【正文】 ,開(kāi)放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有。2：株洲交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)并且成熟，尤其是鐵路業(yè)最發(fā)達(dá)，運(yùn)輸成本低，發(fā)包收包時(shí)期短3：與鄰近株州市區(qū)僅 40分鐘左右車程現(xiàn)有市場(chǎng)狀況n 零售市場(chǎng)有六個(gè)區(qū)，分別是高檔服飾商圈 黃興步行街 ，中高檔服飾商圈— 紅星、東塘 ，中低檔服飾商圈 — 火車站、金蘋果市場(chǎng)、河西大學(xué)城、即將上市的有： 河西天馬服飾商圈n 批發(fā)市場(chǎng)暫時(shí)沒(méi)有，本案廣洲服飾批發(fā)城已在業(yè)內(nèi)有一定的概念認(rèn)知。n 批發(fā)無(wú)產(chǎn)業(yè)，無(wú)市場(chǎng)原因： 1：專業(yè)而服飾區(qū)發(fā)展十二年，及產(chǎn)業(yè)群及配套（飾品加工、物流、人脈）已非常完善。高橋整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃o 圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展；o 圍繞打造集散批發(fā)基地，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn) o 圍繞擴(kuò)大開(kāi)放，進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚 o 圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)改善人民群眾生活 o 圍繞城市未來(lái)發(fā)展定位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè) o 圍繞建設(shè)高橋大市場(chǎng)，積極實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 o 圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強(qiáng)政府自身建設(shè) 周邊專業(yè)市場(chǎng)分析租售模式 n 只租不售 or只售不租 or租售并舉經(jīng)營(yíng)模式 n 無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公司 or外聘經(jīng)營(yíng)管理公司 or自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司市場(chǎng)定位 n 定位業(yè)態(tài)；對(duì)周邊專業(yè)市場(chǎng)的分析主要從以下幾個(gè)方面著手：產(chǎn)品形態(tài) n 層數(shù)、開(kāi)放式 or獨(dú)立式金蘋果批發(fā)市場(chǎng)租售模式 n 只租不售經(jīng)營(yíng)模式 n 整合小經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，市場(chǎng)定位 n 剛開(kāi)始定位中型專業(yè)市場(chǎng)以長(zhǎng)沙最便宜零售市場(chǎng)制勝，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，目前已有一定批發(fā)資源。劣勢(shì)n 目前地理位置離市中心相對(duì)偏遠(yuǎn)；n 倉(cāng)儲(chǔ)物流用地缺乏， 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)；n 不能辦理按揭貸款，機(jī)會(huì)n 萬(wàn)家麗整個(gè)板塊的專業(yè)市場(chǎng)基本上沒(méi)有，因此，廣洲服飾城從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)還是非常稀缺的；n 從板塊看：大量樓盤興建，居住率提高，人流量會(huì)急劇上升。有關(guān)部門必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持六 n “廣場(chǎng)內(nèi) ”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用； 商業(yè)現(xiàn)狀216。 在招商過(guò)程中，可采取多種輕松付款的方式，甚至采取 “進(jìn)場(chǎng)即收租 ”等手法以大大降低投資門檻，將擴(kuò)大目標(biāo)客戶群的范圍。 策略封殺、蓄勢(shì)準(zhǔn)備 —— 招商進(jìn)駐 —— 聚集人氣； 品牌商家、信心保障216。o 將商場(chǎng)整體出租給女人世界或其他大商家，簽定 8—10 年的租賃合同，收取穩(wěn)定的租金。 在這種情況下，對(duì)于我們最有力的 支持點(diǎn) ，就是 “老三里屯服裝市場(chǎng) ”的火爆歷史 和它在消費(fèi)者心目中的 品牌的忠誠(chéng)度 。 優(yōu)勢(shì)：操作簡(jiǎn)單216。