【正文】 S中鐵項目：,發(fā)展商品牌知名度及美譽度均高于對手 建筑風格個性鮮明、品質感、檔次感高，在同域展現新風采 規(guī)模更大，也謂“區(qū)域至大型社區(qū)項目” 產品類型更豐富，覆蓋面更廣 本地資源更豐富、物管服務更領先,競爭項目分析——中信灣,本項目VS中信灣：,中信灣位于老城核心地段，城區(qū)價值有明顯優(yōu)勢，但售價也估計遠遠高于本項目； 中信灣以江景產品為主，而本項目有80%為園景產品，故在景觀資源上有一定的錯位； 中信灣大部分為250平方米的超大戶型，產品總價高； 本項目建筑風格個性鮮明、品質感、檔次感高，,競爭項目分析——萬科金域藍灣,統計時間：截至2011年1月初,品牌開發(fā)商號召力 市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目 部分望江產品,本項目VS金域藍灣項目：,本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高 金域藍灣以100房緊湊三房設計為主，本項目在戶型舒適度上更佳 金域藍灣的戶型設計單一，本項目面對的客戶群需求面更廣 金域藍灣的園林為現代簡約，較為簡潔，市場接受度不高 金域藍灣有地鐵優(yōu)勢，本項目需要在交通配套上有所提升 金域藍灣通過提前引入商業(yè)配套提升項目居住價值，值得本項目參考,競爭項目分析——中海金沙灣,品牌開發(fā)商號召力 市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目 部分望江產品,本項目VS中海金沙灣項目：,本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高 金沙灣彰顯的“市區(qū)大型中心園林”受到市場的熱捧，也是其最大的市場競爭力，值得本項目借鑒 金沙灣已入住3年，明年學校將投入使用，社區(qū)更顯成熟 金沙灣明年將主推150200方的一線江景大平層及江岸別墅，預計洋房總價范圍在250350萬之間，面對更高端的目標客戶群，與本項目的主力客戶群形成形成錯位,競爭項目分析——恒大御景半島,品牌開發(fā)商號召力 市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目 大部分為望江產品,本項目VS恒大御景半島項目：,本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高 私家路、大氣勢的皇家園林、提前投入的教育配套讓恒大御景半島取得了制勝先機 但戶型的單一、空間設計的缺憾，令到該項目的競爭力削減 本項目的戶型豐富度更高，客戶層面更豐富，且戶性設計更合理， 本項目可在園林展示及裝修風格上與其拉開差距，增強本項目競爭優(yōu)勢,結論：,通過與競爭對手的對比分析以后，我們發(fā)現，我們的產品在總價競爭上具有明顯的優(yōu)勢。,荔灣區(qū)市場分析——成交層面,2010年原芳村板塊價格較平穩(wěn) 原荔灣板塊價格波動稍大,原荔灣受成交產品受檔次、景觀因素影響，價格波動稍大 2010年110月，原荔灣由于產品檔次和景觀差異較大,造成價格的拉差相對較大； 1.8萬單價以下樓盤主要以大坦沙、西灣路等稍偏位置，成交樓盤有嶺南灣畔和柏悅灣； 2萬以上樓盤主要以湖景、江景、產品附加值為賣點，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。保利芳村原高爾夫球場項目營銷定位策略深化方案,一、區(qū)域市場基本情況 二、項目產品及賣點分析 三、項目提升建議 三、項目形象定位及深化 四、營銷推廣策略 六、定價及推貨安排,本案提綱,一、區(qū)域市場基本情況,區(qū)域市場分析 競爭項目分析,一、區(qū)域市場基本情況,區(qū)域市場分析 ——荔灣區(qū)市場分析 ——金沙洲板塊市場分析 競爭項目分析,2010年荔灣區(qū)在售樓盤主要集中在原荔灣板塊,原荔灣板塊在售樓盤較多，以品牌開發(fā)商旗下樓盤為主，主流均價1700025000元/㎡。10年簽約樓盤主要以原荔灣為主，在售樓盤逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價格較高； 10年荔灣區(qū)簽約樓盤主要來自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新世界、柏悅灣等。但是隨著板塊日益成熟及入住率的提升，住宅售價不斷攀升，而未來的主要供應總價幅度在150300萬/套之間，這將讓真正的“老城區(qū)”——芳村的住宅項目，更具價格競爭力。,本項目由頂級央級保利打造，天生貴胄,核心價值點三： 規(guī)模,本項目是芳村2011年最大規(guī)模的在售項目,本項目在規(guī)模上僅次于金沙洲項目，遠勝于相鄰的中鐵項目，將是芳村2011年最大的在售項目,核心價值點四：江園雙景,本項目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內難得的大園林項目，成為市場上不可多得的江園雙景社區(qū),啟示：本項目的江景資源方面略遜于中鐵項目，因為后期應著重打造園林的風格特色，塑造項目的景觀優(yōu)勢。,聯合市政府，進行片區(qū)炒作和片區(qū)建設,引導客戶發(fā)現和認可“精品園林社區(qū)”的稀缺價值,聯合政府，重點宣傳“白鵝白鵝潭經濟圈”的未來規(guī)劃，強化項目作為新荔灣 首席精品園林社區(qū)的價值 發(fā)布《保利花城生活手冊》，詳細解讀項目所在區(qū)域各項生活配套設施，描述未來生活前景。 白鵝潭經濟圈規(guī)劃打造解讀，保利等企業(yè)在這樣的規(guī)劃中的企業(yè)使命，保利品牌在廣州西部的發(fā)展戰(zhàn)略 新聞媒體炒作配合 軟文炒作主題方向： 保利西部造城計劃,保利與政府公關聯盟，塑造片區(qū)全新形象,保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會,在發(fā)布項目信息的同時，對珠三角的業(yè)主及客戶進行發(fā)動； 利用保利品牌在佛山地區(qū)較高的知名度發(fā)動當地業(yè)主及客戶,活動內容：,——在市內某五星級酒店內舉辦業(yè)主答謝晚宴，邀請珠三角保利高端業(yè)主出席，在晚宴上發(fā)布項目信息。 ——邀請前期登記客戶、誠意客戶、周邊原居民出席，在活動過程中發(fā)布項目銷售信息,活動目的：,五、營銷推廣策略,項目總體營銷策略 項目階段性廣告表現建議 項目階段性新聞炒作建議 營銷活動組織,營銷活動階段性主題 營銷活動計劃,六、定價及推貨安排,項目定價策略 項目整體推貨安排,六、定價及推貨安排,項目定價策略 項目整體推貨安排,定價策略——開發(fā)分期,本項目由東、西兩地塊組成，從現有的交通網絡可看出人流流向是先到東地塊再到西地塊，故從項目的展示考慮，建議先開發(fā)東地塊；而從產品的景觀面看，本項目分為園景產品和江景產品兩大類，故建議本項目總體分四期來開發(fā)。2023/3/202023/3/202023/3/20Mar2320Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。2023/3/202023/3/202023/3/203/20/2023 6:45:42 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。2023/3/202023/3/20Monday, March 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。2023/3/202023/3/20March 20, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強