【正文】 對(duì)講系統(tǒng)：?jiǎn)卧霊粼O(shè)臵彩色可視對(duì)講系統(tǒng) ， 戶內(nèi)入口設(shè)臵彩色可視對(duì)講系統(tǒng) ， 與單元門 、 小區(qū)入口直聯(lián) 。 以老帶新等促銷手段，加速尾盤的消化，加速商業(yè)銷售 形象傳播期 體驗(yàn)營(yíng)銷期 產(chǎn)品解讀期 品牌傳播期 2023/3 首次開盤 2023/10 二次開盤 2023/5 三次開盤 2023/12 售罄 蓄水期 開盤強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 溢價(jià)銷售期 目標(biāo)客群渠道營(yíng)銷 — 多維細(xì)分層面賣點(diǎn) 2023/10 進(jìn)駐市內(nèi)售樓處 中國(guó)意象式世界終極物業(yè) 三：營(yíng)銷推廣建議 推廣排期與階段主題 三：營(yíng)銷推廣建議 營(yíng)銷推廣預(yù)算 本案總銷售額約 42億元，銷售期 22月，以我司操作經(jīng)驗(yàn)，高端項(xiàng)目綜合品質(zhì)較高故項(xiàng)目前期所需營(yíng)銷費(fèi)用較大，約 4940萬元，約為總銷售額的%，包含銷售印刷品、各類廣告投放、新聞宣傳、公關(guān)活動(dòng)等。 三：生態(tài)科技系統(tǒng)建議 六級(jí)安防系統(tǒng) 報(bào)告目錄 報(bào)告整體邏輯結(jié)構(gòu) 第一部分 發(fā)展背景分析 限購(gòu)背景下的客戶選擇 北京高端市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 第三部分 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 生態(tài)科技系統(tǒng)建議 第二部分 整合營(yíng)銷建議 客戶定位 市場(chǎng)定位 物管建議 第四部分 推售策略建議 營(yíng)銷推廣策略 推盤策略 價(jià)格定位與推售方案 項(xiàng)目核心課題 . 2 22個(gè)月銷售周期組織三次集中銷售攻勢(shì) 招商推廣 一期銷售 商業(yè) 住宅二期 /三期銷售 70年住宅 一：推售策略 推盤策略與分期安排 50年商住公寓 . 3 全案分為三期銷售，招商先行開始，奠定項(xiàng)目高端調(diào)性，樹立豪宅市場(chǎng)形象； 第一期以 50年產(chǎn)權(quán)商住公寓打開市場(chǎng)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)單價(jià) 6萬元 /平以上； 商業(yè)由于自持出售比例不詳，暫不臵入本報(bào)告總銷售額預(yù)算內(nèi)； 20232023年分兩期推售 70年住宅，實(shí)現(xiàn)單價(jià) 10萬元 /平以上的高溢價(jià)目標(biāo)。 ? 毛細(xì)管網(wǎng)天棚輻射系統(tǒng) ： ? 無噪音 —— 機(jī)房在地下 ， 遠(yuǎn)離住戶 ? 無風(fēng)感 —— 毛細(xì)管網(wǎng)預(yù)埋在天棚裝修面層中 ? 溫度均勻 —— 天棚大面積輻射 ， 溫度均勻柔和 ? 節(jié)能環(huán)保 —— 毛細(xì)管網(wǎng)中所需水溫冬季低 、 夏季高 ，提高了主機(jī)效率 ? 節(jié)省空間 —— 毛細(xì)管網(wǎng)布于天棚內(nèi) ， 所占空間有限 ，大大增加了室內(nèi)凈高 三：生態(tài)科技系統(tǒng)建議 生態(tài)空調(diào)系統(tǒng) ? 臵換新風(fēng)系統(tǒng) 外界空氣經(jīng)過濾 、 除塵 、 滅菌 、 加熱 /降溫 、 加濕 /除濕處理 ， 以每秒 ， 從房間底部的送風(fēng)口不間斷地送出 ， 低于室溫 2度的新風(fēng)在地面形成新風(fēng)潮 ， 之后緩緩上升 ， 帶走室內(nèi)的污濁氣體 ， 最后到達(dá)房間頂部 ， 經(jīng)排氣孔排出 ， 新 、 回風(fēng)完全杜絕交叉污染 ， 既節(jié)能又保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求 。 1 2 3 二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 50年產(chǎn)權(quán)公寓 “室內(nèi)空間室外化” 設(shè)計(jì)中庭、休閑區(qū)等情趣空間； 入戶花園； 二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 50年產(chǎn)權(quán)公寓 ? 建議以 ， 保證戶型設(shè)計(jì)的合理性及舒適度 。 二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 70年產(chǎn)權(quán)住宅 裝修風(fēng)格及配飾與阿瑪尼整體設(shè)計(jì)風(fēng)格一致，力求現(xiàn)代奢華與東方元素的相得益彰。 ? 挑高大堂 ， 增加休息 、 等候區(qū) ， 提高大堂裝修檔次 ， 保證入戶的禮儀感 、 尊貴感 。 ? 層高 。 ? 