卷調(diào)查的 100 人中，有 91 人對(duì)此項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行答復(fù)， 答復(fù)結(jié)果如下： 4415 13 13601020304050自購(gòu)房 單位分房 自建房 租房 其他 各項(xiàng)回答所占比例為： 59 自購(gòu)房49%單位分房16%自建房14%租房14%其他7%自購(gòu)房 單位分房 自建房 租房 其他 ? 購(gòu)房計(jì)劃 在接受問(wèn)卷調(diào)查的 100 人中，有 90 人對(duì)此項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行答復(fù)， 答復(fù)結(jié)果如下： 1726 2382601020301年內(nèi)購(gòu)房 1－2年內(nèi)購(gòu)房 2－3年內(nèi)購(gòu)房 3－4年內(nèi)購(gòu)房 無(wú)購(gòu)房計(jì)劃 各項(xiàng)回答所占比例為： 60 1年 內(nèi)購(gòu)房17%2－ 3年 內(nèi)購(gòu)房23%3－ 4年 內(nèi)購(gòu)房8%無(wú)購(gòu)房計(jì)劃26%1－ 2年 內(nèi)購(gòu)房26%1年內(nèi) 購(gòu)房 1－2年 內(nèi)購(gòu)房 2－3年 內(nèi)購(gòu)房 3－4年 內(nèi)購(gòu)房 無(wú)購(gòu)房計(jì)劃 分析：在調(diào)研的客戶中只有 26％左右的人士表示無(wú)購(gòu)房計(jì)劃，剩余 74％的人士將作為項(xiàng)目的潛在客戶，如果把此比例擴(kuò)散至連云港全市，對(duì)于項(xiàng)目的銷售來(lái)說(shuō)將是一可觀的份額。 ? 項(xiàng)目上市時(shí)是否會(huì)去現(xiàn)場(chǎng)觀摩 在接受問(wèn)卷調(diào)查的 100 人中，有 96 人對(duì)此項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行答復(fù) 答復(fù)結(jié)果如下： 22 2340101010203040肯定會(huì) 可能性很大 不好說(shuō) 可能性不大 肯定不會(huì) 各項(xiàng)回答所占比例為： 57 肯定會(huì)23%可能性很大24%不好說(shuō)42%可能性不大10%肯定不會(huì)1%肯定會(huì) 可能性很大 不好說(shuō) 可能性不大 肯定不會(huì)分析：由以上數(shù)據(jù)可以看出，在接受調(diào)查的人群中，有 47％的人 士表示等到項(xiàng)目推出時(shí)肯定會(huì)去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看看，了解項(xiàng)目信息，只有 11％的人士明確表示不會(huì)去現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目情況。 ? 銷售隊(duì)伍整體素質(zhì)。也許受連云港市房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)相對(duì)較好的因素影響， 調(diào)研的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)連云港的形象包裝資料非常少，有的甚至沒(méi)有，營(yíng)銷包裝方面投入較少。 ? 小區(qū)保安對(duì)到訪人士會(huì)做基本盤查，但小區(qū)內(nèi)秩序的維護(hù)，保安人員的工作還顯不周，小區(qū)內(nèi)缺乏保安對(duì)小區(qū)的定點(diǎn)定時(shí)巡視、查看。 ? 連云港市場(chǎng)在對(duì)高層的接受程度上還有待提升。市政府為了給市民打造一個(gè)美觀、整潔的城市環(huán)境，加大了對(duì)舊城區(qū)的拆遷改造力度，完善舊城區(qū)功能及環(huán)境的建設(shè)。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，和市 場(chǎng)客戶的有效需求，針對(duì)性的戶型面積開(kāi)發(fā)將是我 50 們注重研究的問(wèn)題點(diǎn)。 附： 2020 年連云港房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)一覽表 固定資產(chǎn)投資完成情況 112 月 萬(wàn)元 /萬(wàn)平米 一 投資額和新增固定資產(chǎn) 合計(jì) 省轄市區(qū) 計(jì)劃總投資（平方米） 679083 519905 本年計(jì)劃投資 325172 244095 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 273238 207750 其中：商品房建筑投資 207791 161647 土地開(kāi)發(fā)投資 57027 39783 43 按用途分 住宅 186113 152296 其中：經(jīng)濟(jì)適用房 20891 15901 辦公樓 10280 8980 商業(yè)用房 60359 34411 其他 16046 12063 本年度購(gòu)臵土地面積（平方米） 1044489 814161 本年土地成交價(jià)格（萬(wàn)元） 40942 28859 完成土地開(kāi)發(fā)面積（平方米） 706300 396031 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)（個(gè)） 126 73 其中：無(wú)開(kāi)發(fā)工作量的 31 24 其中：本年新增的 12 按照用途分類 房屋建筑、 銷售面積 合計(jì) 11層以上建筑 住宅 辦公樓 商業(yè)用房 其他 經(jīng)濟(jì)適用房 房屋 施工面積（㎡） 3061150 90914 2153889 318305 62937 761373 82950 新開(kāi)工面積 （㎡） 1755870 44660 1331916 116100 21527 387088 15339 房屋竣工面積（㎡） 1464918 44015 980195 184007 42832 391044 50847 商品房銷售面積（㎡） 1267108 42884 983315 208044 26632 232370 24791 銷售給個(gè)人 （㎡） 1259635 42884 983315 208044 21800 229729 24791 商品房空臵面積（㎡） 151965 ―― 49525 24957 ―― 94829 7611 空臵 1－ 3年 （㎡） 60467 ―― 25412 2900 ―― 28747 6308 44 竣工房屋價(jià)值（萬(wàn)元） 224225 7905 124925 21901 8931 83581 6818 商品房銷售面積（㎡） 272557 12572 153320 29732 6477 110045 2715 銷售給個(gè)人 （㎡） 269441 12572 153320 29732 4969 108437 2715 市 區(qū) 房屋施工面積（㎡） 2286926 90914 1688356 243305 52737 470569 75264 新開(kāi)工面積（㎡） 1165659 44660 962615 72100 13127 176964 12953 房屋竣工面積（㎡） 113900