【正文】 參考案例 —— Ｎｉｃｏ女人世界名店（深圳） 項 目 地 址：深圳華強北商業(yè)街 開發(fā) /經(jīng)營商：深圳市金斯泰投資發(fā)展有限公司 項 目 規(guī) 模：總經(jīng)營面積 11000多平方米 ，１－４層 面 積 特 征：以１０－３０平方米 /商鋪（實用面積）為主 宣 傳 定 位：女性主題名店城 經(jīng) 營 品 種：服飾、精品等 經(jīng) 營 檔 次：中檔 經(jīng)營特征：一樓國際時尚名店；二樓都會精品名店；三樓潮流休閑名店；四樓為國際品牌折扣店 及各種特色店。 2 建議租金為 120/平方米 3 中型賣場 純租金建議為 60/平方； 保底租金建議為： 30/平方 4 餐飲 建議租金為 45/平方米 物業(yè)管理收費建議 負(fù)一、三、四層管理費連租金與餐飲類、 KTV綜合談判而定 。 05:29:4005:29:4005:29Saturday, February 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 05:29:4005:29:4005:292/25/2023 5:29:40 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 5時 29分 40秒 上午 5時 29分 05:29: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 5時 29分 :29February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:29:4005:29:4005:29Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 25日星期六 上午 5時 29分 40秒 05:29: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 5時 29分 :29February 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 項目提升建議 廣告位 在外立面通過宣傳廣告吸引消費群的聚集； 優(yōu)秀的戶外廣告位將成為項目創(chuàng)收的來源； 首層有醒目的購物指引牌； 二層、三層室內(nèi)有指向電梯廳的明確指示牌； 項目提升建議 建立統(tǒng)一 VI的形象和室內(nèi)指引系統(tǒng) 項目提升建議 美化購物環(huán)境 立體招商策略 樓體霓虹燈及大幅噴畫廣告招商 定向招商 廣告宣傳招商 招商派單宣傳 成功招商 租金優(yōu)惠策略 首層、二層 ——按貼近市場的合理租金定價 免租策略（ 13年租期）： 首年： 36個月免租期 +租金 6折優(yōu)惠（品牌租戶可獲 6 個月免租期） 第二年：租金 8折優(yōu)惠 第三年：租金按原價收取 相當(dāng)于租價定價的 7折 （ 6折 *6個月 +8折 *12個月 +12） /3年 負(fù)一、三、四層 免租策略：租期 5年（ 36個月免租期） The End! ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。因此，建議在租金收取方式上采取低起點，蓄水養(yǎng)魚的策略進(jìn)行。 “樂透”也是著名的彩票種類（類似于六合彩）。適合針對樓層進(jìn)行經(jīng)營業(yè)態(tài)分布。同時，對于發(fā)展商 自身的經(jīng)營能力也有一 定的要求。 區(qū)域街鋪市場情況 區(qū)域商場鋪情況 商場 規(guī)模 租金 (元 /m2/月 ) 經(jīng)營內(nèi)容 商鋪面積 （ m2） 經(jīng)營狀況 百事佳商業(yè)廣場 兩層 首層 3070 二層 70120 首層：菜市場、五金、茶荘； 二層：超市、美容、服裝 530 首層出租率 100％，但經(jīng)營檔次低，收入低；二層的散鋪出租率非常低；整體狀況不好 大沙購物城 兩層 首層 110160 二層 70120 服裝、鞋類、手機、皮具 1550 出租率超過 85％，但經(jīng)營檔次低 盛景大廈購物城 兩層 首層 100150 二層 50100 服裝、鞋類、飾品 20150 經(jīng)營檔次不高，人流不多 裕港大廈 四層 不詳 電器 —— 國美電器包租 怡港花園裙樓 兩層 不詳 百貨、電器 —— 百佳和永樂各包租一半，經(jīng)營狀況理想 項目周邊商場的規(guī)模都很小，而且經(jīng)營的檔次不高，可以看出，真正意義上的綜合商場還沒出現(xiàn)。 發(fā)展趨勢 南崗副中心城區(qū)商業(yè)逐步發(fā)展 ? 該區(qū)是黃埔區(qū)的副中心，也是東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務(wù)中心。 價格層次 區(qū)域 價格水平（元 /m2） 第一梯隊 依然為老三區(qū) 750010000 第二梯隊 天河、海珠 6000左右 第三梯隊 芳村、黃埔、白云 40005000 第四梯隊 番禺、花都 20233000 成交價格對比分析（二手） 各區(qū)商業(yè)特點對比 區(qū) 域 主要商業(yè)特點 老三區(qū) (越秀、荔灣、東山 ) ?以商業(yè)步行街帶動周邊輻射地帶商業(yè)的發(fā)展 ?由于交通所制約，大型綜合商場的發(fā)展顯現(xiàn)瓶頸 ?歷史形成的各種專業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢良好，并走 “入室經(jīng)營 ”的 “升級換代 ”之路 天河區(qū) ?天河路已形成全國 SHOPPINGMALL一條街 ?受住宅發(fā)展的帶動，社區(qū)商業(yè)發(fā)展較好 ?東部家居建材專業(yè)市場的發(fā)展前景看好 海珠區(qū) ?分布格局正在經(jīng)歷 “由西向東 ”的發(fā)展趨勢，并已形成時尚購物街和專業(yè)市場 “齊頭并進(jìn) ”的經(jīng)營態(tài)勢 ?商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊、中部專業(yè)市場區(qū)、東部會展商業(yè)圈和南洲板塊社區(qū)商業(yè)區(qū) 白云區(qū) ?專業(yè)市場（建材、汽配）繁雜無序； ?綜合型商場未成氣候； 芳村區(qū) ?專業(yè)市場當(dāng)?shù)溃揖?、茶葉、花鳥蟲魚等） 黃埔區(qū) ?大沙地商業(yè)區(qū)不斷強化，南崗副城市中心產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展 ?依托港口優(yōu)勢，發(fā)展物流型商業(yè)（建材、玩具、汽車等） 郊 區(qū) (番禺、花都 ) ?老城區(qū)（番禺市橋、花都新華）商業(yè)街繁榮 ?番禺社區(qū)商業(yè)發(fā)展較好 ?花都區(qū)著力發(fā)展汽車、珠寶、皮革三大主流工業(yè) 黃埔區(qū)商業(yè)市場分析 廣東魚珠國際建材市場 大沙地綜合商業(yè)中心 大沙地 廣東金屬物資市場（吉山） 廣州國際玩具城 廣東物資集團(tuán)汽車銷售維修基地（吉山） 吉山 分布特征 ? 從總體的規(guī)劃地理版圖來看，黃埔區(qū) 70％以上的地塊都為工業(yè)廠房及倉儲用地！ ? 黃埔區(qū)的綜合商業(yè)圈主要分布在大沙地一帶；同時，依托黃埔港物流優(yōu)勢，發(fā)展專業(yè)市場。 01020304050607080東山 越秀 荔灣 海珠 芳村 天河 白云 黃埔 番禺 花都20232023年廣州各 區(qū)商鋪一手成交量對比單位：萬 m2 成交量對比分析（一手） 成交量對比分析（二手） 20232023全市十區(qū)商鋪成交量（二手） 單位：萬 m2 區(qū)域 年度 東山 越秀 荔灣 海珠 芳村 天河