運(yùn)營(yíng)功能： 20232023年重點(diǎn)溢價(jià)出貨產(chǎn)品。是阿瑪尼首個(gè)進(jìn)軍建筑設(shè)計(jì)裝潢的作品，經(jīng)世界著名品牌阿瑪尼“包裝”，推出套內(nèi)面積為 70－ 300平方米的高級(jí)公寓式住宅，單價(jià)為 － 10萬元人民幣。 ? 功能定位： 商住兩用，提供兼顧內(nèi)城核心圈層會(huì)客、商務(wù)、休閑洽談的 SOHO空間； 權(quán)貴家族內(nèi)城會(huì)客廳功能休閑商務(wù)第二居所。 引入世界頂級(jí)品牌資源 品牌資源中國(guó)主題化整合 定位收藏中國(guó)的世界影響力 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位 位臵 風(fēng)水 園林 規(guī)劃 景觀 文化 公園 歷史 周邊 交通 建材 戶型 土 地 環(huán) 境 建 筑 王府井，故宮東 800米 故宮系皇家園林、南河沿等 萬尊之上，靜隱于朝 U形商住綜合體，皇椅意象 南河沿 400米，中央公園 國(guó)際感高品質(zhì)玻璃立面 政 /皇文化中心、老舍故居 858年首都，明清皇族宮殿 博物館、商業(yè)、音樂廳等 內(nèi)城主路、地鐵、公交 豪宅功能、禮序空間 皇家規(guī)制京城河林 中國(guó)意象式 世界終極物業(yè) ? 50年產(chǎn)權(quán)酒店服務(wù)式公寓 ?控制合理面積總價(jià)， 200平左右短住型中小戶型 ?現(xiàn)金流產(chǎn)品，快銷走量 1000萬以下 投資型公寓豪宅 ? 70年產(chǎn)權(quán)品牌公寓 ? 200平以上自主型中大戶型 ?高溢價(jià)產(chǎn)品，高單價(jià)高總價(jià) 3000萬以上 收藏型公寓豪宅 ?北京市場(chǎng)排他性主題化商業(yè) ?奢侈品牌，高端定位 豪宅標(biāo)準(zhǔn)配套商業(yè) 國(guó)際一線酒店品牌 高端服務(wù)式公寓 收藏級(jí)中國(guó)主題豪宅 京城唯一 奢侈品牌中國(guó)主題店 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位體系 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓 北京柏悅酒店公寓 〃 柏悅府 銀泰中心引入柏悅酒店品牌，以酒店服務(wù)管理提升公寓價(jià)值，一度成為北京單價(jià)最高的頂級(jí)豪宅。 紐約 On Prospect Part 單套價(jià)格 600萬美金。在北京多處高檔公寓曾經(jīng)租住，如貢院 6號(hào)、 MOMA萬國(guó)城，對(duì)居住品質(zhì)要求極高。最青睞的國(guó)際旅游目的地是 美國(guó)、法國(guó)和澳大利亞 ，國(guó)內(nèi)則喜歡 三亞、香港和云南 。 示意圖片 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 胡先生： 50歲左右 ,河南人 某河南知名房地產(chǎn)開發(fā)和建材企業(yè)董事長(zhǎng) 全國(guó)政協(xié)委員 ?客戶特征描述： 在國(guó)內(nèi)外有多處房產(chǎn)，言談中特別提到在北京昆侖公寓購(gòu)買了一套，購(gòu)買原因完全是因?yàn)楹腿沃緩?qiáng)私交不錯(cuò)，不買不好意思，但其實(shí)覺得昆侖公寓僅 23套過于張揚(yáng)并不喜歡，自己也不會(huì)住。 三：區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 四：項(xiàng)目核心課題分析 矛盾一：新政影響下窄眾營(yíng)銷對(duì)峙批量出貨要求 矛盾二：同等總價(jià)同類高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)峙高溢價(jià)暢銷實(shí)現(xiàn) 如何創(chuàng)造項(xiàng)目排他性、唯一性價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目極致尊貴感？ 如何跨越豪宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，躍升為凌駕現(xiàn)有豪宅的世界籍收藏物業(yè)？ ？ 報(bào)告目錄 報(bào)告整體邏輯結(jié)構(gòu) 第一部分 發(fā)展背景分析 限購(gòu)背景下的客戶選擇 北京高端市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 第三部分 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 生態(tài)科技系統(tǒng)建議 第二部分 整合營(yíng)銷建議 客戶定位 市場(chǎng)定位 物管建議 第四部分 推售策略建議 營(yíng)銷推廣策略 推盤策略 價(jià)格定位與推售方案 項(xiàng)目核心課題 一：客戶定位 目標(biāo)客群范圍 核心目標(biāo)客群 輻射影響客群 重點(diǎn)開拓客群 輻射影響客群 50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 ? 