【正文】 權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就越突出。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營(yíng)收入 /萬(wàn)元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬(wàn)元 權(quán)益收入 /萬(wàn)元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬(wàn)元 負(fù)債（貸款額） /萬(wàn)元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2023 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 有一幢公寓價(jià)值 2023萬(wàn)元，投資者的自有資金足以購(gòu)買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬(wàn)元，則不同的貸款比例所帶來(lái)的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時(shí)還會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負(fù)債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 股東權(quán)益 E： 特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。則不同的貸款比例所帶來(lái)的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 ⑶杠桿負(fù)作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會(huì)下降。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬(wàn)元，約定按本息均還法分 60個(gè)月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請(qǐng)計(jì)算每月的還款額。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 這里的計(jì)算是根據(jù) 本利和因子表 來(lái)進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購(gòu)買價(jià)格）的比率，也稱為貸價(jià)比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。 ⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實(shí)際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對(duì)抵押物并沒(méi)有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請(qǐng)求權(quán)的。即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款額一定時(shí)，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限； 在期限一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對(duì)放款人是非常不利 的，因此對(duì)該等行為都有約定的罰則。 :34:1600:34Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 00:34:1600:34:1600:343/22/2023 12:34:16 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 22, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 12時(shí) 34分 16秒 00:34:1622 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 上午 12時(shí) 34分 16秒 00:34: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 上午 12時(shí) 34分 :34March 22, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 假設(shè)客戶在還款 n1個(gè)月后，要求期前還款，則此時(shí)其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對(duì)簡(jiǎn)單得多， 期前還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。 先息后本法 的計(jì)算要方便得多，因?yàn)榻?jīng)過(guò)一段時(shí)間的還款后， 剩余本金 是很容易計(jì)算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進(jìn)行。 抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照如下程序進(jìn)行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說(shuō)服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進(jìn)一步的行動(dòng)； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來(lái)抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時(shí)，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費(fèi)用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對(duì)拍賣價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過(guò)債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過(guò)程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。 ⑶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是向購(gòu)房者銷售房屋的機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場(chǎng)供給者。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個(gè)月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單