【正文】 23513 35269 銷售比例 35% 20% 25% 8% 12% 2 車位銷售收入 24700 8645 4940 6175 1976 2964 車位個數(shù) 1900 665 380 475 152 228 車位均價 13 13 13 13 13 銷售比例 35% 20% 25% 8% 12% 3 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè) 教育費附加 4 土地增值稅 5 銷售凈收入 34 財務(wù)分析 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)營 業(yè)收入為 萬元，可獲利潤為 萬元，扣除所得稅，資本公積金后還有 萬元可分配利潤。具體資金籌措和使用計劃詳見表 88投資計劃與資金籌措表。 表 81 項目開發(fā) 建設(shè)投資表 單位：萬元 序號 項目 合計 （萬元） 一 開發(fā)建設(shè)投資 1 開發(fā)成本 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 開發(fā)間接費 其他費用 不可預(yù)見費用 2 開發(fā)費用 銷售費用 管理費用 財務(wù)費用 26 項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 （ 1）土地費用 本項目用地共計 210 畝，出讓單價為 460 萬元 /畝，出讓稅率為 4%，出讓總金額為210*460*（ 1+4%） =100464 萬元，土地出讓金一次性付清。 （ 4）地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)嚴格限制社會車輛進出小區(qū)。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。地下車庫基礎(chǔ)為獨立基礎(chǔ)，條基結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級，地下室防水等級為二級，車庫 高度為 米。 （ 2）中檔住宅：建筑面積 120160 ㎡，有車庫，水泥檁條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚 21 墻，屋面為鍍鋅彩瓦，普通木門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部 本地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房、衛(wèi)生間貼 高瓷磚，中檔潔具。 建筑設(shè)計方案 平面設(shè)計 （ 1）住宅。 19 建筑使用功能 近幾年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以 3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。華地公館項目在此選 址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。通過對合肥市其它樓盤的調(diào)查及分析，可知該項目是該片區(qū)一個比較高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項目的優(yōu)勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費 路線，通過價格、戶型設(shè)計、園林景觀等條件搶占市場，本評估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認為該項目住宅銷售價格 7650 元 /㎡比較有競爭力。 （ 4）經(jīng)濟收入：年凈收入約為 4萬元的家庭 產(chǎn)品定位 本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位。 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標市場和目標消費人群應(yīng)是： （ 1）第一層面：合肥本地 就合肥本地目標消費人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客 戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。 表 22 2020年合肥市住 宅商品房分區(qū)銷售情況及同比變化一覽表 2020年年 2020年年 同同 比比 蜀蜀 山山 區(qū)區(qū) 13786 9343 % 廬廬 陽陽 區(qū)區(qū) 8377 7400 % 包包 河河 區(qū)區(qū) 10551 7322 % 瑤瑤 海海 區(qū)區(qū) 14451 9087 % 高高 新新 區(qū)區(qū) 1611 1157 % 經(jīng)經(jīng) 開開 區(qū)區(qū) 7661 4501 % 政政 務(wù)務(wù) 區(qū)區(qū) 7811 6587 % 新新 站站 區(qū)區(qū) 5781 3757 % 濱濱 湖湖 區(qū)區(qū) 8803 7170 % 圖 6 2020年合肥市分區(qū)住宅銷售套數(shù)及同比變化圖 11 2020 年合肥市的區(qū)屬銷售均價表中可以看到，蜀山區(qū)是區(qū)屬銷售均價為 元 /㎡的區(qū)域，處于中等水平。全長 公里 ，其中地下線 公里，共設(shè)置車站 23 座，其中五座換乘樞紐，項目總投資 億元。 （ 2）公共交通規(guī)劃 推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運交通在城市日 常出行中的主導(dǎo)地位。 城市綠化 實施 “ 一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶 ” 綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建 “ 翠環(huán)繞城、園林楔入、綠帶分隔、點線穿插 ” 的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。 其中， 合肥市商品房 (不含商住 )共成交 13 宗土地，總成交量 畝，成交均價 /畝，成交總額 。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 14∶ ∶ 變化為 ∶ ∶ ，其中工業(yè)增加值占 GDP的比重為 %，比上年提高 個百分點。而且該項目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設(shè)施中，為整個大合肥建設(shè)說容納和互相適應(yīng)。公司 堅持以 “ 團結(jié)、務(wù) 實、開拓、奉獻 ” 的企業(yè)精神為指導(dǎo)，在激烈的市場競爭中，抓住每一個發(fā)展機遇，連續(xù)多年來， 公司 保持了良好的發(fā)展勢頭。 