【正文】 況計(jì)算得出 ◆ 住宅項(xiàng)目：高層、小高層、多層共 7個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） 二室 % 一室 % 四室 % 五室 % 三室 % % % 40% 30% 20% 10% 0% 60% 50% % % 一室 二室 % % % 三室 % 四室 % 五室 % 敞開(kāi)式 供應(yīng)比例 需求比例 上圖顯示， 二室房型的需求旺盛 ，所占比例過(guò)半，占 %（整體供應(yīng)比例 %），且供不應(yīng)求 ；其次三室房型的需求比例排在第二，占 %（整體供應(yīng)略多，比例 %），一室的需求比例 也較大，而供應(yīng)略顯不足。 39 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（三） 以下銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 （按套數(shù)計(jì)算） 五室以上 % 四室 % 三室 % ※ 別墅項(xiàng)目 五室 % 別墅項(xiàng)目分析顯示， 四室供應(yīng) 比例最大 ，占 54%，其次是五 室，供應(yīng)比例達(dá) %。溪韻 54,368 54,368 合計(jì) 1,357,573 904,941 17 32 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn)項(xiàng)目存量與分布 選擇與本案具有競(jìng)爭(zhēng)性、可比性的、 熱點(diǎn)的 10個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了深入細(xì)致 的分析。 （ 4）東麗湖板塊 該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在產(chǎn)品、概念上與本項(xiàng)目有一定區(qū)別，客源也存在一定區(qū)別 ，故對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。 （ 4）板塊結(jié)論 地塊優(yōu)良、出行通暢、定位于服務(wù)周邊、現(xiàn)階段還未形成規(guī)模與氣候、如 先期介入的開(kāi)發(fā)商能夠一炮打響，將為帶動(dòng)地塊升值奠定良好的基礎(chǔ)。 23 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 東麗湖地區(qū)總體規(guī)劃 萬(wàn)科項(xiàng)目 朗矩項(xiàng)目 億兆項(xiàng)目 13 24 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 ◆ 張貴莊板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢(shì) 東至外環(huán)線(xiàn)，與豐年村街相鄰，西連河?xùn)| 區(qū)二號(hào)橋，北靠京山鐵路，南接新立鎮(zhèn)崔 家碼頭村。 （ 4）板塊結(jié)論 地塊的區(qū)域局限性強(qiáng)、輻射面窄、對(duì)周邊市場(chǎng)無(wú)影響。 （ 5）板塊結(jié)論 出行通暢、定位于服務(wù)周邊，現(xiàn)階段建設(shè)目的主要為安置聚遷于此的周邊村民 ，后期雖可使用開(kāi)發(fā)用地較大，但短期內(nèi)尚不具對(duì)于市場(chǎng)的威脅性。 （ 5）板塊結(jié)論 地塊好、出行通暢、定位較高、規(guī)劃佳、具規(guī)模。橫跨河?xùn)|、東麗兩區(qū)。 （ 2）周邊主要交通干線(xiàn)為衛(wèi)國(guó)道、成 林道、東縱快速路。東與天津?yàn)I海國(guó)際 機(jī)場(chǎng)相連，西與河?xùn)|區(qū)相接，南靠海 河與河西區(qū)隔河相望，北鄰程林工業(yè) 區(qū)、萬(wàn)新村居住區(qū)和衛(wèi)國(guó)道。 東麗湖板塊 空港物流 華明鎮(zhèn)板塊 張貴莊板塊 程林街板塊 衛(wèi)國(guó)道板塊 本案 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 （一）選取項(xiàng)目周邊主要板塊： 15 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 ◆ 衛(wèi)國(guó)道板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢(shì) 衛(wèi)國(guó)道板塊主要包括衛(wèi)國(guó)道順馳橋以東沿線(xiàn)至外環(huán)區(qū)域，成林路以北區(qū) 域和麗苑居住區(qū)。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目將會(huì)在 2023年全面亮相。東區(qū)規(guī)劃總建筑面積約 232萬(wàn)平方米；西區(qū)規(guī)劃建筑面積約 114公頃；兩區(qū)規(guī)劃總建筑面積約 346萬(wàn)平 方米。未來(lái)規(guī)劃將興 建大批商品住宅，但主要還是服務(wù)于加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)單位，其定向建房趨勢(shì)明 顯。 （ 5）板塊結(jié)論 地塊環(huán)境佳、通行暢、定位高端、輻射面廣、目前對(duì)周邊消費(fèi)群體尚不具 備影響力。 地產(chǎn)項(xiàng)目：板塊內(nèi)將由萬(wàn)科率先開(kāi)發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目總建筑面積近 40萬(wàn)平 方米，產(chǎn)品包括花園洋房、板式小高層和社區(qū)商業(yè)及會(huì)所；松江、金廈、方正 投資等開(kāi)發(fā)商也準(zhǔn)備在此開(kāi)發(fā)。由于該地塊在地域距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，同時(shí)客群區(qū)域定位與本項(xiàng)目有一 定的差異性，因而競(jìng)爭(zhēng)能力并不明顯。