《 2023胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告 》 統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有 875,000個(gè)千萬富豪和 55,000個(gè)億萬富豪，分別比去年增長(zhǎng) %\%。 ? 成交套型特征表顯示出，以平層一至四居戶型為主，較少有復(fù)式戶型。 三：區(qū)域市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目概況 —— 典型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 50~90㎡ 90~120㎡ 120~150㎡ 150~200㎡ 200~300㎡ 300~400㎡ 400~500㎡ 500~600㎡ 600㎡ 以上 小計(jì) 長(zhǎng)安太和 住宅 12 66 38 68 43 43 9 0 0 279 鉑晶豪庭 住宅 8 32 40 10 0 0 0 0 0 90 公寓 1 3 3 0 0 0 0 0 0 7 霞公府 住宅 0 0 0 0 0 9 50 15 0 74 當(dāng)代MOMA 住宅 24 34 44 137 80 34 9 1 0 363 中軸國(guó)際 住宅 0 0 0 0 0 0 20 8 3 31 合計(jì) 45 135 125 215 123 86 88 24 3 844 占比 % % % % % % % % % 以上在售項(xiàng)目總供應(yīng)量為 844套。 貢院 9號(hào) 位于長(zhǎng)安街上、紫禁城附近，西臨東單、天安門廣場(chǎng)，東望國(guó)貿(mào)、 CBD，地理位臵資源稀缺。同時(shí) , 新政后在售主要豪宅項(xiàng)目成交價(jià)格普遍增長(zhǎng) ， 漲幅多集中在 10%～ 20%區(qū)間內(nèi) 。 總價(jià)區(qū)間 1月 2月 3月至今 成交套數(shù) 成交面積（萬平米） 成交套數(shù) 成交面積（萬平米） 成交套數(shù) 成交面積（萬平米） 800～ 1000萬 123 18 8 1000～ 2023萬 136 26 8 2023～ 3000萬 23 1 0 0 3 3000～ 4000萬 4 3 3 4000萬以上 7 10 1 總計(jì) 293 57 23 受限購(gòu)政策打壓，新政前后成交量冰火兩重天 二：北京高端市場(chǎng)分析 新政后 2023年 1月至今市場(chǎng)成交走勢(shì) 14 ?成交的總價(jià)區(qū)間內(nèi) ， 以 2023萬以內(nèi)的豪宅為主 ，其 1月的成交量占當(dāng)月高端住宅總成交的近 90%， 即使在銷量急劇下降的 2月和 3月 ， 該總價(jià)區(qū)間也是豪宅中的銷售主力 。 ?整體成交均價(jià)為 46066元 /平米 ， 環(huán)比上升 %， 并創(chuàng)年內(nèi)最高 。 2023年新政之后，成交量迅速下降， 2月份成交 57套， 3月份僅有 23套成交。 關(guān)鍵：全面停止三套房貸，首套首付提高至 30%，外地?zé)o一年納稅證明，停止房貸。 在硬件設(shè)施配套、建筑整體技術(shù)利用等硬件方面全面升級(jí)，體現(xiàn)國(guó)際前沿水準(zhǔn)。 戶籍 套數(shù) 2023年 1月 2023年 4月 2023年 9月 2023年 2月 本地 首套 首付 2成，貸款利率 85折 首付 2成，貸款利率 85折 首付 3成，貸款利率 85折 首付 3成，貸款利率 85折 外地 首套 首付 2成，貸款利率 85折 首付 2成，貸款利率 85折 首付提高到 3成，貸款利率 85折，不能提供一年納稅證明，限貸； 首付提高到 3成，貸款利率 85折，限購(gòu)一套；不能提供納稅證明，限購(gòu)； 本地 二套 首付二套不低于 4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 首付二套不低于 5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 首付不低于 50%，利率 首付不低于 60%，利率 ，限購(gòu)一套 外地 二套 首付二套不低于 4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 首付二套不低于 5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 首付不低于 50%，利率 ，不能提供一年納稅證明，限貸； 全面限購(gòu) 本地 三套及以上 北京全面停貸 房?jī)r(jià)過高城市全面停貸 各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸 全面限購(gòu) 外地 三套及以上 北京全面停貸 房?jī)r(jià)過高城市全面停貸 各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸 全面限購(gòu) 外籍 提供一年居住證明，限購(gòu)一套 港澳臺(tái) 限購(gòu)一套 傳統(tǒng)的