【正文】 ◆ 信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 40 頁(yè) ◆ 出租汽車預(yù)約服務(wù) ◆ 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù) ◆ 航空機(jī)票的定購(gòu)、確認(rèn)服務(wù) ◆ 代訂餐飲、文化娛樂(lè)節(jié)目票 ◆ 外幣兌換服務(wù) ◆ 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù) ◆ 洗衣、送衣服務(wù) ◆ 代購(gòu)清潔物品服務(wù) ◆ 其他各種委托代辦服務(wù) 四、戶型定位 寫字樓戶型比例 面積（ m2） 劃分及說(shuō)明 戶數(shù)比例 80 大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩間 80平米寫字樓可自由組合 30%左右 120 大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不可以自組合 20%左右 150 大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。 公寓戶型比例 面積（ m2） 戶數(shù) 戶數(shù)比例 30以下 16 9%左右 3040 133 79%左右 50以上 21 12%左右 合計(jì) 168戶 五、價(jià)格定位 總體定價(jià)思路 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要以市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)因素為主要參考因素。 理 由 ① 低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 ◆ 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。 首期款問(wèn)題： 首期款收多少合適？當(dāng)然最簡(jiǎn)單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個(gè)月內(nèi)付清全部樓款?？赡? 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁(yè) 共 40 頁(yè) 的話，定期安排看樓車，邀請(qǐng)目標(biāo)客戶上門看樓。參與人必須為在職高級(jí)白領(lǐng)人士，活動(dòng)共挑選一 男一女，作為電視廣告及報(bào)版形象代言人。 具體原因如下： 在項(xiàng)目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，由于眾多公司在年底會(huì)有第二年的置業(yè)計(jì)劃，故在 2001年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)者注意。促銷廣告。 額外 5%折扣 在對(duì)前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行分批提價(jià)，每次調(diào)高 %； 根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，如形式樂(lè)觀則提價(jià)，減少后期風(fēng)險(xiǎn) 采用小型促銷活動(dòng)，如送空調(diào) 包裝策略 完成售樓處的設(shè)計(jì)、施工和裝修工作；設(shè)計(jì)新形象圍墻和路旗； 示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場(chǎng)包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。 三、媒體運(yùn)用 主要媒體： 報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào) 電視類：深圳有線電視臺(tái) 雜志 類：內(nèi)部刊物，通訊等。塑造項(xiàng)目品牌與質(zhì)素，讓消費(fèi)者從地域上接 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁(yè) 共 40 頁(yè) 受項(xiàng)目的功能與內(nèi)涵。 銷售通路與公關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì) ◆ 銷售通路 主 通 路：售樓處為形象展示及主要的銷售場(chǎng)所。 優(yōu)點(diǎn)： 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費(fèi)者關(guān)注， 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙； 抬高售價(jià)將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費(fèi)者雙方的壓力； 以 80平方米寫字樓單位為例，平均售價(jià)為 8300元 /平方米，總價(jià) 664000元，則三成首期為 199200元。 2月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項(xiàng)目進(jìn)程，春節(jié)過(guò)后開盤應(yīng)是抓緊銷售時(shí)間的最好時(shí)機(jī)，在市場(chǎng)淡靜之時(shí)，大手筆出牌，配合加入 WTO利好消息，必定可以一舉成功。 房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來(lái)愈來(lái)愈不以為然，近幾年來(lái)深圳樓市只跌不升，令眾多所謂的炒樓群一族苦不堪言，因而投資信心大受打擊。 寫字樓定價(jià) 根據(jù)計(jì)算，南華大廈寫字樓價(jià)位定在 8000元 /平方米左右應(yīng)是市場(chǎng)最易接受的價(jià)格。 ◆ 向南面較向北面分隔容易一些 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 40 頁(yè) ◆ 兩個(gè)相鄰小單位可自由組合，面積適中，保證南北朝向都有大 160平米左右面積寫字樓。您需要做的，只是點(diǎn)擊鼠標(biāo)選中商品，用網(wǎng)上信用卡來(lái)付帳。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 40 頁(yè) — 家庭電影院（ VOD互動(dòng)點(diǎn)播） 公寓開通互動(dòng)電視，即視頻點(diǎn)播 (VOD)。 