天域 100,900 63,567 10 夏陽(yáng) 20 38 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（二） 以下銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 （按套數(shù)計(jì)算） 三室 % 一室 % ※ 小戶(hù)型項(xiàng)目 二室 % 小戶(hù)型項(xiàng)目 一室供應(yīng)比例最大 ，占 %，其次是兩室，供 應(yīng)比例達(dá) %。其次為 150200㎡的戶(hù)型，需求比例為 %，且供需基本持平。錢(qián)塘精英匯由于營(yíng)銷(xiāo)推廣的問(wèn) 題，因而銷(xiāo)售滯后。而在房型需求方面，二室房型的需求旺盛，所 占比例過(guò)半，占 %（整體供應(yīng)比例 %），且供不應(yīng)求；其次三室房型的 需求比例排在第二，占 %（整體供應(yīng)略多，比例 %），一室的需求比例 也較大，而供應(yīng)略顯不足。 對(duì)于別墅產(chǎn)品 120150萬(wàn)元的成交旺盛。容積率： ；綠化率： 40%；車(chē)位 地上地下均有，配比為 1： ；土地使 用年限： 70年 61 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通狀況 樓盤(pán)坐落于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路大直沽 地區(qū)，周邊區(qū)域的交通環(huán)境相對(duì)較好，城 市快速路東南半環(huán)的建成，奉化橋的開(kāi)通 ，使項(xiàng)目進(jìn)入都市中心生活圈更加便利。 65 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 銷(xiāo)售情況分析 房型成交特征（按 6080 % 單戶(hù)面積成交特征（按照套數(shù)計(jì)算） 120150 % 100120 % 6080： % 100120： % 120150： 4% 面積區(qū)間（平米） 三室 5% 照套數(shù)計(jì)算） 二室 33% 一室 62% 一室： 62% 二室： 33% 三室： 5% 房型 總房款成交特征 5060萬(wàn) 1% 4050萬(wàn) 52% 6070萬(wàn) 33% 3040萬(wàn) 10% 8090萬(wàn) 90100萬(wàn) 1% 34 66 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)與推廣主題 都市亮點(diǎn)，居優(yōu)越之上。 69 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通狀況 項(xiàng)目處河?xùn)|區(qū)市級(jí)迎賓大道衛(wèi)國(guó)道，交通 發(fā)達(dá)，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公交 網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線(xiàn)也貫通于此，區(qū)域價(jià)值前景無(wú)可限 量。 18 19 40 78 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目規(guī)模及類(lèi)別 1 4 3 2 5 7 6 9 10 8 13 11 12 15 14 項(xiàng)目規(guī)模及類(lèi)別： 規(guī)劃占地面積 18萬(wàn)平方米；規(guī)劃建筑面積 60萬(wàn)平方米；住宅占地面積 11萬(wàn)平米； 住宅建筑面積約 23萬(wàn)平米，共有建筑 22幢高層住宅。南臨程林 莊路，北距衛(wèi)國(guó)道 500多米，西距中環(huán) 線(xiàn) 700米，周邊市政配套設(shè)施齊全，交 通便利，地理位置十分優(yōu)越，十余條公 交線(xiàn)，為您的出行提供便利。同時(shí)，當(dāng)日 9時(shí)起正式派發(fā)典藏房 源意向登記卡（限 200位） 202316 “陽(yáng)光星期八 ”傾情演繹新年聯(lián)誼會(huì) 20230115 1 14樓接受咨詢(xún) 47 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 我 行 點(diǎn)評(píng) 一、優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)析 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 46萬(wàn)平米大型社區(qū)，集 高檔公寓、酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓于一體的 綜合性項(xiàng)目； 品牌實(shí)力：其母公司上海陽(yáng)光投資集團(tuán) 實(shí)力雄厚，口碑良好，具備圈層傳播的有 利條件。都市上層 每一個(gè) 區(qū)域中的建筑和造景都位置巧妙，成為地標(biāo) 或勝景。 39 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 我 行 點(diǎn)評(píng) 一、優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)析 處河?xùn)|區(qū)市級(jí)迎賓大道衛(wèi)國(guó)道，交 通發(fā)達(dá)，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公 交網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地 鐵 2號(hào)線(xiàn)也貫通于此，區(qū)域價(jià)值前景無(wú)可 限量。 地段：與內(nèi)環(huán)線(xiàn)近在咫尺，交通便利， 東南半環(huán)的建成，奉化橋的開(kāi)通，使該區(qū)域更 具升值潛力； 定位明確：中端產(chǎn)品，面對(duì)主流客戶(hù)， 以地緣性客戶(hù)為主。 