【正文】 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 22日星期三 下午 4時(shí) 39分 5秒 16:39: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 下午 4時(shí) 39分 :39March 22, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 因素變化情況 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 總投資 （萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 稅后成本 利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)投資 回收期（半年） 基本方案 449,296 206,099 112,342 % 54,940 % 土地成本下降 2% 449,296 202,698 113,515 % 56,614 % 土地成本下降 10% 449,296 189,094 118,208 % 63,313 % 土地成本下降 15% 449,296 180,592 121,142 % 67,499 % 土地成本下降 20% 449,296 172,089 124,075 % 71,686 % 土地成本下降 25% 449,296 163,587 127,008 % 75,873 % 土地成本下降 30% 449,296 155,084 129,942 % 80,059 % 方案一：土地成本降低2%，即地價(jià) ，折合樓板價(jià) 6930元 /平米。 項(xiàng)目資金流動(dòng)情況表41,88, 86,62,99,71,182,13, 18,23,39,59,(141,)74, 67,38,59,12,(200,)(150,)(100,)(50,)50,100,150,200,2 0 1 0 年7 2 0 1 1 年6 月 2 0 1 1 年7 2 0 1 2 年6 月 2 0 1 2 年7 2 0 1 3 年6 月 2 0 1 3 年7 2 0 1 4 年6 月 2 0 1 4 年7 2 0 1 5 年6 月 2 0 1 5 年7 2 0 1 6 年6 月數(shù) 量年 度現(xiàn)金流入( 萬(wàn)元) 現(xiàn)金流出( 萬(wàn)元) 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元)累計(jì)凈現(xiàn)值(128,)(66,)(15,)10,47,54,(150,)(100,)(50,)50,100,2 0 1 0 年7 2 0 1 1 年6 月 2 0 1 1 年7 2 0 1 2 年6 月 2 0 1 2 年7 2 0 1 3 年6 月 2 0 1 3 年7 2 0 1 4 年6 月 2 0 1 4 年7 2 0 1 5 年6 月 2 0 1 5 年7 2 0 1 6 年6 月年 度數(shù) 量本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分期 一期 二期 三期 開(kāi)發(fā)比例 35% 35% 30% 分期開(kāi)發(fā)量 (平米 ) 公寓 6萬(wàn)、別墅 2萬(wàn)、共 8萬(wàn) 公寓 6萬(wàn)、別墅 2萬(wàn)、共 8萬(wàn) 公寓 、別墅 2萬(wàn)、共 開(kāi)發(fā)周期 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 開(kāi)發(fā)比例 30% 70% 60% 40% 60% 40% 年度開(kāi)發(fā)量 (平米 ) 26000 54000 48000 32023 46800 31200 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 估計(jì)對(duì)象 案例一 案例二 案例三 案例四 比較因素 地塊名稱(chēng) 本地塊 仁恒地塊 中銳地塊 中海地塊 保利地塊 成交價(jià)格（萬(wàn)元 /畝） —— 交易日期 100 交易情況 100 交易方式 100 土地使用年限 100 土地用途 100 地塊環(huán)境因素 區(qū)域規(guī)劃因素 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 資源環(huán)境條件 100 區(qū)域配套成熟度 100 區(qū)域道路通達(dá)度 100 公共交通便利度 100 地塊自身因素 宗地面積 100 宗地形狀 100 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100 臨路狀況 100 宗地拆遷狀況 100 修正系數(shù)合計(jì) —— 比準(zhǔn)價(jià)值（萬(wàn)元 /畝） —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。為此，借助盈虧平衡分析與敏感性分析來(lái)進(jìn)一步了解投資的可靠程度。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 銷(xiāo)售收入 ? 住宅三期按開(kāi)發(fā)總量平均開(kāi)發(fā)； ? 一期由于受高層建造周期影響，第一年銷(xiāo)售率為 30%，第二年銷(xiāo)售率為 70%； ? 二期和三期按正常銷(xiāo)售周期測(cè)算，第一年和第二年的銷(xiāo)售率均分別為 60%和40%； ? 參照目前周邊區(qū)域普通公寓銷(xiāo)售價(jià)格 12023元 /平米，價(jià)格按照年均增長(zhǎng)率 7%計(jì)算； ? 當(dāng)年度銷(xiāo)售率均按照 100%全部清盤(pán)計(jì)算。 吳中區(qū)獨(dú)墅湖地塊 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析 ?土地價(jià)值評(píng)估 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊比較因素條件 指數(shù)表編制規(guī)則 ? 本項(xiàng)目各個(gè)比較因素的條件指數(shù)標(biāo)定為 100； ? 