【正文】 秀 首期銷售成功，進入后續(xù)階段，審美疲勞 ? 領先產(chǎn)品節(jié)點式刺激保持市場聲音 ? 充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值 /產(chǎn)品力的核心作用 ? 配套的開發(fā)策略 —— 分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關系 ? 體現(xiàn)物業(yè)管理的作用 項目營銷轉向品牌營銷贏得價值回報、 大盤力兌現(xiàn)價值 ? 大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質和社區(qū)文化 ? 隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強勢品牌 ? 項目營銷轉向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化 依據(jù)企業(yè)目標市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅動 ? 高價惜售，充分稀釋土地價格、實現(xiàn)項目溢價，追求超額利潤 ? 站在企業(yè)策略層面，在項目最后一期推出新產(chǎn)品，實驗市場，作為后續(xù)項目實現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊 本項目自 2023年起進入“形象年” 推廣策略 時間軸 數(shù)值軸 營銷強度曲線 銷售價格曲線 社區(qū)美譽度曲線 現(xiàn)場展示度曲線 形象年 主流年 明星年 價值年 黃金年 階段 Ⅰ 階段 Ⅱ 階段 Ⅲ 階段 Ⅳ 階段 Ⅴ 大盤首年 “ 形象年 ” 建立樓盤市場影響至關重要，是打造熱銷基礎的重要一年； 形象年階段特征及面臨關鍵問題 ? 階段特征： 形象未樹立 ? 關鍵問題： 建立市場影響力 大盤的可持續(xù)性 ? 營銷策略： 大盤 “ 震撼點 ” 效應 強勢推廣、特色概念深入人心 通過官方聲音、社會公信力引導主流市場輿論 影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路 推廣策略 推廣策略 基于領先時代的城市住區(qū)大盤，本項目首期目標為： 三大目標： ? 大盤氣勢，震撼登場，構建市場領袖地位； ? 首次開盤一炮走紅，叫好又叫座，建立強勢的第一熱銷樓盤印象； ? 高知名度，廣開渠道營銷，推動大盤持續(xù)熱銷 鄆城西湖豪園項目營銷總控圖 目標 4年清盤，鞏固項目在鄆城市場的品牌地位 核心問題 大勢不明朗的情況下，如何超越市場平均速度，實現(xiàn)高速高價 概念平臺 項目核心價值定位 競爭定位 目標客群定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 領先時代的城市住區(qū) 核心傳播概念 營銷節(jié)奏 線上傳播思路 線下營銷思路 公關活動 媒體配合 渠道營銷 － 明天的價值印證今天的眼光 區(qū)域價值喚醒市場 城市區(qū)域發(fā)展論壇 戶外廣告、手機彩信、宣傳海報、工地圍擋 大客戶營銷、老客戶獎勵計劃、電話 CALL客、全城鋪單 品質過硬，住得放心 產(chǎn)品吸引客戶 鄆城縣樣板工程現(xiàn)場觀摩會 工程質量監(jiān)督大使聘用儀式 戶外廣告、短信、電視、網(wǎng)絡 加油站、高速出入口、銀行客戶、保險客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鋪單 花香鳥語，詩意棲居 景觀打動客戶 鄆城縣婚紗攝影基地掛牌儀式 鄆城最美新娘評選活動 戶外、短信、電視、網(wǎng)絡、電視 路演、 TAXI載客計劃 服務征服客戶 品質物業(yè)服務，悉心保障生活 物業(yè)服務技能匯報表演 業(yè)主答謝聯(lián)誼會 歲末優(yōu)惠促銷月 戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡 項目知識有獎問答 形象上的領導者，價格上的追隨者 － － － 宋金河規(guī)劃成果展 金桂園項目營銷總控圖 目標 4年清盤，鞏固項目在鄆城市場的品牌地位 核心問題 大勢不明朗的情況下，如何超越市場平均速度，實現(xiàn)高速高價 概念平臺 項目核心價值定位 競爭定位 