【正文】 ， 與花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）共相呼應(yīng)，光合作用和人體的呼吸作用使人與植物的 氧氣 和二氧化碳得到互相吐納的交流，形成良好的生態(tài)循環(huán)和生物氣候調(diào)節(jié)條件，創(chuàng)造田園般舒適怡人的生活環(huán)境。物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。綠色作為生 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 命的象征，是都市人內(nèi)心深處的渴望。 現(xiàn)場包裝和 路過客戶 現(xiàn)場包裝的好壞直接 影響 到項目的整體形象，也是項目包裝的關(guān) 鍵所在。 廣播廣告 廣播電臺廣告作為一種輔助性的廣告宣傳途徑， 能有效地擴(kuò)大項 目的信息覆蓋面，擴(kuò)大項目的影響，為項目尋求一定數(shù)量的目標(biāo)客戶。 C、戶外 區(qū)域選擇： 封鎖工地現(xiàn)場、火車站、 東寶 區(qū) 等項目消費群主要集中地和人流量集中的重要陣地； 發(fā)布形式： 戶外展銷點、戶外廣告牌、 小 高層建筑樓體條幅、人流繁華區(qū)域電子視頻等； 政務(wù)中心區(qū)、大學(xué)城及全市 需發(fā)布的戶外廣告牌如下： ? 工地現(xiàn)場廣告牌 ? 東寶 區(qū)主要據(jù)點廣告牌 ? 火車站廣告牌 要點： ? 一定要封殺上述區(qū)域，同時全面控制整個 荊門市 場； ? 廣告形式要多樣化，一定要吸引眼球，具有相當(dāng)?shù)恼鸷沉?，從? 產(chǎn)生轟動效應(yīng)，讓受眾感受項目與眾不同的風(fēng)貌和個性。 ? 車體廣告要求色彩艷麗，具有強烈的視覺效果。采用這種做法可以避免大面積單元的滯銷，有效地降低了銷售難度，提高銷售率，縮短銷售周期。 ? 花園洋房均價 —— 項目將在中心園林周圍設(shè)置部分 5+1 花園洋房，這 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 類住宅類型在目前的市場上尚屬空白，我們暫定其均價為 2200 元 /㎡，具體銷售價格 根據(jù)銷售時的市場行情再作調(diào)整。這里我們初步將項目的戶型價差細(xì)分如下： 類型 戶型差價 平層 躍式 復(fù)式 小高層 / / +40 多層 / +20 +60 花園洋房 / +40 +80 干擾性因素差異性策略 這里的干擾性因素主要指的是 周邊 工廠 環(huán)境 帶來的干擾，這里我們初步將干擾性因素帶來的差價設(shè)定為： 50— 80 元 /㎡。 ） 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 一期 開盤時銷售均價為 1800 元 /㎡。 ? 引入品牌主力店，約一至三層 2000 平方米左右規(guī)模； ? 其余部分，一層跟二層運用“買一層送一層”的概念打包出售（實際將價格計入售價）； ? 三層除品牌主力店外其它面積作為娛樂業(yè)用房出售，實在有困難則作為寫字樓留用。 （四）、入市時機(jī) 一期住宅開盤銷售時即 2020 年 10 月 ； 2020 年 6 月，在小區(qū)一期入伙、樓盤旺銷已成定局、招商初戰(zhàn)告捷、二期銷售人氣漸旺的情況下，商鋪開盤銷售。佰環(huán)公司擁有豐富的房地產(chǎn)營銷策劃代理經(jīng)驗，迄今為止，佰環(huán)公司累計銷售面積已達(dá) 200余萬平方米，累計銷售額近 60 億元。 協(xié)助發(fā)展商簽訂購房合約，客戶交款，樓盤入伙。甲方須預(yù)支付人民幣 3 萬元作為第一季度服務(wù)費 ； 余款于每個季度 開始 前支付。 B、 溢價傭金：當(dāng)月 銷售額中，每套房實際成交價，超出對應(yīng)該套底價的，超出部分由甲乙方 5： 5 分成（甲方 5 成，乙方 5 成）， 按月全額結(jié)算、支付。 佰環(huán) 審圖要求： 1%的失誤，等同 100%的失敗。 (一 )、總費用估算 地產(chǎn)廣告媒體及促銷費用標(biāo)準(zhǔn)占項目總值的 2％－ 3%左右，注重品牌創(chuàng)建的公司，費用投入量會相對加大，作為對品牌無形資產(chǎn)的投資。 