而案例的各個(gè)條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細(xì)描述和比較，以 100為基準(zhǔn)，賦予相應(yīng)的值； ? 若案例的某項(xiàng)比較因素優(yōu)于本項(xiàng)目，則其條件指數(shù)大于 100，反之則小于 100； ? 條件指數(shù)的大小視案例與本項(xiàng)目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在 80120以?xún)?nèi)。 公式： 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)地價(jià) =交易地價(jià) 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西側(cè)湖岸名家 西側(cè)大片空地 尹山湖 南側(cè)尹山湖市民廣場(chǎng) 郭巷北路 郭新東路與郭巷北路 北側(cè)大片空地 南側(cè)尹山湖市民廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 ※ 蘇州東進(jìn)，金雞湖 CBD規(guī)劃已被確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)中心地位不可撼動(dòng) ※ 獨(dú)墅湖，城市中的生態(tài)景觀資源，豪宅片區(qū)已見(jiàn)雛形 ※ 新機(jī)場(chǎng)路獨(dú)墅湖湖底隧道的通車(chē)，意味著雙湖板塊的都市中心化指日可待 ※ 雙湖板塊擁有高等教育區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托，后勢(shì)發(fā)展被市場(chǎng)看好 ※ 金雞湖 獨(dú)墅湖親水商圈的建成，將大大提高雙湖板塊居住功能 獨(dú)墅湖 金雞湖 高尚 CLD發(fā)展前景 發(fā)展中的蘇州 CBD 金雞湖 板塊 獨(dú)墅湖 板塊 高等 教育區(qū) 兩湖板塊 —— 蘇州正在崛起的 CBDCLD 城市發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 雙湖板塊整體啟動(dòng)時(shí)機(jī)已成熟，眾多高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將奠定雙湖板塊高尚人居住區(qū)的形象 城市資源： CBD毗鄰，環(huán)湖商圈 自然資源：雙湖生態(tài) 景觀 都市內(nèi)涵 生態(tài)內(nèi)涵 金雞湖大酒店、高爾夫 獨(dú)墅湖景 湖底隧道 藍(lán)圖描繪 李公堤 資源價(jià)值決定項(xiàng)目地位 雙湖 —— 蘇州唯一 城市資源與自然資源 的完美結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)墅湖板塊市場(chǎng)概述 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)比較法 —— 技術(shù)思路 選擇比較實(shí)例，選擇實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域 步驟 1 建立各地塊比較因素條件說(shuō)明表： 交易時(shí)間、交易情況、交易方式、個(gè)別因素 （容積率、面積、形狀、規(guī)劃等等） 步驟 2 確定各地塊比較因素條件指數(shù)表 步驟 3 計(jì)算各地塊比較因素修正系數(shù)表 步驟 4 取各案例權(quán)重，確定各地塊土地價(jià)值；根據(jù)各地塊土地價(jià)值，加權(quán)平均測(cè)算本地塊土地價(jià)值 步驟 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步驟二：地塊比較因素條件說(shuō)明表 地塊比較因素條件 比較 因素 宗地面積 (萬(wàn)㎡ ) 17 宗 地 形 狀 較規(guī)整 規(guī)整 較規(guī)整 規(guī)整 規(guī)整 區(qū)域生活配套 東方大道南側(cè)少 量生活配套 西側(cè)通達(dá)路生活 配套好 西側(cè)通達(dá)路生活 配套較好 無(wú)生活配套 無(wú)生活配套 地塊周邊環(huán)境 東側(cè)臨近墅浦塘 東側(cè)緊鄰獨(dú)墅湖 資源條件一般 位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨(dú)墅湖 位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨(dú)墅湖 臨路狀況 西至通達(dá)路、南至東方大道、東側(cè)為待規(guī)劃道路 西至通達(dá)路、南至獨(dú)墅湖大道 東至通達(dá)路 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連 本項(xiàng)目 案例一 仁恒地塊 案例二 中銳地塊 案例三 中海地塊 案例四 保利地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 獨(dú)墅湖地塊 占地面積 255 畝 17 萬(wàn)㎡ 建筑面積 34 萬(wàn)㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價(jià) 578 萬(wàn)元 /畝 8670 元 /㎡ 土地總價(jià) 億元 樓板價(jià) 4335 元 /㎡ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提 —— 土地價(jià)格 578萬(wàn)元 /畝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一期 二期 三期 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 1 銷(xiāo)售收入合計(jì) 518, 44, 111, 101, 72, 109, 78, 普通公寓銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 518, 44