【正文】 8000元精裝修） 別墅最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 38000元 /平米 Code of this report | 100 營(yíng)銷策略 區(qū)域借勢(shì) 項(xiàng)目定位 推廣執(zhí)行 客戶策略 定價(jià)策略 媒體策略 Code of this report | 101 營(yíng)銷周期規(guī)劃圖 2023年 2月 一期住宅開盤 7月 整體形象導(dǎo)入期 項(xiàng)目一期蓄客期 及銷售期 迅速消除區(qū)域陌生感，擴(kuò)大品牌影響力 需要外展場(chǎng)作為蓄客及配合銷售的場(chǎng)所 營(yíng)銷目標(biāo) 8月 10月 營(yíng)銷目標(biāo) 二期住宅開盤 項(xiàng)目二期蓄客期及銷售期 一期快速消化，二期蓄客、開售 11月 2023年 2月 營(yíng)銷目標(biāo) 2023年 3月 持續(xù)銷售期 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷周期 Code of this report | 102 整體形象導(dǎo)入期： 2023年 2月 ~2023年 7月 營(yíng)銷目標(biāo) 迅速消除區(qū)域陌生感，擴(kuò)大品牌影響力 推廣主題 海南龍棲灣，北緯 18176。 城鎮(zhèn)特色：主要部份建在坡地，或者分布在坡地與大海之間的平地上 關(guān)鍵詞：坡地、美麗、愜意、沿路 Code of this report | 60 波西塔諾小鎮(zhèn)意象 Code of this report | 61 波西塔諾小鎮(zhèn)意象 Code of this report | 62 小結(jié)： 將國(guó)道及鐵路過(guò)往客戶進(jìn)行截留，弱化道路帶來(lái)不良影響 Code of this report | 63 地塊 3：北美查爾頓小鎮(zhèn)組團(tuán) 3大組團(tuán)： 3種特色濱海風(fēng)情主題 Code of this report | 64 地塊劣勢(shì)： 區(qū)域內(nèi)缺乏配套，離鐵路及國(guó)道較近 地塊狹長(zhǎng)部分住宅缺少私密性，存在安全隱患 地塊優(yōu)勢(shì)： 坐擁超長(zhǎng)海岸線 有利開展水上運(yùn)動(dòng)及游艇設(shè)施 物業(yè)發(fā)展 地塊分析 Code of this report | 65 地塊三打造方向： 最優(yōu)雅的 查爾斯頓小鎮(zhèn) 海濱小鎮(zhèn)查爾斯頓是美國(guó)及世界各地富豪的聚居地 沿寬闊的濱海大道種植了一排排郁郁蔥蔥的椰樹，樹陰下掩映著一棟棟造型別致的度假小屋。 依云溫泉是世界上唯一的天然等滲溫泉。東線的旅游資源有，但沒(méi)有有代表性、非常突出的點(diǎn)；西線雖然正在大力開發(fā)相關(guān)資源，像千年古鹽田、落花石洞等，但并不足以與東線整體資源 PK。 ?工行、交通，中行等首付要求在 6成以上，利率浮動(dòng)上浮10%20% 。 C； ? 沙灘平緩空曠 ， 沙粒細(xì)膩；海水清澈湛藍(lán) ， 海灣和風(fēng)細(xì)浪 ，海邊林木茂密 ， 是天然的海濱浴場(chǎng)和進(jìn)行帆船等水上運(yùn)動(dòng)的理想地 。 東側(cè)：石柱嶺連綿群山環(huán)繞，擁有獨(dú)特的山景資源。 地塊一 地塊二 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 地塊分布 填海七星級(jí)酒店 總共占地約 400畝 已立項(xiàng)備案 Code of this report | 7 項(xiàng)目位于海南樂(lè)東黎族自治縣西南沿海，區(qū)域交通極為便利 項(xiàng)目位于樂(lè)東縣、九所鎮(zhèn)、九所區(qū)域的最南部，南靠三亞南山文化旅游區(qū)。Centaline Consultants 三亞龍棲灣項(xiàng)目?jī)r(jià)值報(bào)告 Code of this report | 2 工作背景 三亞龍棲灣項(xiàng)目啟動(dòng)在即，已有總體概念性規(guī)劃。產(chǎn)品類型為，公寓和商業(yè)。 西側(cè)：緊接龍棲灣，擁有強(qiáng)勢(shì)的一線海景資源。 C， 年平均水溫176。 8月 6月 有所松動(dòng) 再次收緊 ？ 收緊 寬松經(jīng) 濟(jì)政策 10月 ?6月部分銀行對(duì)三套房貸有所松動(dòng)。 ? 