統(tǒng)一招商、 統(tǒng)一管理 的 商鋪 ，其 配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨立商鋪。我們根據(jù)消費者的這些特征，將本項目的付款方式初步建議如下： ? 中高收入客戶：首付 6— 10 萬元，月供 1500— 2000 元 /月 ? 中等收入客戶：首付 4— 6 萬元，月供 1000— 1500 元 /月 、商鋪營銷策略 整體規(guī)劃，營造主題 在初步確定業(yè)態(tài)、業(yè)種組合的前提下，進(jìn)行商業(yè)分布規(guī)劃，并以一個統(tǒng)一的主題來統(tǒng)領(lǐng)全局，營造文化氛圍，提升商業(yè)價值。 控制總價策略 嚴(yán)格控制戶型面積，將總價控制在 30 萬元以內(nèi)，以保證不出現(xiàn)大量戶型滯銷的局面，保證整體銷售進(jìn)度。 由于項目樓型種類較多，所以我們參考市場現(xiàn)狀，依據(jù)項目實際情況，初步將層差細(xì)分如下： ? 小高層： 20— 30 元 /㎡ ? 多層： 40— 50 元 /㎡ ? 花園洋房： 60— 80 元 /㎡ 景觀差異性策略 不同的景觀效果，也將給不同單元的住宅帶來一定的差價。 均價細(xì)分策略 對不同的樓型制定不同的價格標(biāo)準(zhǔn)，同時依據(jù)不同的樓層、景觀、朝向、戶型、干擾性因素等多種因素對價格進(jìn)行細(xì)分，力求實現(xiàn)一戶一價。 、價格策略： 這里我們以荊門當(dāng)前的市場價格為依據(jù)，來暫定項目價位，待項目開盤時這一價格必將有所變動，屆時我們將根據(jù)市場情況再行調(diào)整，最終制定出符合市場實際并能實現(xiàn)開發(fā)商最大利潤的執(zhí)行均價。同時，利用車身大打樓盤廣告。 廣告推廣媒體選擇： 1） 主導(dǎo)媒體選擇 A. 報紙 是本項目最重要的廣告媒體，系列化展現(xiàn)項目的賣點和進(jìn)行品牌宣傳，軟文和平面硬廣告相結(jié)合，對目標(biāo)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，轟炸市場。 老客戶介紹 由于項目分期開發(fā)，我們可以利用一期的客戶資源，實施人脈營 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銷，對老客戶介紹新客戶給予一定的獎勵、如贈送物業(yè)管理費、家用電器等。 第 五 章 項目營銷 推廣建議 營銷 通路 策略 確立營銷 通路 策略，使?fàn)I銷的每個環(huán)節(jié)都環(huán)環(huán)相扣，緊密相聯(lián)，形成一個行之有效的通路系統(tǒng)。 兩個組團(tuán)應(yīng)以中間集中綠化為主，入戶的道路就建在房屋周邊。但本 案 住宅的定位在中高檔次，這要求本案在規(guī)劃上 力求做到配套上、功能上較為完善。 餐廳 餐廳是家庭中的一處重要的生活空間，舒適的就餐環(huán)境不僅能夠增強食欲，更使得疲憊的心在這里得以徹底的松弛和釋放，為生活帶來些許的浪漫和溫情 ，因此在設(shè)計上需考慮其光線 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 和便利性，在同時也要注意整個居室的適用性。 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 將 C、 D 地塊 作為二期開發(fā)， D 地塊 主要建設(shè) 花園洋房、 高層 、幼兒園等物業(yè)形態(tài) ； C 地 塊作為二期 商業(yè)街 開發(fā) ，和一期商業(yè)形成一條統(tǒng)一風(fēng)格的 羅馬 風(fēng)情商業(yè)街 ； 將 E 地塊作為三期開發(fā)，主要建設(shè) 多層 和高層 建筑； 項目景觀設(shè)計 建議 小區(qū)景觀 一 一 個好的 高檔 住宅區(qū)必須具有一個良好的視覺環(huán)境，使人們對環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受。 