目標客群定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 領先時代的城市住區(qū) 核心傳播概念 營銷節(jié)奏 線上傳播思路 線下營銷思路 公關活動 媒體配合 渠道營銷 － 明天的價值印證今天的眼光 區(qū)域價值喚醒市場 城市區(qū)域發(fā)展論壇 戶外廣告、手機彩信、宣傳海報、工地圍擋 大客戶營銷、新客戶獎勵計劃、電話 CALL客、全城鋪單 品質過硬，住得放心 產(chǎn)品吸引客戶 樣板間工程現(xiàn)場觀摩會 冠縣居住文化論壇 戶外廣告、短信、電視、網(wǎng)絡 加油站、高速出入口、銀行客戶、保險客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鋪單 花香鳥語，詩意棲居 景觀打動客戶 冠縣婚紗攝影基地掛牌儀式 冠縣最美新娘評選活動 戶外、短信、電視、網(wǎng)絡、電視 路演、 TAXI載客計劃 服務征服客戶 品質物業(yè)服務，悉心保障生活 品牌物業(yè)公司進駐發(fā)布 歲末優(yōu)惠促銷月 戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡 項目知識有獎問答 形象上的領導者，價格上的追隨者 － － － 三干渠景觀帶規(guī)劃成果展 推廣計劃 區(qū)域價值推廣期（ － ） 輿論造勢，區(qū)域重塑，全力蓄勢！ 推廣目標： 實現(xiàn)項目知名度全市覆蓋， 街頭隨機抽查，西湖豪園項目客戶認知率 80% 區(qū)域價值推廣期（ － ）推廣計劃 時間 宣傳推廣 活動營銷 － 明天的價值印證今天的眼光 主題訴求點一： 西湖豪園： 扼守城市門戶，專享城市客廳 主題訴求點二： 天賦寧靜，支配繁華 主題訴求點三： 西湖豪園，與城市規(guī)劃一起坐地生金 ?鄆城城市發(fā)展論壇 利用政府和輿論的聲音提升區(qū)域價值，贏得客戶認可 ?宋金河規(guī)劃成果展 用宋金河的美景和規(guī)劃前景引發(fā)購房者的居住向往 主訴求點： 區(qū)域價值喚醒市場 新鄆城 〃 宋金河 〃 新生活 —— 鄆城城市發(fā)展論壇 活動 Action1 ? 活動目的：利用政府和輿論的聲音提升區(qū)域價值，贏得客戶認可 ? 活動時間： 2023年 12月 9日 ? 活動地點：待定 ? 參與人員： 嘉賓及專家：中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌、鄆城縣規(guī)劃局、建設局、房管局相關領導、開發(fā)公司領導、地產(chǎn)媒體人士 參與人員：專業(yè)地產(chǎn)媒體記者、地方媒體記者、意向客戶 新鄆城 〃 宋金河 〃 新生活 —— 鄆城城市發(fā)展論壇 活動 Action1 ? 活動形式 ? 邀請嘉賓及專家致辭，闡述鄆城城市規(guī)劃的積極意義以及對東部片區(qū)的影響； ? 主題演講：鄆城縣規(guī)劃局領導作鄆城縣城市規(guī)劃發(fā)展演講，重點介紹東部片區(qū)。凱旋城為代表，產(chǎn)品打造差距大，價格層次明顯 市場洞察 鄆城住宅市場各區(qū)域特點鮮明 策略目標：贏得客戶面 區(qū)域內大盤云集，我們實現(xiàn)目標需要跳出區(qū)域內同質化競爭的窠臼，在樹立高端形象的同時，把競爭對手甩在身后 客戶屬性 首置 +投資 家庭結構 置業(yè)目的 年齡層次 小三室 2025歲 青年之家 自住 +投資客 首置 +投資 2035歲 青年之家、小小太陽 自住 +投資客 自住 +投資 2535歲 青年之家、小小太陽、小太陽 首置 +首改 自住 +投資 2535歲 小小太陽、小太陽、孩子三代、后小太陽。 “南派景觀”規(guī)劃，將中國南方園林中的疊水、坡地、小品，淋漓盡致表現(xiàn)，將內外景觀資源有機結合，提升了社區(qū)生活品質。 交通價值 最自由的交通網(wǎng)絡 ?向東車行 10分鐘到達高速口，便捷省內外各地； ?向西 5分鐘進市區(qū)， 產(chǎn)業(yè)價值 最具活力的產(chǎn)業(yè)園 ?鄆城經(jīng)濟發(fā)展主要依靠區(qū)域民營經(jīng)濟； ?三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：棉紡織、木材加工、畜產(chǎn)品加工； ?三大特色產(chǎn)業(yè)：搪瓷、鋼球、酒類包裝 開發(fā)價值 最大的