【正文】 達(dá)索賠意向 向監(jiān)理單位 提交索賠報(bào)告 監(jiān)理單位審查、 提出初步意見(jiàn) 意見(jiàn)一致 報(bào)業(yè)主批準(zhǔn) 索賠結(jié)束 意見(jiàn)一致 承包商與業(yè)主談判 意見(jiàn)不一致 業(yè)業(yè)主協(xié)商 監(jiān)理單位 與承包商協(xié)調(diào) 補(bǔ)充資料、證據(jù) 監(jiān)理單位參與 意見(jiàn)不一致 仲裁或訴訟 ?信息管理概述 ?信息管理包含的工作 信息管理 信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中扮演著非常重要的角色，必須進(jìn)行良好的信息管理。主要任務(wù)是： ?合同管理概況： 1. 助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件，起草設(shè)計(jì)合同及特殊條款； 2. 從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計(jì)合同條款，分析合同執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題； 3. 參與設(shè)計(jì)合同談判； 4. 進(jìn)行設(shè)計(jì)合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜； 5. 分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對(duì)策，減少業(yè)主背索賠時(shí)間的發(fā)生； 6. 協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實(shí)際合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜。 ? 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境措施不夠，導(dǎo)致環(huán)境嚴(yán)重受到污染，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入下降。按工資總額的%計(jì)算社保 ﹑ 醫(yī)保 ﹑ 失保和福利費(fèi)用。 ?以后每年追加流動(dòng)資金 3000萬(wàn)，直至計(jì)算期滿。 油煙 噪聲 燙傷 機(jī)械傷害 配齊配全傳動(dòng)系統(tǒng)安全防護(hù)裝置，嚴(yán)格按有關(guān)操作規(guī)范進(jìn)行操作，操作工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認(rèn)合格后持證上崗。 反復(fù)訓(xùn)練，達(dá)標(biāo)報(bào)償 安全措施 安全管理 安全管理 消防安全 管理依據(jù)： ?《 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 》 ?《 建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范 》 ?《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 職業(yè)安全衛(wèi)生 管理依據(jù)： ?《 關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定 》 ?《 工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 》 ?工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計(jì)規(guī)范 〉 ?《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 運(yùn)營(yíng)階段 ?本項(xiàng)目對(duì)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機(jī)械傷害等事故，采取切實(shí)可行的防護(hù)措施，以做到安全文明生產(chǎn)。承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。環(huán)境變化 2。 1層設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房 30間， 25層設(shè) 2間套套房 16套、3間套豪華套房 3 套、標(biāo)準(zhǔn)客房 113間，設(shè)有 5層5站無(wú)機(jī)房電梯 2部、樓梯通道二座。工程總占地 50000平方米，總建筑面積 24200平方米。 大會(huì)議室： 1個(gè) *2600元 /天 *使用率 30%*360天 /年。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2023年我國(guó)將成為世界旅游第一大接待國(guó)。而且，近年來(lái)，明珠湖通過(guò)治理，營(yíng)造了人與自然親密接觸的大環(huán)境，使人產(chǎn)生返樸歸真，回歸自然的感覺(jué)。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接滾滾長(zhǎng)江，東瀕浩瀚東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉(cāng)市隔水相望，北與江蘇省海門(mén)市、啟東市一衣帶水。 l . 精品資料網(wǎng) ....傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 。 產(chǎn)品定位 主要技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)可行性 技術(shù)可行性 可行性分析： 集餐館、客房、會(huì)議、購(gòu)物、娛樂(lè)和體育為一體，以接待中、高檔客戶為主 產(chǎn)品定位： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 8061 2 建設(shè)期 年 2 3 總建筑面積 平方米 242023 4 職工人數(shù) 人 198 5 客房床位 個(gè) 600 客房 300間 6 年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 5500 7 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2500 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資回收期 年 6 包括建設(shè)期 10 營(yíng)業(yè)設(shè)備購(gòu)置 萬(wàn)元 11939 1．本物業(yè)公司具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和很好的商業(yè)信 譽(yù)，可以為本項(xiàng)目提供較強(qiáng)的財(cái)務(wù)支持，可以通過(guò)各種渠道進(jìn)行融資，可以及時(shí)滿足資源需求． 2．總面積 5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資 7億，其中建設(shè)總投資 8061萬(wàn)元，建設(shè)期兩年，項(xiàng)目建成后 ,每年追加投資3000萬(wàn)， 年?duì)I業(yè)收入 5500萬(wàn)元 , 投資回收期六年。 ：對(duì)外出租，年收入 20萬(wàn)元。 范圍說(shuō)明 詳細(xì)描述表 ?本項(xiàng)目主要由六座單體建筑（即酒店主樓、 A樓、 B樓、 C樓、 D樓、 E樓），其中，酒店主樓，客房樓 A、客房樓 B樓三樓通過(guò)連廊連成一整體。 ?C樓： C樓為辦公樓，層高 ，四層建筑，建筑面積 2400平方米，一層為動(dòng)力設(shè)備用房，設(shè)有中央空調(diào)機(jī)房，洗衣房，鍋爐房，變配電房，發(fā)電房等；二層為樓中花園，三層為辦公室，會(huì)議室；四層為高管宿舍。