西線最突出的優(yōu)勢(shì)：尖峰嶺是唯一一個(gè)可以看海的熱帶雨林 ，并且是其熱帶雨林的代表性排全國(guó)第一，像長(zhǎng)江流域的霸王嶺、東線的吊羅山，資源性都比不上尖峰嶺。法國(guó)擁有的溫泉數(shù)占?xì)W洲的五分之一，而法國(guó)人最引以為自豪的則是他們的醫(yī)療溫泉，依云是其中代表?！?—— 確實(shí)如此。社區(qū)景觀借鑒東南亞熱帶雨林的原味風(fēng)格，設(shè)計(jì)“五縱一橫”的景觀帶組合，景觀展示區(qū)主要由主入口景觀帶、環(huán)島運(yùn)河水系景觀帶、五星級(jí)酒店前廣場(chǎng)景觀帶、中心區(qū)度假娛樂(lè)景觀廣場(chǎng)、濱海沙灘景觀帶等。 以點(diǎn)帶面，利用北京、上海、太原等核心目標(biāo)城市的拓展成績(jī)帶動(dòng)例如鄂爾多斯（能源）、長(zhǎng)春（氣候）、江浙（投資）等潛在市場(chǎng)客戶。 項(xiàng)目的價(jià)格也開始上揚(yáng)； 第三階段客戶 有實(shí)力的度假客戶開始涌現(xiàn)，別墅呈現(xiàn)出一定的市場(chǎng)空間； ?區(qū)域快速發(fā)展，前景開始展現(xiàn)； ?隨著項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，生活配套開始提升及完善； ?更多人開始認(rèn)可休閑度假理念； ?項(xiàng)目已建立一定影響力； ?生活場(chǎng)景完全展現(xiàn)，市場(chǎng)信心充足； ?區(qū)域人氣快速提升，區(qū)域的影響力也不斷擴(kuò)大； ?休閑度假理念成為潮流； ?項(xiàng)目影響力提至高鋒； 投資型客戶為主體，特征：總價(jià)承受力有限 自用型客戶上升，特征：總價(jià)承受力有所提高 實(shí)力客戶出現(xiàn)，特征：高總價(jià)別墅類產(chǎn)品打開了市場(chǎng)空間 客群定位 客戶構(gòu)成 Code of this report | 115 中原客戶資源＋開發(fā)商資源客戶 第一波客戶 領(lǐng)先客戶 第二波客戶 主流客戶 第三波客戶 跟隨客戶 本項(xiàng)目 價(jià)值發(fā)現(xiàn)者 本項(xiàng)目 “羊群”客戶 客戶量模型 中原客戶研究模型 —— 啟動(dòng)市場(chǎng)的客戶變化 相互拉動(dòng)的關(guān)系 相互拉動(dòng)的關(guān)系 利用傳播以及平臺(tái)展示吸引的國(guó)內(nèi)客戶 群聚型投資或度假客戶 客戶鎖定 氣候及能源型客戶 營(yíng)銷策略 推廣渠道 Code of this report | 116 客戶 渠道 中原八城聯(lián)動(dòng)，中原其他強(qiáng)市地鋪，客戶面廣 中原集團(tuán) 開發(fā)商傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)積累的優(yōu)質(zhì)客戶資源 開發(fā)商 客戶來(lái)源 客戶特征 推廣方式 一對(duì)一、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、組團(tuán)推介會(huì) 八城分公司聯(lián)動(dòng)合作，其他強(qiáng)市高端客戶整理，電話拜訪、短信廣告和事情營(yíng)銷 一期目標(biāo)客戶渠道梳理 營(yíng)銷策略 推廣渠道 Code of this report | 117 總體客戶去化辦法總結(jié)： 針對(duì)龍棲灣山、海、林、島等三亞其它項(xiàng)目所不具備獨(dú)特自然資源，著重進(jìn)行包裝，挖掘獨(dú)特賣點(diǎn)及項(xiàng)目特性。 …… 今年將呈現(xiàn)多元的客源結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致客源分流局面加劇，一部分客人會(huì)流向家庭旅館、自有房產(chǎn)等接待設(shè)施，其中大部分是高星級(jí)（四星及以上）酒店的消費(fèi)群體” …… —— 三亞市旅游飯店協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 營(yíng)銷策略 區(qū)域借勢(shì) Code of this report | 88 ?高爾夫系列 ?游艇碼頭及濱海商業(yè)街 ?特色海港風(fēng)情小鎮(zhèn) ?漁人碼頭濱海運(yùn)動(dòng)漁農(nóng)體驗(yàn)區(qū) ?海洋主題樂(lè)園 ?威尼斯水城 ?