房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述-文庫吧在線文庫
【正文】 交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務、環(huán)境等眾多部門、單位以及最終用戶。 計劃成本 進度 按預定進度計劃實施工程，按期交付工程，防止工程拖延。 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的涵義和特點 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的監(jiān)理單位，對項目的設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段的質(zhì)量進行全面管理，通過貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強制性規(guī)范、標準，保證項目質(zhì)量總體目標的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制目標 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的總體目標：項目建設(shè)必須符合國家及地方性法規(guī) 、 技術(shù)標準和規(guī)范以及工程建設(shè)合同要求 。發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性；增強人的責任感，樹立質(zhì)量第一的思想；提高人的素質(zhì)，以人的工作質(zhì)量確保工序質(zhì)量、工程質(zhì)量。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施 ?竣工驗收階段質(zhì)量控制及保修 ?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》第十七條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修 ?《 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按 《 住宅質(zhì)量保證書 》的約定，承擔保修責任。 房地產(chǎn)項目成本管理 ?采取多種措施 ， 進行綜合控制 項目投資控制工作并不是單純的經(jīng)濟工作范疇 ， 要有效地控制項目投資 ， 還必須結(jié)合技術(shù) 、 組織 、 合同和信息管理等多方面采取措施 ， 進行綜合控制 。 ?組建優(yōu)秀的項目團隊 ?成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作 ?進行詳細的成本分析 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理 設(shè)計階段的成本管理工作是項目開發(fā)全過程成本管理的關(guān)鍵 ， 主要包括： ?設(shè)計前的投資估算 ?項目限額設(shè)計 ?實行設(shè)計方案招標制度 ?開展價值工程應用 ?加強施工圖紙會審工作 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理 根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實施進度等對項目總投資進行估算。 “ 造價不高水平高，標準不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美 ” ，是對價值工程理論引入房地產(chǎn)開發(fā)中意義的形象概括。 ?審查簽證的內(nèi)容是否準確。通過定期了解設(shè)計進度，并與編制的項目設(shè)計進度計劃進行比較，及時發(fā)現(xiàn)偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，采取相應措施，加以調(diào)整。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責人審核簽字。 (十 )有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。 實地查驗工程質(zhì)量。 ?全面反映項目的實際造價和投資成果； ?考核項目成本管理的工作成效。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算與竣工決算 竣工結(jié)算 竣工決算 含義 ?施工企業(yè)按照合同規(guī)定完成全部工程且經(jīng)驗收合格后，由施工企業(yè)編制的向發(fā)包單位進行最終工程價款結(jié)算的文件。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序 提交工程竣工報告，申請竣工驗收 成立驗收組， 制定驗收方案 通知質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu) 組織驗收 建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。 (六 )有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。 ?項目設(shè)計階段進度控制 ?項目施工階段進度控制 ?租售進度控制 ? 項目進度控制的實施 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的條件 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算與竣工決算 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的條件 據(jù) 《 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定 》 （ 2023）第五條，工程符合下列要求方可進行竣工驗收： (一 )完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。 房地產(chǎn)項目進度管理 ? 項目進度控制的內(nèi)容 ?編制進度計劃 ?進度計劃的監(jiān)測與調(diào)整 房地產(chǎn)項目進度管理 ? 項目進度控制的內(nèi)容 ?編制進度計劃 開發(fā)項目分層次進度計劃表 房地產(chǎn)項目進度管理 ? 項目進度控制的內(nèi)容 ?進度計劃的監(jiān)測與調(diào)整 ?通過監(jiān)測進度計劃 ， 及時掌握開發(fā)項目的進展情況； ?通過定期檢查設(shè)計 、 施工 、 材料設(shè)備采購等的進度執(zhí)行情況 ， 及時發(fā)現(xiàn)計劃值與實際值的偏差 ， 從而采取有效措施調(diào)整進度計劃 ， 修正偏差 ， 以保證項目進度目標的實現(xiàn) 。 房地產(chǎn)項目成本管理 ?竣工結(jié)算階段成本管理 — 竣工結(jié)算審查 竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價管理的最后一個環(huán)節(jié)； 竣工結(jié)算書是反映工程項目實際造價的重要文件。 設(shè)計階段的成本管理工作是項目開發(fā)全過程成本管理的關(guān)鍵 ， 主要包括： ?設(shè)計前的投資估算 ?項目限額設(shè)計 ?實行設(shè)計方案招標制度 ?開展價值工程應用 ?加強施工圖紙會審工作 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理 開發(fā)單位在委托設(shè)計時應通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計合理性、經(jīng)濟性。 技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合是項目成本管理的最有效手段。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。 ?《 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 》 （ 2023） 建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施 ? 施工階段質(zhì)量控制 ? 影響施工質(zhì)量的因素 “ 人、機、料、法、環(huán) ” ?法 包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等。 設(shè)計階段質(zhì)量控制實施： ?初步設(shè)計階段： ?
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