管理組織變化 5。抓制度落實(shí)、抓責(zé)任落實(shí)，定期檢查安全責(zé)任落實(shí)情況，及時(shí)報(bào)償?？照{(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房產(chǎn)生的噪聲。 ?工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)。 ?餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的 40%估算。無(wú)形資產(chǎn)及開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)年限取 5年或 7年。組織設(shè)計(jì)單位參加地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等分項(xiàng)驗(yàn)收 初期階段：明確質(zhì)量管理的重點(diǎn) 設(shè)計(jì)和施工階段。 2. 目標(biāo)管理的程序如右圖： 確定各部門(mén)、層次的任務(wù)分工。主要任務(wù)是 : ?信息管理概述 1. 建立設(shè)計(jì)階段工程信息的編碼體系； 2. 建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行； 3. 進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類(lèi)工程信息的收集、分類(lèi)、整理和存檔； 4. 運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行本項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)想業(yè)主提供有關(guān)項(xiàng)目管理的各類(lèi)信息，并提供各種報(bào)表和報(bào)告； 5. 協(xié)助業(yè)主建立有關(guān)會(huì)議制度，整理各類(lèi)會(huì)議記要； 6. 將所有設(shè)計(jì)文檔（包括圖紙、說(shuō)明文件、來(lái)往函件、會(huì)議紀(jì)要、政府批文等）裝訂成冊(cè)，在項(xiàng)目結(jié)束后遞交業(yè)主。 同濟(jì)大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生優(yōu)先考慮。只重視價(jià)格，忽視質(zhì)量、安全及對(duì)進(jìn)度的影響。 （ 3）沒(méi)有做好施工質(zhì)量的管理與控制。 （ 7）項(xiàng)目施工經(jīng)理及施工管理人員（進(jìn)度、費(fèi)用、技術(shù)、質(zhì)量、材料、分包合同等管理工程師）的工作未按規(guī)定程序，工作不力，致使施工管理不善、窩工、停工頻繁，引起工期的延長(zhǎng)與費(fèi)用的增加。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 8:48:29 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ④負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，并組織實(shí)施。沒(méi)有監(jiān)督施工單位認(rèn)真執(zhí)行施工安全手冊(cè)和安全操作規(guī)程。 （ 4）在簽訂采買(mǎi)定單（即采購(gòu)合同）時(shí)，費(fèi)用的支付方式、支付條件、支付手續(xù)等條款內(nèi)容，沒(méi)有征得項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理或項(xiàng)目會(huì)計(jì)的認(rèn)可，沒(méi)有以對(duì)公司最有利的，風(fēng)險(xiǎn)最小的原則進(jìn)行 （ 5）沒(méi)有對(duì)采購(gòu)費(fèi)用 /進(jìn)度進(jìn)行分析、趨勢(shì)預(yù)測(cè)與監(jiān)控，當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度或費(fèi)用與計(jì)劃要求不相符合、或?qū)嶋H進(jìn)度和費(fèi)用的偏差區(qū)域超過(guò)了容許的臨界曲線范圍時(shí)，沒(méi)有對(duì)引起偏差的原因進(jìn)行檢查、分析并采取糾正或補(bǔ)救措施。 包括工藝流程、方案、關(guān)鍵設(shè)備選型，特殊技術(shù)要求及保護(hù)等方面。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上文化水平，骨干由飛云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在現(xiàn)有員工中選派，其余通過(guò)上海市人才交流中心在應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生中招聘。按照國(guó)內(nèi)和國(guó)際有關(guān)法律法規(guī)和慣例，處理工程延期的辦法有： ① 承包方按合同中有關(guān)協(xié)議條款約定向業(yè)主支付違約金，承包方應(yīng)履行合同 ② 出支付違約金外，如果業(yè)主由于承包方嚴(yán)重違約致使雙方已不可能而不得終止合同，同第三方定合同完成余下的工程，那么由此造成的損失也由承包商承擔(dān) ③ 采用招標(biāo)方式的業(yè)主可直接扣除承包方中標(biāo)后交的保證金，金額不足可繼續(xù)向承包商索賠 ④ 非承包商自身原因引起的工期延長(zhǎng)，經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)，可以順延。 控制方法 預(yù)設(shè) ： 合同管理 ?合同管理概況 ?工程合同的特征 ?本項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系 ?合同目標(biāo)控制 ?合同變更管理 ?合同糾紛與工程延期處理 ?索賠管理 合同管理是項(xiàng)目管理工作中除三大目標(biāo)控制外的另一項(xiàng)重要的工作，因?yàn)闃I(yè)主簽訂的任何合同，都與項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。 風(fēng)險(xiǎn)分析： ? 政治風(fēng)險(xiǎn)： ，影響物價(jià)，達(dá)不到預(yù)期目的，以及約束公司開(kāi)發(fā)方向 ，人民幣貶值，產(chǎn)生 嚴(yán)重的通貨膨脹，人民生活水平大幅度下降 ? 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：由于市場(chǎng)不規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行不善，市民對(duì)上市公司普遍失去信心，導(dǎo)致達(dá)不到融資目的。 營(yíng)業(yè)期成本估算： ? 人員工資及附加 定員 198人 ,其中中高層管理人員平均年工資 40000元 /人 ,一般職工 203人平均年工資 12023元 /人。 投資估算表編制依據(jù) 資金來(lái)源及籌措 ? 本次項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資 7億，其中建設(shè)總投資8061萬(wàn)元 ? 公司通過(guò)兩種方式籌資： 籌資方式 自有資金 4000萬(wàn) 證券融資 3000萬(wàn) 向銀行申請(qǐng)中長(zhǎng)期 借款 1061萬(wàn)，年利 率 % ? 建設(shè)期為 2年 ,按建設(shè)工程的進(jìn)度要求 ,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 55%，第二年約占45%。 對(duì)于產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取局部送冷風(fēng)措施 ， 高溫管道容器采用保溫材料包裹內(nèi)外表面 ， 用醒目顏色標(biāo)出高溫區(qū) ，