…… 復(fù)合型：未來(lái)以海棠灣為代表的度假區(qū)將提供 濱海 娛樂(lè)功能 海棠灣 紅塘灣 清水灣 三亞旅游圈內(nèi)的新灣區(qū) 定位 規(guī)劃的功能產(chǎn)品 國(guó)家海岸 綜合型旅游度假區(qū) 國(guó)際型海濱城鎮(zhèn) ?世界級(jí)游艇 ?濱海高爾夫 ?國(guó)家級(jí)海洋公園、海岸濕地公園 ?海棠灣國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn) ?風(fēng)塘區(qū)國(guó)際社區(qū)和主題公園 ?…… ?高爾夫球場(chǎng) ?水上運(yùn)動(dòng)中心 ?商業(yè)休閑帶風(fēng)情小鎮(zhèn) ?濱海運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) ?內(nèi)港區(qū)體驗(yàn)漁農(nóng)生活 ?…… 濱海類產(chǎn)品： 體育運(yùn)動(dòng) 主題公園 風(fēng)情小鎮(zhèn) 漁人碼頭 營(yíng)銷策略 區(qū)域借勢(shì) Code of this report | 89 在三亞市場(chǎng)飽和之后，東線開發(fā)由三亞而起已初具規(guī)模， 西線發(fā)展的起點(diǎn)就在龍棲灣 大三亞旅游發(fā)展總體規(guī)劃 本項(xiàng)目 ?根據(jù)大三亞旅游圈空間總體布局，“天涯海角 樂(lè)東”的西翼將突出旅游特色和娛樂(lè)度假功能，提升現(xiàn)有旅游設(shè)施水平 ?本項(xiàng)目將圍繞特色異域風(fēng)情打造，順應(yīng)三亞旅游向西發(fā)展的趨勢(shì) 營(yíng)銷策略 區(qū)域借勢(shì) Code of this report | 90 龍棲灣將依托濱海資源，打造國(guó)際性旅游度假勝地 規(guī)劃范圍 規(guī)劃方向 旅游項(xiàng)目 ? 世界級(jí)旅游度假目的地 ? 位于樂(lè)東尖峰嶺鎮(zhèn)，北面緊鄰淡水河，南臨白沙河，東靠海南三昌鐵路和海榆西線高速公路，西臨北部灣，臨新機(jī)場(chǎng)近 20分鐘車程。游客可以在按摩浴缸里盡情放松，有專業(yè)的按摩師根據(jù)病痛的部位進(jìn)行全方位的按摩。只要房子足夠好，全中國(guó)的客戶都會(huì)被吸引。 ?建行、農(nóng)行、光大、深發(fā)展完全停止發(fā)放三套房貸。 ? 尖峰嶺是一個(gè)巨大的天然物種基因庫(kù)，已發(fā)現(xiàn)維管束植物 2023多種，樹種達(dá) 300多種。 地塊二擁有獨(dú)特的坡地資源，規(guī)劃完整的商業(yè)配套。 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 區(qū)位、交通 地段優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁 關(guān)鍵詞： 交通通達(dá)性強(qiáng) Code of this report | 8 項(xiàng)目交通：海南西線高速公路、 225國(guó)道和海南西線鐵路在度假區(qū)的東側(cè)經(jīng)過(guò)。產(chǎn)品類型為，公寓和酒店。 ?地塊二：位于項(xiàng)目地塊的偏東部，占地面積 ，（合191060平方米）。距三亞約 70公里，距?？?260公里，距尖峰嶺國(guó)家森林公園 7公里 交通要道 東線高速、西線高速、中線高速 距三亞 70公里 距鳳凰機(jī)場(chǎng) 60公里 距南山 35公里 距樂(lè)東縣城 45公里 ? 項(xiàng)目外部交通便利，位于海南省南部九所等三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，臨近多條交通干道，距三亞、機(jī)場(chǎng)等地點(diǎn)較近 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通以鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路為主， 225國(guó)道和環(huán)島鐵路西線橫穿整個(gè)項(xiàng)目，是與外界聯(lián)系的主要交通設(shè)施 ? 項(xiàng)目海邊通達(dá)性較差，進(jìn)入海邊需要穿過(guò)海邊的村莊，路況較差，車輛無(wú)法直接進(jìn)入 西環(huán)鐵路 225國(guó)道 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 項(xiàng)目交通 Code of this report | 9 地塊西北部臨靠抱套河入?？?