【正文】 ....................................................................................................................... 52 建筑風(fēng)格 .............................................................................................................................................. 54 物業(yè)管理 .............................................................................................................................................. 58 第八部分 營(yíng)銷策劃 59 4 8． 1 獨(dú)特銷售主張 ......................................................................................................................................... 60 8． 2 廣告策劃 ................................................................................................................................................ 60 8． 3 展會(huì) ........................................................................................................................................................ 61 第九部分 銷售方案 61 9． 1 定價(jià)策略 ................................................................................................................................................ 61 9． 2 銷售控制 ................................................................................................................................................ 61 9． 3 銷售管理 ................................................................................................................................................ 61 第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 62 10． 1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修 ............................................................................................................................... 62 10． 2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 ........................................................................................................................... 62 10． 3 售后服務(wù)中心設(shè)臵 ............................................................................................................................... 62 10． 4 售 樓處管理制度 .................................................................................................................................. 62 第十一部分 開(kāi)盤(pán) 62 5 11． 1 日期 ...................................................................................................................................................... 62 11． 2 主題 ...................................................................................................................................................... 62 11． 3 邀請(qǐng)人員 .............................................................................................................................................. 62 11． 4 日程安排 .............................................................................................................................................. 63 11． 5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 ........................................................................................................................... 63 第十二部分 結(jié)語(yǔ) 63 6 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 “九五”以來(lái)，青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)， 2020 年青島市國(guó)民生產(chǎn)總值比 2020 年增長(zhǎng) %。同時(shí) 2020 年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為青島市增加 2 萬(wàn)個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。 價(jià)格 受供求關(guān)系影響， 2020 年 1～ 4 月份，青島房屋價(jià)格與 2020 年同期相比上漲 %，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價(jià)格便達(dá)到 元／平方米，同比上漲 %。 16 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 物業(yè)名稱 數(shù)碼港 開(kāi)發(fā)商 新世界（青島）臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位臵 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬(wàn)平方米 竣工時(shí)間 2020 年底 銷售率 95%以 上 銷售價(jià)格 均價(jià) 9500 元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià) 11000 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 綜合服務(wù)費(fèi) 5 元 /月；電梯費(fèi) 元 /月；空調(diào)費(fèi) 元 /月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米〃日；寫(xiě)字樓 — 元 /平方米〃日 二手市場(chǎng)掛牌情況 很多 17 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 地理位臵優(yōu)越， CBD 核心位臵；在青島首推酒店式公寓概念 備注 其中酒店式公寓總建筑面積 13000 平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 18 物業(yè)名稱 百盛大廈 開(kāi)發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位臵 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬(wàn)平方米 竣工時(shí)間 1998 年 目前銷售價(jià)格 1326 層均價(jià) 6000 元 /平方米； 2837 層均價(jià) 7300 元 /平方米 19 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米〃月； 2837 層不包括空調(diào)費(fèi) 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米〃日； 2837 平均 元 /平方米〃日 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋 二手市場(chǎng)掛牌情況 少 備注 共 49 層，其中 18 層購(gòu)物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326 國(guó)際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848 美食城；其余為設(shè)備層 20 物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈 開(kāi)發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位臵 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時(shí)間 1996 年底 銷售率 目前銷售價(jià)格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米〃月 租金水平 平均 2 元 /平方米〃日 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 基本上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì) 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買(mǎi)斷分割對(duì)外銷售 21 物業(yè)名稱 山東國(guó)際貿(mào)易大廈 22 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國(guó)貿(mào)物業(yè) 地理位臵 火車(chē)站廣場(chǎng)南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價(jià)格 \ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米〃日（含物業(yè)管理費(fèi)） 二手市場(chǎng)掛牌情況 \ 備注 不對(duì)外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 23 物業(yè)名稱 如意大廈 24 開(kāi)發(fā)商 青島悅海臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會(huì)物業(yè)管理公司 地理位臵 火車(chē)站廣場(chǎng)北側(cè) 主力戶型 120— 140 平方米 竣工日期 2020 年 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng) 25 層以下均價(jià) 5500 元 /平方米； 29 層復(fù)式 7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 2 元 /平方米〃月（含電梯費(fèi)） 租金水平 元 /平方米〃天 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星〃金色海岸未售） 二手市場(chǎng)掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱 會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司 25 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開(kāi)發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 26 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng)平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 含電梯費(fèi) 元 /平方米〃月 租金水平 元 /平方米 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 開(kāi)發(fā)商 是美國(guó)貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣 27 其它信息： 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 二手市場(chǎng)均價(jià) 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米〃日 雙星〃金色海岸 雙星地產(chǎn) 起價(jià) 5280 元 /平方米（網(wǎng)上 1 樓）