【正文】 價(jià)。 吳中區(qū)尹山湖地塊 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算及可行性分析 ?土地價(jià)值評估 ?經(jīng)濟(jì)測算 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 序號 項(xiàng)目名稱 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 2 前期費(fèi) 100 2380 勘察測量費(fèi) 238 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 952 水電增容費(fèi) 476 三通一平 238 其他籌建開辦費(fèi) 476 3 建筑安裝工程費(fèi) 1324 31500 普通電梯公寓 1500 26700 聯(lián)排別墅 800 4800 4 園林 330 5 室外配套 476 6 管理費(fèi)用 85 2023 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 —— —— 8 不可預(yù)見費(fèi) 45 1077 9 開發(fā)成本合計(jì) (不含地價(jià) ) 1588 37785 經(jīng)濟(jì)測算 —— 開發(fā)成本 ? 在不計(jì)算地價(jià)的情況下，項(xiàng)目總開發(fā)成本約 。 經(jīng)濟(jì)測算 —— 銷售收入 一期 二期 三期 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 1 銷售收入合計(jì) 449, 41, 88, 86, 62, 99, 71, 普通公寓銷售收入(萬元 ) 271, 23, 57, 52, 37, 58, 41, 可銷售面積 (㎡ ) 60, 60, 60, 60, 58, 58, 銷售面積 (㎡ ) 178, 18, 42, 36, 24, 34, 23, 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 12, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 銷售率 (%) 30% 70% 60% 40% 60% 40% 聯(lián)排別墅銷售收入(萬元 ) 177, 18, 30, 33, 24, 40, 29, 可銷售面積 (㎡ ) 20, 20, 20, 20, 20, 20, 銷售面積 (㎡ ) 60, 8, 12, 12, 8, 12, 8, 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 21, 23, 25, 27, 30, 33, 37, 銷售率 (%) 40% 60% 60% 40% 60% 40% ? 一期由于受小高層建造周期影響，第一年銷售率為 30%，第二年銷售率為 70%； ? 二期和三期按正常銷售周期測算，第一年和第二年的銷售率均分別為 60%和 40%； ? 參照目前周邊區(qū)域普通公寓和聯(lián)排別墅銷售價(jià)格分別為 12023元 /平米和 21000元 /平米，價(jià)格按照年均增長率 7%和 10%計(jì)算； ? 當(dāng)年度銷售率均按照 100%全部清盤計(jì)算。 序號 項(xiàng) 目 金額 (萬元 ) 1 房地產(chǎn)銷售收入 449,296 2 總經(jīng)營成本 (開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本 ) 299,507 3 利潤總額 149,789 4 所得稅 37,447 5 凈利潤 112,342 6 凈現(xiàn)值 54, 7 成本利潤率 (稅前 ) % 8 成本利潤率 (稅后 ) % 9 內(nèi)部收益率 % 10 動態(tài)回收周期 (年 ) ? 從本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析結(jié)果來看，項(xiàng)目的投資凈現(xiàn)值大于 0；內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率 10%；累計(jì)盈余資金大于 0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目是可行的。為此，借助盈虧平衡分析與敏感性分析來進(jìn)一步了解投資的可靠程度。 ?當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到 500萬元 /畝時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將低于 30%，此時(shí)項(xiàng)目成本利潤率過低，所以建議取地價(jià)格保證在 500萬元 /畝以下，以合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的基本利潤。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :39:0516:39:05March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 22日星期三 4時(shí) 39分 5秒 16:39:0522 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :39:0516:39Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 4時(shí) 39分 5秒 16:39:0522 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 22日星期三 下午 4時(shí) 39分 5秒 16:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :39:0516:39Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 22日星期三 4時(shí) 39分 5秒 16:39:0522 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :39:0516:39:05March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :39:0516:39Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到 434萬元 /畝時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將接近 40%，為了更好的控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更高的利潤，應(yīng)盡可能的爭取434萬元 /畝以內(nèi)的價(jià)格。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因素變化情況 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 租售收入 （萬元） 總投資 （萬元） 稅后利潤 （萬元） 稅后成本 利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 內(nèi)部 收益率 動態(tài)投資 回收期（年） 基本方案 449,296 206,099 112,342 % 54,940 % 銷售收入變化 銷售收入下降 10% 404,366 206,099 93,997 % 39,853 % 變動率 % % % % % % % 銷售收入上升 10% 494,225 206,099 130,686 % 70,027 % 變動率 % % % % % % % 工程成本變化 工程成本增加 10% 449,296 209,877 111,038 % 53,639 % 變動率 % % % % % % % 工程成本減少 10% 449,296 202,320 113,645 % 56,241 % 變動率 % % % % % % % ? 不確定性因素主要來自以下幾個(gè)方面：開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。 經(jīng)濟(jì)測算 —— 現(xiàn)金流量 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)值分別從第三年和第四年“轉(zhuǎn)正”，項(xiàng)目開始盈利。 建安成本根據(jù)蘇州市普通小高層公寓和聯(lián)排別墅經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值分別為 1500元 /平米和800元 /平米。 分期開發(fā)策略 參照蘇州市獨(dú)墅湖周邊項(xiàng)目的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模及取地時(shí)間，本次方案從 2023年 7月開始計(jì)算，分三期共六年開發(fā)，年度開發(fā)量為 8萬㎡左右： 分期時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 共分三期，每期兩年時(shí)間； 分期開發(fā)量： 將總開發(fā)量平均到三期之中按 35%： 35%： 30%的比例進(jìn)行開發(fā)； 開發(fā)產(chǎn)品： 按照地塊規(guī)劃容積率，開發(fā)產(chǎn)品為小高層普通公寓和聯(lián)排別墅組合，容積率分別為 。 ? 本地塊的評估總價(jià)為 168300萬元 。 估價(jià)對象與比較案例 估計(jì)對象 案例一 案例二 案例三 案例四 比較因素 地塊名稱 本地塊 仁恒地塊 中銳地塊 中海地塊 保利地塊 交易日期 100 80 85 85 95 交易情況 100 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 100 地塊環(huán)境因素 區(qū)域規(guī)劃因素 100 110 105 110 110 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 108 106 102 102 資源環(huán)境條件 100 105 90 108 108 區(qū)域配套成熟度 100 110 110 105 102 區(qū)域道路通達(dá)度 100 92 97 84 82 公共交通便利度 100 107 105 102 102 地塊自身因素 宗地面積 100 107 88 105 102 宗地形狀 100 92 95 92 92 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100 108 103 96 97 臨路狀況 100 93 93 85 82 宗地拆遷狀況 100 100 95 100 100 步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步驟一：地塊的選取 選取原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ： 近三年內(nèi)成交 用途一致原則 ： 地塊主要用途為居住 同一供需圈原則 ： 地塊位于同一供求范圍內(nèi) 選取地塊 案例一 案例二 案例三 案例四 地塊名稱 仁恒地塊 中銳地塊 中海地塊 保利地塊 出讓面積 (㎡ ) 375104 55000 345000 292900 容積率 2 土地用途 城鎮(zhèn)住宅用地 城鎮(zhèn)住宅用地 城鎮(zhèn)住宅用地 城鎮(zhèn)住宅用地 建筑面積 (㎡ ) 337594 100000 276000 263610 成交總價(jià) (萬元 ) 216300 39200 156161 198999 成交單價(jià) (萬元 /畝 ) 384 475 302 453 樓面地價(jià) (元 /㎡ ) 6407 3920 5658 7549 出讓時(shí)間 202306 202312 202301 202308 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地價(jià)合理范圍 地價(jià)上限范圍 不同