年連云港市灌云母子松地塊項(xiàng)目報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 生態(tài)景觀別墅 獨(dú)棟別墅 風(fēng)情別墅 小面積別墅 所以 …… 中國 最大管理資源中心 產(chǎn)品定位 生態(tài)豪景風(fēng)情別墅 獨(dú)棟面積： 250300㎡ 豪華景觀 私家花園、 高檔會所 中國 最大管理資源中心 單一的獨(dú)立別墅定位雖然在項(xiàng)目檔次上達(dá)到了目的，有利于項(xiàng)目品牌形象的宣傳推廣。 先看市場上主流的幾種別墅風(fēng)格 …… 中國 最大管理資源中心 主流中式風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格， 添加中國傳統(tǒng)建筑元素。 有著歷經(jīng)百年而不衰的精神：自由、向上、進(jìn)取、不屈、永遠(yuǎn)充滿希望。 中國 最大管理資源中心 現(xiàn)代風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格講究的是簡約、明快的線條，大面積地采用玻璃材料，充分體現(xiàn)別墅住宅大空間、高采光的特點(diǎn)，多出現(xiàn)與歐美國家及中國的大型城市中。目前 同類產(chǎn)品市場售價(jià)： 雙拼別墅均價(jià) 3000元 /㎡ 左右，高檔公寓 2600元 /㎡ 別墅單價(jià)接受程度調(diào)查： 中國 最大管理資源中心 目前市場上雙拼別墅的總價(jià)范圍在 82126萬之間，根據(jù)本項(xiàng)目定位需要達(dá)到的目標(biāo) ——優(yōu)于競爭對手，使其無法銷售。 中國 最大管理資源中心 小結(jié)： 通過調(diào)查，我們基本了解到本項(xiàng)目潛在客源的需求 ——面積 230300㎡ ， 總價(jià) 5090萬 的 獨(dú)棟別墅 認(rèn)同度較高。 我們認(rèn)為 ——既然能夠接受 250 ㎡ ， 那么通過引導(dǎo)使其接受 260、 280 ㎡ 。 銷售分析： 項(xiàng)目位于縣城行政中心，客戶也多以行政公務(wù)員及事業(yè)單位人員為主，但是因?yàn)轫?xiàng)目售價(jià)過高，對普通市民吸引力不大，因此銷售狀況一般。 ◇項(xiàng)目周邊類似的別墅用地即將推出。 中國 最大管理資源中心 opportunity(機(jī)會 ) ◇ 本項(xiàng)可能成為灌云縣目前最高檔的項(xiàng)目，并且該地塊已經(jīng)具備了較高的認(rèn)知度、認(rèn)同度。 新區(qū)醫(yī)院 灌云高級中學(xué) 本案 中國 最大管理資源中心 地塊發(fā)展條件評估 中國 最大管理資源中心 地塊住宅發(fā)展條件評估模型 指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評價(jià) 單項(xiàng) 權(quán)重 分值 分項(xiàng) 權(quán)重 代碼 指標(biāo) 代碼 因素 優(yōu)（ 100） 良（ 80） 及格（ 60） 不及格（ 0） 1 交通 條件 1 交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍 交通站點(diǎn)多，輻射全市 交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣 交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域 交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小 80 5 2 公交站 ≤100m ≤300m ≤600m 600m 5 80 3 機(jī)動車可達(dá)性 道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好 只在高峰時(shí)期（ ≤ /天）堵塞，道路質(zhì)量良好 機(jī)動車進(jìn)出有一定困難 機(jī)動車的運(yùn)行非常困難 5 100 4 快速軌道（出入口） ≤ 1km 1km 5 60 2 人文 環(huán)境 1 大學(xué) 1km 3km 3km 5 0 5 2 中學(xué) ≤ 名校 名校 2km 普通學(xué)校 ≥2km 5 80 3 小學(xué) ≤ 名?；蛱厣珜W(xué)校 名?；蛱厣珜W(xué)校 普通學(xué)校 ≥ 或沒有小學(xué) 80 4 幼兒園 ≤ 特色教育 特色教育 ≥1km 或沒有幼兒園 80 5 文化遺跡 有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn) 較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn) 沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可 沒有 5 100 周邊原有或保留建筑 檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般 沒有保留建筑或原有建筑檔次低 5 0 6 科研院所 有效提升小區(qū)人文 沒有 5 0 3 商業(yè) 環(huán)境 1 大賣場 1km或 5分鐘車程 3km或 15分鐘車程 5km或 20分鐘車程 5km或車行不便利 0 5 中國 最大管理資源中心 3 商業(yè) 環(huán)境 1 大賣場 1km或 5分鐘車程 3km或 15分鐘車程 5km或 20分鐘車程 5km或車行不便利 0 5 2 商業(yè)（務(wù)）中心（或次中心） 1km或 5分鐘車程 3km或 15分鐘車程 5km或 20分鐘車程 5km或車行不便利 80 3 居住區(qū)商業(yè) km km km 5 60 4 城市商業(yè)街 km km km km 5 0 5 會展、旅游性設(shè)施 km 1km或 5分鐘車程 3km或 15分鐘車程 3km或車行不便利 5 100 4 周邊 醫(yī)療 1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 8分鐘車程 3km或 15分鐘車程 3km或車行不便利 9 100 5 2 區(qū)級醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 8分鐘車程 2km或 10分鐘車程 2km或車行不便 利 100 3 專業(yè)醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 8分鐘車程 便利 5 100 5 周邊 生活 配套 1 銀行 0 郵局 5 0 電信 5 0 2 運(yùn)動中心 1km 3km 3km 5 0 健身場所 5 0 3 酒吧 0 舞廳、 KTV 0 桑拿 0 中國 最大管理資源中心 6 城市 規(guī)劃 1 區(qū)域功能定位（未來35年） 屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū) 城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū) 處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 100 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來 35年） 有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無 5 100 3 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè) 有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè) 有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無 80 4 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）、交通便捷 工業(yè)區(qū) 周邊有小型的商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 100 5 環(huán)境改造 屬于未來城市重點(diǎn)改造的地區(qū) 屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 周邊環(huán)境較差，未來沒有改造可能 5 100 7 自然 景觀 1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 6 0 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 100 原有大樹 每 100平米綠化可保留的樹木 ≥ 5株 每 100平米綠化可保留的樹木 ≥ 4株 每 100平米綠化可保留的樹木 ≥ 3株 沒有可保留的樹木 100 2 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 5 80 3 山巒 依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 沒有山景 5 100 4 園林 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 80 旅游區(qū) 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 100 5 城市 可以觀看城市的景觀（主要指俯瞰建筑群） 不可以觀看城市的景觀（主要指俯瞰建筑群） 0 中國 最大管理資源中心 8 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支持 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒有產(chǎn)業(yè) 0 2 區(qū)域人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 60 9 場地 情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 6 80
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