【正文】 營銷策略實(shí)施設(shè)想的業(yè)內(nèi)試探和論證 三、市場調(diào)研方法 市場走訪 /電話征詢 走訪樓盤 36個，并通過電話征詢進(jìn)行數(shù)據(jù)驗(yàn)證 問卷調(diào)查 市區(qū)內(nèi)客戶意向問卷征詢 1200余份 行業(yè)人士約談 /座談 訪談?wù)倭陞^(qū)銷售總監(jiān) 4人，金山板塊銷售總監(jiān) 2人，并進(jìn)行其他區(qū)域關(guān)系朋友訪談以及一 線銷售人員訪談 相關(guān)行政部門數(shù)據(jù)查詢 通過關(guān)系，調(diào)研房管局相關(guān)召陵區(qū)樓盤成交數(shù)據(jù)若干 展會調(diào)研 漯河房展會走訪 專項(xiàng)訪談 對召陵區(qū)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行無主題敞開性訪談兩次 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受 訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見 等 六、 項(xiàng)目 的發(fā)展 方向 七、 可 比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、 項(xiàng)目 規(guī)劃建議 地塊區(qū)位優(yōu)劣勢分析 地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析 金山組團(tuán) 金山組團(tuán) 召陵組團(tuán) 城市副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地 城市生態(tài)居住示范區(qū) 召陵區(qū)：城市副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地 解讀 1： 所在區(qū)域?yàn)楫a(chǎn)業(yè)物流重心發(fā)展區(qū)，同類物業(yè)開發(fā)，與河西比較有劣勢 從城市規(guī)劃功能來看，作為居住物業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目與隔河相望的金山組團(tuán)在區(qū)位競爭上存在劣勢 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢 —— 區(qū)域規(guī)劃解讀 會展板塊 本項(xiàng)目 淞江路 黃河路 中山路 區(qū)政府 解讀 2：項(xiàng)目處在本區(qū)域核心發(fā)展區(qū)的邊緣地帶，優(yōu)勢不夠突出 召陵區(qū)核心發(fā)展區(qū)當(dāng)前處于淞江路以南，黃河路以北之間狹長區(qū)域，當(dāng)前淞江路以北居住環(huán)境較差 召陵熱點(diǎn)發(fā)展區(qū) 經(jīng)開區(qū)北組團(tuán)： 處于待深度開發(fā)狀態(tài)，村莊和部分拆遷房 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域： 政府機(jī)構(gòu)遷入、開發(fā)熱度高，公園規(guī)劃、道路規(guī)劃具有一定優(yōu)勢，亦是未來召陵區(qū)最佳的居住區(qū)域 待開發(fā)區(qū)域： 目前以農(nóng)地和村路為主，除中山路貫通外，其他道路規(guī)劃待建中 濱河景觀帶建成區(qū) 解讀 3： 核心區(qū)居住環(huán)境較好，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境較差，與召陵板塊相比有劣勢 召陵區(qū)屬于基本采用行政機(jī)構(gòu)拉動型的運(yùn)作模式，正開發(fā)狀態(tài)的中心區(qū)域，在居住環(huán)境上具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，但兩側(cè)目前居住環(huán)境條件相對較差 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢 ——區(qū)域居住環(huán)境及人文環(huán)境 本項(xiàng)目 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢 ——區(qū)域內(nèi)開發(fā)成熟度狀況 召陵行政區(qū)板塊 金山組團(tuán)板塊 本項(xiàng)目 解讀 4：所在位置與兩大板塊相比存在一定劣勢，但由于項(xiàng)目規(guī)模較大，可塑性較高，故必須考慮利用現(xiàn)有市場空間，產(chǎn)品差異化，開發(fā)形式及節(jié)奏等以突出項(xiàng)目可售性，借勢銷售 召陵板塊：開發(fā)規(guī)模亦比較大，但整體產(chǎn)品品質(zhì)一般，價(jià)格較低、區(qū)域性的號召力不夠強(qiáng) 金山板塊：開發(fā)熱點(diǎn)已初步呈現(xiàn)，并且在東外灘、熙園、沙灘浴場的帶動下，板塊的影響力已初步形成、產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平已拉至漯河較高的水平（甚至最高） 地塊區(qū)位優(yōu)劣勢概述 區(qū)位優(yōu)勢 /機(jī)會： 淞江路進(jìn)入召陵區(qū)第一視覺門戶、未來具有一定門戶價(jià)值、地標(biāo)作用可以發(fā)揮 濱河資源優(yōu)于召陵板塊發(fā)展的核心區(qū)，濱河概念挖掘可使本項(xiàng)目高于召陵核心板塊項(xiàng)目 與目前漯河已初步形成的華宅區(qū) —— 金山板塊隔河相望，可以借取一定的東風(fēng) 區(qū)位劣勢 /威脅： 當(dāng)前居住環(huán)境劣于召陵 /金山板塊，河景資源當(dāng)前難以利用，同質(zhì)開發(fā)，難以形成競爭優(yōu)勢 召陵板塊當(dāng)前開發(fā)聚集在核心區(qū)，金山板塊開發(fā)聚集在淞江路南岸區(qū)域，本項(xiàng)目屬于一定意義上的郊區(qū)項(xiàng)目，若不能進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，很難形成區(qū)域內(nèi)的影響力。純粹洋房物業(yè)屬于 市場空白 純粹的低容社區(qū)極少、品質(zhì)一般或較差： 在漯河純粹多層項(xiàng)目僅有經(jīng)開區(qū)萬和城和匯景 城，以及郾城區(qū)的盛世浩苑（經(jīng)適房）項(xiàng)目，且品質(zhì)較低。 快速形成規(guī)模效應(yīng)： 區(qū)域內(nèi)雖然在產(chǎn)品具有多元化的搭配，但產(chǎn)品純粹度不高（目前僅有熙園的聯(lián)排疊加別墅市場關(guān)注度高），如項(xiàng)目能形成低容產(chǎn)品的規(guī)模化開發(fā)，并快速形成規(guī)模，可具備持續(xù)性的競爭優(yōu)勢。