【正文】 %,15,/ ????? xxxAP敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目 NPV的影響 變動(dòng)率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 1 1394 9894 8394經(jīng)營(yíng)成本 28374 19884 1 1394 2904 － 5586產(chǎn)品價(jià)格 － 10725 335 1 1394 22453 335130 變動(dòng)率＋ －變動(dòng)率 投資額 產(chǎn)品價(jià)格 經(jīng)營(yíng)成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的概率描述 假定 A、 B、 C是影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨(dú)立，則項(xiàng)目現(xiàn)金流有 k＝ l m n 種可能的狀態(tài)。 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 凈經(jīng)營(yíng) 收入 192023元 償債 能力比 247。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和收益 ? 財(cái)務(wù)收益 – 租售收入 – 財(cái)產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財(cái)務(wù)收益 ? 開發(fā)階段費(fèi)用 – 土地費(fèi)用 – 建設(shè)費(fèi)用 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 ? 經(jīng)營(yíng)階段費(fèi)用 – 出租費(fèi)用 – 維護(hù) 、 管理費(fèi)用 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 其它費(fèi)用 稅費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 工程建設(shè)投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)項(xiàng)目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經(jīng)營(yíng)成本 60萬(wàn)元 20萬(wàn)元 帳面 虧損額 年總收入 萬(wàn)元 年折舊額 萬(wàn)元 總會(huì)計(jì)成本 萬(wàn)元 利息 30萬(wàn)元 160 90 180 年凈收益 萬(wàn)元 100 年債務(wù)支出 稅后凈現(xiàn)金流 年凈收益 萬(wàn)元 100 萬(wàn)元 70萬(wàn)元 利息 30萬(wàn)元 本金償還 10萬(wàn)元 蔽稅收入 稅前凈現(xiàn)金 流 60 萬(wàn)元 房地產(chǎn)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析過(guò)程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛收入的比例 += 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 176218元 － 凈經(jīng)營(yíng) 收入 162662元 年債務(wù) 支出 125125元 － 247。 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 ? 動(dòng)態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時(shí)間。 – 項(xiàng)目的 IRR是唯一的，如果計(jì)算 IRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不是項(xiàng)目的 IRR。 （二）內(nèi)部收益率（ IRR） ? 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時(shí)折現(xiàn)率。附表 7 制造費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元制造費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用年 份 年 份 年 份項(xiàng)目3 4項(xiàng)目3 4項(xiàng)目3 ～ 6 7 ～ 10工 資 24 24 工 資 12 12 工 資 36 36折舊費(fèi) 差旅費(fèi) 24 24 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 廣告費(fèi) 60 60 修理費(fèi) 3 3物料消耗 80 其 他 12 12 辦公費(fèi) 6 6勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 合 計(jì) 108 108 差旅費(fèi) 12 12水電費(fèi) 18 27 保險(xiǎn)費(fèi) 18 18運(yùn)輸費(fèi) 27 45 公司經(jīng)費(fèi) 20 20環(huán)境保護(hù)費(fèi) 6 6 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 3 3其 他 10 15 董事會(huì)費(fèi) 10 10合 計(jì) 顧問(wèn)費(fèi) 4 4交際應(yīng)酬費(fèi) 12 12房產(chǎn)、車船稅 2 2無(wú)形資產(chǎn)攤銷 遞延資產(chǎn)攤銷 10 10其 他 12 12合 計(jì) 附表 8 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元年 份 3 4 5 6 7 8 9 10生產(chǎn)成本 原輔材料 動(dòng) 力 工 資 制造費(fèi)用 其中 : 物料消耗 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 利息支出 總成本費(fèi)用 其中 : 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 利息支出 經(jīng)營(yíng)成本 固定成本 可變成本 附表 9 損益表 單位：萬(wàn)元年 份 3 4 5 6 7 8 － 10銷售收入 1574 2734 2734 2734 2734 2734銷售稅金及附加 總成本費(fèi)用 銷售利潤(rùn) 所得稅 (33%) 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 公益金 可供分配利潤(rùn) 股利分配 0 甲方股利 (40%) 0 乙方股利 (30%) 0 丙方股利 (30%) 0 未分配利潤(rùn) 0 0 0 0 0附表 10 資金來(lái)源及運(yùn)用表 單位 ： 萬(wàn)元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 － 10資金來(lái)源 1300 2228 442 990 1027 1064 1101 1138銷售利潤(rùn) 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 長(zhǎng)期借款 1600流動(dòng)資金借款 120自有資金 1300 628 85資金運(yùn)用 1300 2228 405 建設(shè)投資 1300 2228流動(dòng)資金 0 205 75所得稅 0 職工福利費(fèi) 0 借款還本 200 370 370 370 370甲方股利 0 乙方股利 0 丙方股利 0 盈余資金 0 0 累計(jì)盈余資金 0 0 項(xiàng)目資金規(guī)劃 ? 資金運(yùn)用 涉及投資計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃以及生產(chǎn)計(jì)劃。 ? 將來(lái)時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“ 現(xiàn)值 ”。 ? 無(wú)形資產(chǎn)的原值相對(duì)于獲得無(wú)形資產(chǎn)的實(shí)際支出。 ? 定量預(yù)測(cè) 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 運(yùn)用數(shù)學(xué)分析技術(shù) ， 建立表現(xiàn)變量間數(shù)量關(guān)系的模型進(jìn)行預(yù)測(cè) 。 主要抽樣方法有：隨機(jī)抽樣 、 分層抽樣和分群抽樣等 。 理想的戰(zhàn)略決策應(yīng)是根據(jù)長(zhǎng)期目標(biāo)需要制定最佳利用資源的全面計(jì)劃 。 項(xiàng)目投資決策框架 投資策略 （收益 /風(fēng)險(xiǎn)定義） 投資條件與 投資環(huán)境分析 投資決策（狹義） （收益 /風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ） 投資方案實(shí)施 投資分析 （收益 /風(fēng)險(xiǎn) 辨識(shí)與測(cè)度） 目標(biāo) ──投資決策的一般原則 戰(zhàn)略 ──總體規(guī)劃 策略 ──決策準(zhǔn)則與政策思路 計(jì)劃 備選方案 數(shù)據(jù)、信息收集 分析方法與評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇 方案分析比較 是否投資 具體方案 投資時(shí)機(jī) 投資方式（投資角色、產(chǎn)權(quán)形式） 融資方式、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、投資組合 融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)分析 政策分析 自身?xiàng)l件分析 反饋 廣義投資決策 工程項(xiàng)目投資決策中 收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡 投資 目標(biāo) 收益 風(fēng)險(xiǎn) 作為決策依據(jù)的評(píng)價(jià)過(guò)程 評(píng)價(jià)要素 評(píng)價(jià)層次 評(píng)價(jià)對(duì)象 ? 目標(biāo) ? 準(zhǔn)則 ? 指標(biāo) ? 尺度 ? 權(quán)重 ? 方案 ? 綜合評(píng)價(jià) ? 企業(yè) ? 政府 ? 社會(huì) ? 個(gè)人 ? 項(xiàng)目 – 盈利性項(xiàng)目 – 公共項(xiàng)目 ? 技術(shù) – 產(chǎn)品 – 工藝 – 方法 ? 政策 投資時(shí)機(jī)的把握 ? 技術(shù)進(jìn)步 ? 市場(chǎng)需求變化 ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 政策變化 ? 其他發(fā)展機(jī)遇 ? 行業(yè)生命周期 ? 產(chǎn)品生命周期 ? 技術(shù)生命周期 ? 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 目標(biāo) 策略 機(jī)遇 抉擇 行業(yè)的生命周期 行業(yè)技術(shù) 迅速發(fā)展 主導(dǎo)技術(shù) 定型完善 技術(shù)局 部改進(jìn) 領(lǐng)先者和少量 跟隨者介入 進(jìn)入者迅 速增加 行業(yè)內(nèi)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定 企業(yè)逐 漸退出 行業(yè)技術(shù) 醞釀突破 早期發(fā)展 時(shí)間 衰退 成熟 迅速成長(zhǎng) 行業(yè)規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 技術(shù)特征 Ⅳ Ⅲ Ⅱ Ⅰ 發(fā)展階段 產(chǎn)品的生命周期 投入期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 時(shí)間 銷售額 0 投資方式選擇 ? 新建項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)投資 、 項(xiàng)目建設(shè)周期 （ 是否會(huì)貽誤市場(chǎng)機(jī)會(huì) ） 、 市場(chǎng)開拓費(fèi)用 ? 改造原有項(xiàng)目 改造投資 、 技術(shù)轉(zhuǎn)換成本 ? 兼并 、 收購(gòu)其它企業(yè) – 對(duì)象企業(yè)的情況： 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 、 市場(chǎng)份額 、 成長(zhǎng)率 、 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) 、 研究開發(fā)能力 、 生產(chǎn)能力 、 資產(chǎn)負(fù)債狀況 、 社會(huì)負(fù)擔(dān) – 并購(gòu)方式： 直接購(gòu)買 ， 換股 、 股份換資產(chǎn) 、 承擔(dān)債務(wù)換股份或資產(chǎn) 一、項(xiàng)目可行性研究 的內(nèi)容 ? 市場(chǎng)分析 ? 投資條件與項(xiàng)目選址 ? 技術(shù)方案 ? 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 ? 