羅馬 家園 釋義： “ 東澄 ”，突出開發(fā)商品牌； “ 羅馬”以古城聞名于世，它既是古羅馬帝國的發(fā)祥地，又是文藝復(fù)興時期的藝術(shù)寶庫 ； 與此同時，羅馬的街頭風(fēng)景也 深深地印在人們的腦海里。 形象定位 理由 1) 彌補市場空白，打造精品社區(qū) 雖然目前市場上存在一些歐陸風(fēng)格的產(chǎn)品，但是并不具有歐陸風(fēng)格的特色，不能真實地再現(xiàn)歐陸風(fēng)情。小區(qū) 以規(guī)劃合理，生態(tài)園林的 人文居住社區(qū)為建設(shè)定位，突出人性化、生態(tài)化、科學(xué)化，注重居住環(huán)境的營造，同時項目將設(shè)置完善的配套設(shè)施， 彌補整個區(qū)域不足， 方便居民生活學(xué)習(xí)。 ? 市場分析結(jié)論 以上幾個方面都是衡量一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要指標(biāo)，通過 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 我們對 荊門 市場的深入調(diào)研，對政府部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析， 我們認(rèn)為這個有著渾厚歷史底蘊的 工業(yè) 城市正步入經(jīng)濟(jì)高速增長的非常時期，并欣喜的發(fā)現(xiàn) 荊門 的房地產(chǎn)市場潛力巨大，而這無疑成為 我們項目開發(fā)的一大利好。 東澄世紀(jì)花園 項目 營銷策劃報告 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 目 錄 第一章 荊門市場宏觀分析 城市概況 ?????????????????? ??????? 3 近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ?????????? ? ??? ? ? ????? 4 荊門房地產(chǎn)市場特點 ???????????? ???? ?? ? ? 5 2020－ 2020年 荊門 市房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展 趨勢 ???? ??? ? ? 5 第二章 項目分析 項目概況 ????????????????? ????? ? ? 7 市場調(diào)研分析 ?????????????? ????? ? ?? 8 項 目 SWOT 分 析 ????????????? ????? ? ??? 9 第三章 市場定位建議 形象定位 ???????????????? ????? ? ?? 11 命名建議 ???????????????? ????? ? ?? 13 客戶定位 ????????????? ????? ? ????? 13 第四章 項目規(guī)劃建議 開發(fā)建議 ??????????????? ????? ? ??? 14 項目景觀設(shè)計建議 ????????? ????? ? ????? 15 戶型設(shè)計規(guī)劃建議 ??????????? ????? ? ??? 16 配套設(shè)施 規(guī)劃建議 ??????????? ????? ? ??? 18 物業(yè)管理 ???????????????? ????? ? ?? 19 項目有關(guān)提高附加值的建議 ?????? ????? ? ???? 19 第五章 項目營銷推廣建議 營銷通路策略 ?????????????? ????? ? ?? 21 銷售時機(jī)和銷售階段安排 ???????? ????? ? ??? 23 營銷推廣策略 ????????????? ????? ? ?? 28 價格策略 ???????????????? ????? ? ?? 32 商鋪營銷策略 ?????????????? ????? ? ?? 39 項目 VI設(shè)計及 推廣費用預(yù)算 ???? ??? ????? ? ?? 41 第六章 項目團(tuán)隊 成員及合作方式 ? ? ?? ???? ? ????? ? 45