【正文】 營 商業(yè)運(yùn)營潛力項目核心價值挖掘非獨(dú)享型差異化優(yōu)勢尚需培育附屬化非唯一性附屬化同質(zhì)化13項目核心價值挖掘 項目的核心價值體系是由區(qū)別于其他項目的獨(dú)特價值點為核心構(gòu)成，是項目總體定位形成的基礎(chǔ)。 一站式品類豐富，一站購齊；品牌齊全，中高品牌引領(lǐng)，大眾產(chǎn)品聚集216。目標(biāo)經(jīng)營者216。 就小賣場而言： 13層整套設(shè)計商鋪為主流產(chǎn)品，內(nèi)設(shè)單獨(dú)上下水等，整套出售；內(nèi)街考慮全部采取該模式，經(jīng)營靈活，且方便出售；該類產(chǎn)品需開間、進(jìn)深適當(dāng)縮小，單鋪面積控制在80120平米；、 12樓整套設(shè)計形式，臨主通道面可以考慮該形式；三樓大開間商鋪僅針對特定商戶，如燈飾、布藝等，還需結(jié)合招商情況適時調(diào)整方案；；各分區(qū)采用不同的色彩分割，增加整體美感，同時便于區(qū)分；考慮露臺、飄窗等戶型創(chuàng)新。 招商先行，保證按時開業(yè)，堅定投資者信心，提升項目價值216。 項目入市時間初步定于2023年 8月開始認(rèn)籌， 9月開盤屆時根據(jù)市場情況和工程進(jìn)度情況綜合考慮，確定具體時間。 項目預(yù)售的法律文本到位；216。 結(jié)合招商情況整體把握216。 從去年年底開盤的商鋪銷售單價可以看出，孝感現(xiàn)有投資市場對商鋪較高的價位已認(rèn)同，平均在 1600020230元 /平米左右徘徊， 20230元 /平米以上存在一定抗性；216。 建議通過后續(xù)加推逐步提價，一期整體均價逐步達(dá)到 60007000元 /平米（根據(jù)市場變化情況調(diào)整）；216。項目意向客戶積累 ；216。招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作 ；216。 以項目整體進(jìn)行市場形象打造，提升并凸顯區(qū)域價值和項目特色；216。推廣思路 ：推廣主題（炒板塊） ： 未來 10年看城南， 150萬平米市場綜合體領(lǐng)航孝感商業(yè)升級！渠道選擇 ： 以戶外傳播項目入市形象，配合報紙、電視臺、網(wǎng)絡(luò)新聞炒作，營銷中心開放前進(jìn)行巡展。38分階段推廣策略及執(zhí)行概要報媒選擇建議 ： 為了迅速炒熱市場，考慮采用定期報媒軟文／新聞報道對項目進(jìn)行話題推廣，由于孝感本地報紙的發(fā)行量有限，且對象相對單一，因此建議選擇類似于 《 楚天都市報 》 等發(fā)行量大、覆蓋全省的媒體，定期軟文轟炸，樹立并拔高項目形象，提高項目熱度。 開盤前推廣體現(xiàn)節(jié)奏鮮明、立體組合、循序漸進(jìn)、主導(dǎo)市場的特點，強(qiáng)勢傳播項目賣點，激發(fā)顧客購買欲。 8月中下旬：認(rèn)籌 通過認(rèn)籌對客戶進(jìn)行第二輪誠意度摸排； 并試探客戶價格預(yù)期，為商鋪定價提供參考依據(jù)； 認(rèn)籌達(dá)到一定數(shù)量后解籌，該數(shù)量根據(jù)首期推出商鋪數(shù)量確定； 認(rèn)籌誠意金 2萬左右，優(yōu)惠條件待定。 事件營銷為主，以隆重?zé)崃业拈_盤活動組織人流、創(chuàng)造熱銷氛圍，輔助大幅面的報紙平面廣告，通過理性的投資分析展現(xiàn)項目輝煌前景。 板材市場規(guī)劃涵蓋板材、木方、型材等大型建材品類，配套倉儲 /堆場；小賣場為綜合經(jīng)營區(qū)，品類涵蓋陶瓷潔具、管材管件、五金水暖、燈飾照明、油漆涂料、門窗型材、廚柜廚電、石材玻璃、布藝軟裝、地板樓梯等，具體分區(qū)及面積配比尚未確定。 特殊商戶招商優(yōu)惠原則；216。開業(yè)建議 由于項目規(guī)模較大，而一期的順利開業(yè)對堅定市場信心、吸引外圍客戶介入、提升項目價值具有重要意義，因此 建議一期分區(qū)開業(yè)，即板材區(qū)建成后先期開業(yè)，隨后小賣場開業(yè) 。 基本素質(zhì)培訓(xùn) 銷售禮儀培訓(xùn)，商業(yè) /商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、投資基礎(chǔ)知識等培訓(xùn)，形象職業(yè)化、專業(yè)化。216。 216。 一月 21一月 2105:44:1405:44:14January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2105:44:1405:44Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/24 5:44:1405:44:1424 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/24 5:44:1405:44:1424 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 216。 