該綜合體包含五星級酒店、 K11藝術(shù)村、大型藝術(shù)購物商場、超甲級寫字樓等高端生活元素。 項(xiàng)目分析： 戶型布局具有一定創(chuàng)新，拉大進(jìn)深設(shè)計(jì)，基本無浪費(fèi) 12棟多層快速規(guī)模性開發(fā)，快速景觀落地 產(chǎn)品形象質(zhì)感較強(qiáng)（真石漆材質(zhì)、精裝挑高大堂） 會所配套 會展區(qū)稀缺的品質(zhì)多層物業(yè)，較好的抓住市場機(jī)遇 四、借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 —— 大河花園 法式建筑、石材立面 聯(lián)排疊加一個單元 4戶，整層 4層半 +局部半地下 +全地下設(shè)計(jì)；戶戶帶院（一二樓南向帶院、三四層北向帶院），贈送地下室和空中閣樓 產(chǎn)權(quán)面積 200220平米，四房三廳四衛(wèi)多樓臺設(shè)計(jì) 聯(lián)排 +獨(dú)棟共計(jì) 68套，目前市場試探效果較好，預(yù)留者較多，內(nèi)部價(jià)格期望值 四、借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 —— 御園 90118平米高層洋房： 通過入戶花園、露臺、挑空贈送實(shí)現(xiàn)戶型集約設(shè)計(jì)，也確保了功能與舒適之間的合諧 餐客廳中間放置，拉大戶型進(jìn)深，使樓間距與基地進(jìn)深和諧，一定程度上提升容積率 四、借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 —— 御園 綜合觀點(diǎn) 結(jié)合產(chǎn)品發(fā)展方向及供應(yīng)戶型分析，本項(xiàng)目戶型配比設(shè)計(jì)為： 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 首期戶型配比（ 4號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 8090平米 5% 25% \ 90100平米 20% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型） 100110平米 15%左右 70% \ 110120平米 40%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 120130平米 15%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房兩廳 3衛(wèi) /2衛(wèi)（控制在 20套以內(nèi)） 5%以內(nèi) 5% 聯(lián)排疊加型 說明： 首期產(chǎn)品主力客戶為召陵區(qū)主力購房客群，主力總面積段控制在 90120平米， 總價(jià)控制在 3848萬之間 考慮在戶型設(shè)計(jì)時部分戶型空間的贈送問題 聯(lián)排疊加作為試水型產(chǎn)品，應(yīng)控制套數(shù)，面積應(yīng)控制在 200平米以內(nèi) 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時在功能布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 二期戶型配比（ 3號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 8090平米 3% 23% \ 90100平米 20% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型 100110平米 15%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 125135平米 25%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房 2廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 7%左右 7% 聯(lián)排疊加型 說明： 通過首期的規(guī)模效應(yīng)和品質(zhì)形象，項(xiàng)目已具備吸納金山板塊改善型需求的條件，相對于一期的基礎(chǔ)上，增大舒適性三房的供應(yīng)（三房面積適當(dāng)放大） 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 三期戶型配比（ 2號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 90100平米 20% 20% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型 100110平米 10%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 125135平米 30%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 5% 5% 4+“ 1”戶型 四房兩廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 160200平米左右 5%左右 5% 聯(lián)排疊加型 /躍層 說明： 2號地塊開發(fā)，本項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)、明星盤效應(yīng)以及景觀已形成，三期產(chǎn)品舒適度可進(jìn) 一步適度提高，同時增加一部分 140平米左右 4房產(chǎn)品供應(yīng)，降低兩房產(chǎn)品的比例 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時在功能布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立 的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 4期戶型配比（ 1號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 90100平米 15% 15% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) 100110平米 10%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 125135平米 30%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 5% 5% 4+“ 1”戶型 四房兩廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 160