推廣主題 二、公寓形象定位 總體定位 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 40 頁(yè) —— CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓，貼近 CBD，為 CBD高級(jí)白領(lǐng)度身訂做的小面積高級(jí)商務(wù)公寓單位。 南華大廈為典型 share型寫字樓： ◆ 豐富的景觀資源 綠色景觀：高爾夫花園，東海花園 藍(lán)色景觀：香蜜湖水上樂(lè)園、深圳灣 ◆ 大面積公共空間 c) 首層架空綠化 d) 大面積門前廣場(chǎng) e) 裙樓二至四層 600平米中空大堂 f) 五至十二層每層兩個(gè)空中花園 g) 十三至二 十五層每層四個(gè)空中花園 ◆ 規(guī)劃共享空間 會(huì)議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會(huì)議室，租用戶租用。購(gòu)買此類物業(yè)，價(jià)格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級(jí)水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來(lái) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 40 頁(yè) 租金回報(bào)的水平。 目前，深圳 CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。 CBD 內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。 四、 高級(jí)公寓（ CBD白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD 白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費(fèi)觀念超前，又有經(jīng)營(yíng)頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)是：工作、生活、投資三不誤。 ◆ 分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂(lè)觀。 PS：寫字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現(xiàn)有規(guī)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現(xiàn)象，給寫字樓銷售帶來(lái)很大阻礙。 2） 功能價(jià)值比優(yōu)勢(shì)：提高每個(gè)單位的價(jià)格含金量，導(dǎo)入服務(wù)概念、智能概念及運(yùn)動(dòng)概念，盡可能提升物業(yè)品質(zhì)及附加值。 南華大廈的設(shè)計(jì)總體思路現(xiàn)代，基本滿足甲級(jí)寫字樓需求，可供營(yíng)銷賣點(diǎn)的內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個(gè)良好的平臺(tái)。 ◆ 地下車庫(kù)有 146個(gè)停車位 ◆ 首層架空綠化面積為： ◆ 二至四層安排商場(chǎng) ◆ 五至十二層為公寓 ◆ 十三至二十五層為寫字樓 ◆ 二十六層為會(huì)所 ◆ 該項(xiàng)目 2001年 7月 22日開工，總工期 500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開發(fā)建設(shè)的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 加入 WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國(guó)際商會(huì)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。 31層塔樓 功能 下面四層石油交易中心，五至六層會(huì)所， 1822 層酒店，其余寫字樓。 寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來(lái)越濃。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到 96%的入住率。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó)大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。 高交會(huì)促進(jìn)寫字樓市場(chǎng) 深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求有所上升。 公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體狀況分析（寫字樓） 1）深圳寫字樓情況分析 表一： 深圳寫字樓售價(jià)對(duì)照 項(xiàng)目 位置 樓盤情況 售價(jià)（元 /平米） 銷售狀況 報(bào)業(yè)大廈 深南路 甲級(jí)寫字樓 13000 較好 奧林匹克大廈 景田商報(bào)社 甲級(jí)寫 字樓 10900 一般 電子科技大廈 深南大道 甲級(jí)寫字樓 10000 好 創(chuàng)展中心 深南大道 甲級(jí)寫字樓 7800 好 大慶大廈 深南大道 甲級(jí)寫字樓 8200 一般 國(guó)際文化大廈 深南大道 甲級(jí)寫字樓 8000 好 江蘇大廈 藍(lán)田路 甲級(jí)寫字樓 12000 好 現(xiàn)代之窗 華強(qiáng)北 甲級(jí)寫字樓 860011000 好 表二：深圳寫字樓租價(jià) 對(duì)照 羅湖區(qū)寫字樓之租金報(bào)價(jià) 物業(yè)名稱 位 置 總建筑面積（ M2） 月平均叫價(jià) （ RMB/M2） 月管理費(fèi) （ RMB/M2） 地王大廈 蔡屋圍 138,075 130200 32 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 40 頁(yè) 彭年廣場(chǎng) 嘉賓路 23,853 80 27 嘉里中心 人民南路 60,736 100 28 振業(yè)大廈 寶安南路 24,478 A座 60， B座 50 30 國(guó)際金融大廈 人民南路 38,828 81 18 空調(diào)另計(jì) 深房廣場(chǎng) 人民南路 95,269 52 25 天安國(guó)際大廈 人民南路 68,600 65 27 發(fā)展中心大廈 人民南路 61,705 60 34 陽(yáng)光酒店 嘉賓路 80 國(guó)貿(mào)大廈 39,000 65 新都酒店 嘉賓路 120 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第