to series of evaluation index for the result, ultimately determine the project technical whether to implement, can obtain the best economic benefit. Basic construction feasibility studies, is the basic construction prophase work important content, is also in the basic construction procedures and important step, its purpose is to make the construction project is decisionmaking correct, avoid or reduce because of decisionmaking error caused by the waste of investment. Key Words: Feasibility study。 類號： __________ 學(xué)校代碼： 學(xué) 號： Hefei University 本科畢業(yè)設(shè)計 B A C HE L OR P R OJE C T 論文題目： 華地公館住宅項目可行性研究報告編制 學(xué)位類別： 管理學(xué)學(xué)士 學(xué)科專業(yè)： 工程管理 作者姓名： 導(dǎo)師姓名： 完成時間： 2020 年 5 月 29 日 華地公館住宅項目可行性研究 摘 要 可行性研究是隨著科學(xué)技術(shù)進步和經(jīng)濟管理科學(xué)發(fā)展而逐步興起，并日趨完善的綜合性科學(xué)，可行性研究是在投資之前對擬開發(fā)的項目進行全 面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 market analysis。華地置業(yè) 有限公司 打造 了 以華地學(xué)府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城市運營商的使命感整體運營城市，提升城市居住品質(zhì)?？偟膩碚f，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，對社會 2 的發(fā)展是有積極的作用 （ 4）該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。全社會勞動生產(chǎn)率為 36986 元／人，比上年增加 6234 元。在合肥市 9個區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量 畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū) 畝排名第二，蜀山區(qū) 畝列居第三。 “ 一圈 ” 即北部結(jié)合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風(fēng)景名勝區(qū)和肥西花卉苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延 110 公里的山地綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護圈。規(guī)劃設(shè)置 “ 兩橫兩縱 ” 四條軌道交通線路，總長度為 120 公里，線網(wǎng)密度為 公里 /平方公里。 2號線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學(xué)城，引導(dǎo)和促進高新區(qū)和科學(xué)城的發(fā)展。 表 23 2020年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價一覽表 排名 區(qū)區(qū) 屬屬 均均 價價 （（ 元元 /㎡㎡ ）） 1 高新區(qū) 2 政務(wù)區(qū) 3 蜀山區(qū) 4 經(jīng)開區(qū) 5 瑤海區(qū) 6 廬陽區(qū) 7 包河區(qū) 8 新站區(qū) 9 濱湖區(qū) 分 析結(jié)論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項目前期的成功實施，為本項目提供了非常有力的支撐。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務(wù)中心，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。從競爭樓盤的戶型來看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶型。 本項目銷售單價采用市場法估計 17 表 36 重點樓盤可比因素分析表 項目名稱 華地公館 和一花園 信達西山銀杏 萬科金色名郡 住宅價格（元 /平方米） 6800 7400 8500 與項目距離距離（米） 0 500 200 1000 參考權(quán)重（比重 %） 100 30 60 10 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位（ ） 100 98 96 95 實物（： ） 100 105 95 100 權(quán)益（： ） 100 104 100 102 可比價格（和一花園） =6800*（ 100/98） *（ 100/105） *（ 100/104） =6354 元 /平方米 可比價格（ 信達西山銀杏 ） =7400*（ 100/96） *（ 100/95） *（ 100/100） =8114 元 /平方米 可比價格（ 萬科金色名郡 ） =8500*(100/95)*（ 100/100） *（ 100/102） =8772 元 /平方米 所以，平均可比價格 =6354*30%+8114*60%+8772*10%= /平方米 所以， 此項目樓盤售價預(yù)定為 7650 元 /平方米。 圖 6：項目周邊環(huán)境 用地規(guī)劃 整個項目計劃 由十棟 32 層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級酒店式公寓、獨立沿街商業(yè)區(qū)組成，構(gòu)建一座 34 萬平米低密度新古典主義豪 宅。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 （ 3）高檔件宅：建筑面積 160 ㎡以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，高級木門，鋁合金窗，桑木吊頂，木地板，內(nèi)外墻刷高級涂料，廚房、衛(wèi)生間貼滿瓷瓦，高檔衛(wèi)生潔具。 公用設(shè)施方案 公用設(shè)施包括供水、排水、供電、供氣、供熱設(shè)計等幾個方面。 （ 6）燃氣供應(yīng)條件 本項目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。小區(qū)內(nèi)設(shè)步行街，限制車輛進入，從而最大限度地控制汽車噪聲對住戶的影響。 （ 5）根據(jù) 小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算為 萬元。 表 88 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 開發(fā)項目總投資 18912144 非財務(wù)費用 財務(wù)費用 2 資金籌措 資本金 預(yù)售收入 開發(fā)項目長期借款