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 ? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ? 投資估算與資金籌措 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 ? 結(jié)論與建議 （一）市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)調(diào)查 – 產(chǎn)品用途 – 現(xiàn)有生產(chǎn)能力 – 產(chǎn)量及銷售量 – 替代產(chǎn)品 – 產(chǎn)品價(jià)格 – 國(guó)外市場(chǎng) ? 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) – 消費(fèi)對(duì)象 – 消費(fèi)條件 – 產(chǎn)品更新周期特點(diǎn) – 市場(chǎng)成長(zhǎng)速度及趨勢(shì) – 可能出現(xiàn)的替代產(chǎn)品 – 產(chǎn)品可能的新用途 – 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析 ? 市場(chǎng)進(jìn)入壁壘 – 技術(shù)壁壘 – 規(guī)模壁壘 – 政策壁壘 ? 產(chǎn)品方案和項(xiàng)目規(guī)模 – 產(chǎn)品方案（規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)） – 項(xiàng)目擬建規(guī)模 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 – 市場(chǎng)定位 （ 領(lǐng)先或追隨 、 目標(biāo)市場(chǎng) ） – 促銷價(jià)格 、 推銷方式與措施 – 產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè) ? 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè) – 價(jià)格預(yù)測(cè) – 銷售收入預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)查方法 ? 普遍調(diào)查：對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行全樣本調(diào)查 。可利用的資料包括 宏觀社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料 、公眾傳播媒介信息 、 專業(yè)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)信息等 。 工藝方案評(píng)價(jià) ? 技術(shù)的先進(jìn)性 – 所采用工藝和設(shè)備的技術(shù)效能、效率、能耗水平等技術(shù)參數(shù)的先進(jìn)程度 – 技術(shù)生命周期及所采用技術(shù)在生命周期中所處的階段 ? 技術(shù)的成熟程度 – 實(shí)驗(yàn)室技術(shù) – 經(jīng)過(guò)中試的技術(shù) – 已經(jīng)工業(yè)化應(yīng)用的技術(shù) ? 技術(shù)轉(zhuǎn)換成本 ? 技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)及所采用技術(shù)的發(fā)展前景 ? 與競(jìng)爭(zhēng)技術(shù)相比，所采用技術(shù)的優(yōu)勢(shì)及缺陷 （四）環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 ? 環(huán)境現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目主要污染源 ? 項(xiàng)目主要污染物 ? 擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) ? 環(huán)境保護(hù)方案 ? 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度 ? 環(huán)境保護(hù)投資估算 ? 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 ? 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素分析 ? 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施 ? 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督保障機(jī)構(gòu) ? 消防措施和設(shè)施方案 （五）企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 ? 企業(yè)組織 – 企業(yè)組織形式 – 企業(yè)工作制度 – 企業(yè)薪酬制度 ? 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) – 勞動(dòng)定員 – 項(xiàng)目年人工費(fèi)用估算 – 人員培訓(xùn)計(jì)劃及費(fèi)用估算 （六）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ? 項(xiàng)目實(shí)施的各階段 – 資金籌措安排 – 技術(shù)獲得 – 勘察設(shè)計(jì)與設(shè)備訂貨 – 工程招標(biāo)與施工準(zhǔn)備 – 工程施工 – 生產(chǎn)準(zhǔn)備 – 試運(yùn)轉(zhuǎn) – 竣工驗(yàn)收 ? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ? 項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu) ? 項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用 – 建設(shè)單位管理費(fèi) – 生產(chǎn)籌備費(fèi) – 生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi) – 辦公家具購(gòu)置費(fèi) – 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) – 其他應(yīng)支出的費(fèi)用 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃方法 ? 橫道圖（例） 月 份序號(hào) 工作內(nèi)容1 2 3 4 5 6 7 81 設(shè)備訂貨2 動(dòng)力電增容3