，東為石柱嶺連綿群山環(huán)抱，南端毗鄰南山旅游區(qū)，北側(cè)為高爾夫用地。 地塊三背山臨海，資源強(qiáng)勢(shì)，產(chǎn)品以公寓和商業(yè)為主。 入口處 尖峰嶺景觀 尖峰嶺天池 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 自然資源 Code of this report | 14 項(xiàng)目周邊相對(duì)配套不成熟，國(guó)道正在維修路況條件較差 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 周邊環(huán)境 國(guó)道現(xiàn)狀較差 鐵路離項(xiàng)目較近 火車噪音較大 九所鎮(zhèn)整體感覺(jué)不足 Code of this report | 15 總結(jié) 地處大三亞旅游圈內(nèi)，未來(lái)發(fā)展看好 具有優(yōu)質(zhì)濱海資源條件、尖峰嶺熱帶雨林、優(yōu)質(zhì)溫泉等稀缺資源 填海七星級(jí)酒店作為龍棲灣標(biāo)志性建筑，對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用 但龍棲灣片區(qū)目前知名度不高，客戶認(rèn)可有抗性，需要前期進(jìn)行市場(chǎng)培育 項(xiàng)目中小規(guī)模樓盤，片區(qū)內(nèi)其它項(xiàng)目普遍品質(zhì)感不強(qiáng)，價(jià)格較低 獨(dú)享資源在島內(nèi)不具稀缺性，核心賣點(diǎn)不足，需要重點(diǎn)包裝 Code of this report | 16 3 2 1 項(xiàng)目目標(biāo) /愿景 7 6 5 4 項(xiàng)目研判 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判 核心問(wèn)題構(gòu)建 旅游地產(chǎn)研究及案例借鑒 物業(yè)發(fā)展建議 營(yíng)銷策略 Code of this report | 17 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判 宏觀市場(chǎng)研判 投資客群研判 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判 業(yè)內(nèi)人士訪談 Code of this report | 18 海南獲批國(guó)際旅游島，同時(shí)又是唯一的熱帶度假區(qū)，地位無(wú)可替代 ?美國(guó)第 50個(gè)州 ?熱帶氣候，風(fēng)景秀麗 ?美國(guó)唯一的獨(dú)立度假群島著名的國(guó)際旅游島 ?美國(guó)太平洋上最重要的貿(mào)易港口城市 ?美國(guó)太平洋上第一道屏障，在軍事，經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易上有極其重要的戰(zhàn)略戰(zhàn)位 夏威夷 三沙群島 ?海南是中國(guó)面積最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū) ?中國(guó)除臺(tái)灣外最大的島嶼，唯一一個(gè)地處熱帶的省份，自然資源豐富， ?中國(guó)唯一一個(gè)獨(dú)立度假區(qū)和國(guó)際旅游島 ?中國(guó)對(duì)東盟自由貿(mào)易的主要省份，享受自由貿(mào)易區(qū)的各種政策優(yōu)惠 ?中國(guó)南太平洋航天，軍事，工業(yè)的戰(zhàn)略要地 濱海城市 熱帶海景 貿(mào)易關(guān)口 軍事重地 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 特區(qū) 熱帶海景 資源豐富 戰(zhàn)略重地 與美國(guó)夏威夷的類比 市場(chǎng)研判 大勢(shì)分析 Code of this report | 19 海南對(duì)不能提供 1年以上本地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款 10月 15日至 12月 31日本地客戶購(gòu)房限購(gòu)一套 貸款首付款比例不得低于 30%。 市場(chǎng)研判 政策背景 Code of this report | 20 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)挺，最近價(jià)格略有松動(dòng) 海南未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面