銷售技巧培訓(xùn) 電話接聽技巧、溝通技巧、逼定技巧等培訓(xùn)，提高銷售力。 來源 銷售經(jīng)理、主管招聘有豐富經(jīng)驗的銷售管理人員擔(dān)任；銷售代表主要在孝感本地招聘，以從其他樓盤挖熟手為主，部分新手為輔，經(jīng)系統(tǒng)培訓(xùn)后，形成整齊劃一、極具戰(zhàn)斗力的營銷團(tuán)隊。62招商方式及渠道 1. 結(jié)合本項目實際抓建材產(chǎn)業(yè)鏈的源頭產(chǎn)品 —— 板材，以此帶動圍繞其展開的其他品類；2. 通過抓大戶、抓源頭、內(nèi)外聯(lián)動、以外促內(nèi)、以廠促商；3. 通過招商專員主動營銷，實現(xiàn)孝南及周邊市 /縣廠、商入駐本市場；4. 通過活動 /會議 /論壇等方式擴(kuò)大影響，吸引商戶。 維護(hù)項目的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象；216。 9月中旬：解籌（開盤）通過現(xiàn)場氛圍控制，實現(xiàn)火爆開盤。46分階段推廣策略及執(zhí)行概要線下渠道建議 ：? 派單主要針對建材家居經(jīng)營戶聚集地進(jìn)行針對性派發(fā)；在客戶積累過程中，可視進(jìn)度進(jìn)行針對目標(biāo)客群的定時定點派發(fā)。 7月下旬：投資者教育（孝感商業(yè)投資發(fā)展論壇 /城市圈物流基地 /專業(yè)市場投資論壇等）通過商業(yè)投資論壇，對投資者進(jìn)行教育，推介項目投資價值及發(fā)展?jié)摿?，除意向客戶外，可邀約政府主管部門、相關(guān)專家學(xué)者、行業(yè)資深人士參與，增加投資客對項目的信息。其他活動配合：　　 本階段兩大關(guān)鍵活動主要是奠基儀式和營銷中心開放現(xiàn)場活動，一個作為推廣起勢點，一個作為本階段的終點，具體活動方案屆時另案詳細(xì)呈現(xiàn)。 4月初：奠基儀式（建議延后至 4月初或中旬，作為推廣起勢點）216。 成立目標(biāo)顧客同盟，如本地建材行業(yè)協(xié)會，并定期制作協(xié)會內(nèi)刊，迅速積累人氣，吸引并抓牢大戶，直接推動項目宣傳；216。招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作 ；216?？蛻舴e累期（ 2023年 68月）216。招商先行，以招商推薦會帶動人氣、商氣；216。定價策略216。216。 項目整體定位高度216。 項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及組合確定；216。 招商實行泛營銷，對所有經(jīng)營戶進(jìn)行推售26入市策略入市時機(jī)本項目的上市時機(jī)規(guī)劃，要考慮如下因素：216。23一期規(guī)劃布局 規(guī)劃布局方案是后續(xù)招商和銷售的基礎(chǔ)。 基于迅速盤活市場的目的，本項目前期應(yīng)以開發(fā)品牌經(jīng)營戶和品牌廠商客戶群體為先導(dǎo)，開發(fā)自購自營客戶為主體，以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者，投資客為補(bǔ)充。孝感商貿(mào)新特區(qū)17目標(biāo)客群定位目標(biāo)投資者216。 對經(jīng)營商戶而言城市圈第一建材物流基地孝感市唯一的家居建材交易中樞216。8政策面簡析238。競爭項目項目指標(biāo)榮生廣場 銅鑼灣廣場 本項目位置 北京路轉(zhuǎn)盤西南角 北京路轉(zhuǎn)盤西北角 北京路轉(zhuǎn)盤處，老澴河以 南規(guī)模 總建面約 （含商業(yè)裙樓約 4萬方，步行街 ） 約 ，其中家居廣場約 3萬方，酒店式公寓 150萬方業(yè)態(tài)組合 百貨 /步行街 /餐飲 /影院 家居 /酒店 /公寓 專業(yè)市場 /大型家居專業(yè)店 /公寓 /酒店 /寫字樓等整體定位 時尚 /潮流消費(fèi)地 家居 MALL 市場綜合體租售政策 商業(yè)步行街售后返租，承諾回購 租售價格 街鋪均價 1600018000，返租 7% 項目進(jìn)度 步行街已基本建成，進(jìn)入外立面裝飾 地下工程 運(yùn)營管理 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一管理入市時間 一期 2023年 1月開盤，二期約年底入市 預(yù)計 2023年中 預(yù)計 2023年三季度開業(yè)時間 一期預(yù)計 2023年底開業(yè) 預(yù)計 2023年中 預(yù)計 2023年三季度 7建材市場簡析238。238。 值此營銷招商工作即將再次起航之際，我們就項目 整體營銷策略 與一期招商策略提出初步的 系統(tǒng)想法 與領(lǐng)導(dǎo)溝通，希望有助于領(lǐng)導(dǎo)決策，以便指導(dǎo)后續(xù)營銷工作的開展，實現(xiàn)工作目標(biāo)的高效達(dá)成。 顧客投資意愿高 孝感市投資領(lǐng)域較狹窄，持幣待購的潛在投資者較多，商鋪投資意愿較高。 本地市場供給以中低品牌的中小街鋪為主，零售比