三室兩廳兩衛(wèi) 134 ㎡ 二室二廳 100㎡ 戶(hù)型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)：此戶(hù)型屬 于市場(chǎng)主流需求，主臥飄 窗設(shè)計(jì)得到了較好的采光 滿(mǎn)足。層數(shù)從 1 1 2 2 2 32層不等。 對(duì)于小戶(hù)型產(chǎn)品， 30萬(wàn)元以下為主力成交區(qū)間。 從整體說(shuō)來(lái)較好控制戶(hù)值的項(xiàng)目均呈現(xiàn)較好的銷(xiāo)售情況，在保持了較高的售價(jià) 的同時(shí)保持了較快的銷(xiāo)售速度。 4559 4377 4615 4857 5654 5054 6880 6153 7509 8469 25 上圖顯示，周邊住宅產(chǎn)品，客戶(hù)對(duì) 3070萬(wàn)元的需求比例最大（合供占 %）， 其中 以 4050萬(wàn)元的需 求比力最為集中 ，（比例占 %），其次為 5060萬(wàn)元之間，比例占 %。 % 40以下 % % % % % 22 42 80100 % % 100120 % 上圖顯示， 100120㎡面積區(qū)間的戶(hù)型需求最為集中 ，比例占 %，其次是 120150㎡的戶(hù)型，比 例為 %，基本處于供需平衡的狀態(tài)；在 150㎡以下的戶(hù)型面積區(qū)間中， 100㎡以下的供應(yīng)比例較 小， 從需求狀況顯示 100㎡以下的戶(hù)型需求旺盛 ，建議適當(dāng)提高 100㎡以下戶(hù)型的供應(yīng)比例。 33 上圖顯示， 80—150㎡ 的戶(hù)型供 應(yīng)比例較大，合計(jì)達(dá)到 %，其 中 100150㎡的供應(yīng)主要來(lái)自于遠(yuǎn) 洋新天地項(xiàng)目、陽(yáng)光星期八項(xiàng)目 、太陽(yáng)城新領(lǐng)地項(xiàng)目；競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn) 住宅項(xiàng)目供應(yīng)盡管大勢(shì)上呈現(xiàn)出 中間多，兩端少的棗核型分布態(tài) 勢(shì)，但 80100㎡的主力戶(hù)型供應(yīng) 略顯不足 . [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶(hù)面積（一） 以下銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ★ 住宅項(xiàng)目：高層、小高層、多層共 7個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） 100120 % 120150 % 6080 % 150200 % 200250 4060 % % 80100 % 100120 6% 18 34 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶(hù)面積（二） 以下銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ★ 小戶(hù)型項(xiàng)目（按套數(shù)計(jì)算） 400以上 1% 150200 120150 1% 40以下 3% 4060 45% 4% 80100 22% 6080 18% 目前項(xiàng)目周邊開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的小戶(hù) 型產(chǎn)品僅有精英匯項(xiàng)目，此項(xiàng) 目主力戶(hù)型區(qū)間為 4060㎡ ， 供應(yīng)比例高達(dá) %，且此項(xiàng) 目的戶(hù)型供應(yīng)呈現(xiàn)中間少，兩 端多的啞鈴型分布態(tài)勢(shì)， 80 100㎡的供應(yīng)比例排在第二， 占 %。 上述兩地塊同我項(xiàng)目所處區(qū)域較為類(lèi)似，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶(hù)群差異化 不明顯，項(xiàng)目上市時(shí)間、產(chǎn)品類(lèi)型相近。無(wú)論在地理位 置、產(chǎn)品形態(tài)、地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ矫? 具有一定優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)會(huì)分 散一定數(shù)量的客群。板塊內(nèi)生活配套設(shè)施較為匱乏。 （ 2）地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 目前區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)以及發(fā)展趨勢(shì)： “高開(kāi)高走 ”將成為該板塊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 個(gè)性化產(chǎn)品成為目前板塊供給市場(chǎng)的主要特色之一 受發(fā)展階段及供給市場(chǎng)的影響，需求市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一 （ 3）板塊地產(chǎn)綜述 特性：定位為旅游度假休閑區(qū)，客群為高端二次以上置業(yè)的成功人士；地塊內(nèi) 的項(xiàng)目具鮮明個(gè)性；客戶(hù)群競(jìng)爭(zhēng)激烈。 其中一期占地 ，現(xiàn)在已規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平 華明鎮(zhèn)是天津市 “以宅基地?fù)Q房 ”的第一個(gè)示范鎮(zhèn)。 （ 4）發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：衛(wèi)國(guó)道路面的修整和拓寬，建設(shè)中的地鐵二 號(hào)線(xiàn)也將自此處通過(guò)，東南半環(huán)與衛(wèi)國(guó)道的銜接、快速路的建造，使得這 一地區(qū)成為天津市內(nèi)因交通狀況而升值區(qū)域的最大受益者。 一縱：外環(huán)線(xiàn)沿線(xiàn)； 三橫：衛(wèi)國(guó)道至津漢公路沿線(xiàn) ，其基本契機(jī)為地鐵