【正文】 地產(chǎn)市場供應(yīng)節(jié)奏放緩。其中，商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 ，占 %；辦公樓 20 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點(diǎn)，投資規(guī)模占全省的比重 %，比上年提高 個百分點(diǎn)。 四 、 是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下滑。 ３、岳陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。 c、房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。 b、商品房銷售越來越旺，空置面積減少。從施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升；其次從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。 項(xiàng)目臨的 南湖大道、游樂園 商業(yè)氛圍濃厚 ， 但 多而雜 ， 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 較 低，為 整合資源，建設(shè) 高品位市場提供了巨大的空間 。 機(jī)會 ： 岳陽 房地產(chǎn) 市場即將進(jìn)入快速增長期，項(xiàng)目發(fā)展存在良好的機(jī)會。 項(xiàng)目 周邊環(huán)境優(yōu)美，且交通便捷，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施接用方便，適宜項(xiàng)目工程的建設(shè)。第二層為粉質(zhì)粘土層厚約 ，強(qiáng)度中等，工程性能分布不均勻，承重力一般，不宜作為建筑物基礎(chǔ)的持力層。 ㈢ 自然條件 項(xiàng)目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤性氣候，四季分明。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 堅(jiān)持建筑功能、建筑美學(xué)、空間組合、城市美學(xué)均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實(shí)用的原則。 設(shè)計(jì)依據(jù) ⑴ 本工程設(shè)計(jì)依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； ⑵ 有關(guān)規(guī)范規(guī)程 ① 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB500092020）； ② 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （ GB500102020）； ③ 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB500072020）； ④ 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB500112020）； ⑤ 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB500032020）； ⑥ 建筑樁基技術(shù)規(guī)范（ JGJ9494）； ⑦ 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（ JGJ7991）； ⑧ 設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（ JGJ/T1394） ⑶ 荷載取值 a、恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值 恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實(shí)計(jì)取。 ⑷ 屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護(hù)層厚度為 20mm，耐火極限大于 。 d 計(jì)， 用水量 噸 /天， 時變化系數(shù)Ｋ取 。 1730 層由地下層水泵加壓抽升至 50m3屋頂水箱 供給。電能計(jì)量實(shí)行高供高計(jì)，低壓 按動力、生活、商業(yè)分類 量， 并做好防水防潮。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。按環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定 ,通過灑水降塵和噴灑抑塵 藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10毫克，控制粉塵對周圍環(huán)境的污染。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 消防措施 ①區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。 消防手段 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 ⑸充分利用空坪隙地進(jìn)行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。 ⑷ 招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國家招標(biāo)法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。 ２、投資估算與資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 5120 萬元，其中建筑安裝工程費(fèi)用 2880 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 100 萬元，土地費(fèi)用 957 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 231 萬元，前期工程費(fèi)用 262 萬元，公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 160 萬元，管理費(fèi)用 160 萬元，銷售費(fèi)用 190 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用 180萬元。 序號 項(xiàng)目 金額 稅率 稅額 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 7%（營業(yè)稅） 教育費(fèi)附加 3%（營業(yè)稅） 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 所得稅前利潤估算及分析： 開發(fā)商利潤 =銷售收入 開發(fā)總成本 銷售稅金及附加 = 5120萬元 = 開發(fā)商成本利潤率 =（開發(fā)商利潤247。 ） 100% 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 =% 本項(xiàng)目開發(fā)利潤率為 %，銷售利潤率為 %；所得稅后開發(fā)利潤率為 %，所得稅后銷售利潤率為 %。（ 350萬元 ） ] 100% =% 即項(xiàng)目只要實(shí)現(xiàn) %的銷售量就能保本，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ㈤ 不確定性分析 保本銷售量分析 固定成本包括土地費(fèi)用 957 萬元、前期工程費(fèi)用 262 萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 100 萬元、建筑安裝工程費(fèi) 2880 萬元、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 160 萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用 231 萬元、不可預(yù)見費(fèi)用 180萬元，累計(jì)固定成本為 4770萬元。 ） =% 所得稅后利潤估算及分析： 所得稅額 =開發(fā)商利潤 33% = 33% = 所得稅后利潤 =開發(fā)商利潤 所得稅額 = = 所得稅后開發(fā)利潤率 =（ 所得稅后 利潤247。詳 見下表。 ③土建工程費(fèi)用依據(jù)湖南省建委 1999年頒布的單位投資估算表進(jìn)行估算。 項(xiàng)目 2020 年 3 月主樓封頂 并開始 現(xiàn)房銷售 ，到 2020 年 9月大樓整體竣工驗(yàn)收 。 ㈣ 勞動安全衛(wèi)生 ⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強(qiáng)消防安全教育。 ⑤設(shè)計(jì)時留出消防通道出口。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運(yùn)往垃圾處理場實(shí)行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ⑵加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T實(shí)施解決。 ⑵ 用電負(fù)荷的確定 本項(xiàng) 目屬一類高層民用建 筑。 則生活用水量為 298噸 /天。 ⑵ 編制范圍 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 本項(xiàng)目室外、室內(nèi)給排水及消防。為保證基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計(jì)方進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，提供施工圖設(shè)計(jì)階段的工程地質(zhì)勘察報(bào)告。 一層 至 三層裙樓為 臨街商鋪，以 南湖大道 為依托，發(fā)揮 風(fēng)景旅游區(qū) 地理優(yōu)勢； 作為大面積商場 。 ⑴ 以洞庭湖為中心，水路可通江達(dá)海，長江黃金水道上的城陵磯港是長江八大良港之一，是目前湖南唯一能辦理外輪直航業(yè)務(wù)的港口。對照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為 B603Mg型水。場地現(xiàn)有地形較為平坦，西部 略高于東部。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 威脅： 周邊 城 區(qū) 開發(fā)建設(shè)空間大，隨著 物業(yè)供給量 增 大，競爭相對激烈。 地塊所處位置認(rèn)同度好，對地塊價(jià)值有共識，有于推廣。非住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲%，其中商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)上漲 %，如森煌公司位于求索東路的商業(yè)用房去年同期 2200 元 /平方米，今年提價(jià) %。 1至 5月，商品房空置面積下降 %，其中住宅下降 %。有效啟動房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是岳陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大舉措。各級加大經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的力度，給房地產(chǎn)業(yè)的快速、持續(xù)發(fā)展注 入了新的活力，帶來了良好的契機(jī)，特別是岳陽獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、較好的投資環(huán)境、優(yōu)惠的政策，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商來岳投資興業(yè)。其次，國家宏觀調(diào)控政策措施對湖南省房地產(chǎn)市場 已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，隨著拓寬消費(fèi)領(lǐng)域和改善消費(fèi)環(huán)境的政策實(shí)施，政策環(huán)境將更加寬松、更加規(guī)范。一些地方商品房竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長，甚至小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房價(jià)格雖然不高，但是上漲幅度較大。長沙市城區(qū)商品房均價(jià) 3030 元 /平方米，上升 %，其中，商品住宅均價(jià)為 2539 元 /平方米，上升 %。商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％，增幅回落 個百分點(diǎn)，其中 ,商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。開發(fā)貸款增速在上半年出現(xiàn)回調(diào)，但在下半年重拾升勢，貸款余額為 億元，比年初增加 億元，增長 18%，增幅與上年持平。全省繼續(xù)挖掘存量土地的潛力，出讓存量土地 公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的 %，存量土地繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。 2020 年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %，增幅比上年回落 個百分點(diǎn)，仍高出全社會固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點(diǎn)。 但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的 泡沫 影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會保持持續(xù)快速發(fā)展： 其一、 從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中 國城鎮(zhèn)人口比重目前只有 40%，估計(jì)到 2020 年以后中國才有可能達(dá)到 60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進(jìn)入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少 15年以上的大發(fā)展。 會議提出 八條措施對 當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場 進(jìn)行 引導(dǎo)和調(diào)控 ： 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 全國完成商品住宅投資 10768 億元 ,同比增長 %。 岳陽市氣候溫和， 雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。 25′ ～ 29176。 資金籌措和來源基本上落實(shí)。 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金來源 建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目為 集 商業(yè) 、服務(wù)、 住宅 為一體的房地產(chǎn)開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)。 ㈣ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表 11） 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 2 占 地面積 平方米 1754 3 總建筑面積 平方米 32020 商業(yè)建筑面積 平方米 5100 住宅建筑面積 平方米 22655 地下層 建筑面積 平方米 2265 4 道路面積 平方米 400 5 綠化面積 平方米 1000 6 停車車位 個 70 地下車庫 7 總投資 萬元 5120 8 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 銷售額 萬元 開發(fā) 利潤率 % 所得稅后 銷售利潤率 % 所得稅后 盈虧平衡點(diǎn) % 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 (五 )結(jié)論 通過對建設(shè)場地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場預(yù)測、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下： 項(xiàng)目是 在 岳陽市 繁華地段南湖 大道 開發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面， 有利于加快岳陽市 南湖大道 街 區(qū)的規(guī)范和 發(fā)展， 有利于優(yōu)化岳陽市 商業(yè) 、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項(xiàng)目的 開發(fā)建設(shè)