房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 價(jià) 多次報(bào)價(jià) 持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng) 復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書(shū) 十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般 衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格 適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無(wú)特別限制及要求 土地用途無(wú)特別限制及要求 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念： 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 :出售 ,交換 ,贈(zèng)與 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較 區(qū)別 出讓 轉(zhuǎn)讓 行為主體 政府及土地管理部門(mén) 境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè) 人 法律關(guān)系 法律關(guān)系不平等 法律關(guān)系平等 在市場(chǎng)所處層次 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 年限 按合同規(guī)定，不得超 過(guò)國(guó)家規(guī)定 合同年限－已使用年限＝ 剩余使用年限 土地轉(zhuǎn)移方式 協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài) 出售、交換、贈(zèng)與 ?出讓土地的轉(zhuǎn)讓處理 – 可以多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變； – 土地用途改變的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 – 閑置土地的處理 – 延長(zhǎng)開(kāi)放建設(shè)時(shí)間，不超過(guò) 1年 – 改變土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā) – 從新確定新的土地使用者，有補(bǔ)償 – 將土地使用權(quán)交還給政府； – 征收土地閑置費(fèi) – 超過(guò)合同約定動(dòng)工時(shí)間滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)； – 連續(xù)兩年未使用的，無(wú)償收回。取貼現(xiàn)率為12%，在未來(lái) 3年的建設(shè)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)成本的投入情況如下：第一年為 20%，第二年為 50%，第三年為余下的 30%。開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為 10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為 60000平方米。 – 重新簽訂土地使用去合同，支付土地使用權(quán)出讓金； – 無(wú)申請(qǐng)的，土地使用權(quán)有國(guó)家無(wú)償收回。 ? 掛牌流程 接受新報(bào)價(jià) 出讓人 宗地信息掛牌公布 競(jìng)買(mǎi)人 報(bào)價(jià) 出讓人 更新掛牌價(jià)格 出讓人 確定競(jìng)得人 掛牌起始日 掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條 件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人； 報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的， 掛牌不成交。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式 1. 招標(biāo)方式 2. 拍賣(mài)方式 3. 協(xié)議方式 4. 掛牌方式 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限 1. 居住用地： 70年 2. 工業(yè)用地： 5
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