o 銷售率：可達(dá) 50%（銷售收入為 4282萬(wàn)元）o 五年租金收入：租金以 130元 /平方米 /月算，租金收益為 2385萬(wàn)元o 五年返租金額： 2400萬(wàn)元o 預(yù)計(jì)收益： 4267萬(wàn)元 模式三： 整個(gè)商場(chǎng)租賃給品牌商家，由大商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)發(fā)展商 為投資者提供 5年返租，年租金回報(bào)為 8%。 預(yù)計(jì)收益： 【 我們的銷售錦囊 】模式四：聘請(qǐng)如天虹、友誼城等專業(yè)的商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目評(píng)估及規(guī)劃，并輸出品牌及經(jīng)營(yíng)管理，商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，商業(yè)機(jī)構(gòu)收取品牌加盟費(fèi)和定期顧問(wèn)費(fèi)。o 本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最大的賣點(diǎn)之一，就是 XX集散地 。o 建議與相關(guān)部門協(xié)調(diào)將項(xiàng)目周邊綠化進(jìn)行修剪n 戶外導(dǎo)示牌o 導(dǎo)視牌起到引導(dǎo)客戶的作用，在本項(xiàng)目應(yīng)本著少而精的原則，在引導(dǎo)客戶的同時(shí)起到烘托氣氛、從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的作用。o 要求交付使用時(shí)間： 2023年 02月 10日（春節(jié)前）。 形象宣傳包裝o 主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等，在制作過(guò)程中應(yīng)充分考慮與咨詢中心相結(jié)合。招商部o 向營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)；o 負(fù)責(zé)公司物業(yè)招商、銷售工作；o 協(xié)同策劃部掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商、銷售計(jì)劃、策略；o 挖掘新的客戶來(lái)源、跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理歸檔；o 與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、銷售過(guò)程中的問(wèn)題；o 負(fù)責(zé)辦理招商、銷售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作；o 協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用；o 配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。o 負(fù)責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難；o 在與客戶聯(lián)系中，要有禮有節(jié)，不違背公司利益，又使客戶滿意；o 1協(xié)助經(jīng)理處理投訴問(wèn) 售后服務(wù)主任o 職務(wù)名稱：售后服務(wù)主任o 直接上級(jí)：營(yíng)銷策劃部經(jīng)理o 直接下屬：o 本職工作：售后服務(wù)及銷售手續(xù)的辦理o 直接責(zé)任：o 負(fù)責(zé)部門售后的后勤事務(wù)管理及對(duì)部門文員的行政監(jiān)督工作；o 負(fù)責(zé)對(duì)已售客戶的合同簽署工作、文件收發(fā)、登記、歸檔、打印、會(huì)議記錄、通知傳遞；o 負(fù)責(zé)將已簽合同移交國(guó)土局交易中心備案；o 負(fù)責(zé)小業(yè)主的房產(chǎn)證的辦理，及更名，過(guò)戶手續(xù)的辦理協(xié)助辦理相關(guān)的銷售手續(xù)，并做好檔案管理工作；o 負(fù)責(zé)小業(yè)主與管理公司的協(xié)調(diào)工作； o 1定期向部門經(jīng)理遞交租后工作計(jì)劃和總結(jié)；o 1協(xié)助經(jīng)理處理好有關(guān)部門的溝通協(xié)作工作；o 1完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。o 1負(fù)責(zé)公司及本部門的信息資料檔案管理督導(dǎo)工作，保證重要文件、資料的保密不外泄；o 1負(fù)責(zé)抓好公司員工的思想動(dòng)態(tài)、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工作，穩(wěn)定和提高本部門員工隊(duì)伍素質(zhì)等企業(yè)文件建設(shè)工作；o 1積極完成上級(jí)臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作。o ■DM直郵廣告o 針對(duì)目標(biāo)客戶有針對(duì)性的進(jìn)行 EMS投遞，增強(qiáng)目標(biāo)客戶的重視程度，同時(shí)給目標(biāo)客戶被重視的感覺(jué)。 ：來(lái)自女性銷售人員的甜言蜜語(yǔ)，賣場(chǎng)播放的優(yōu)美音樂(lè)。o 位置：人流、車流較大且昭示性強(qiáng)的地段，如黃閣路與林清路交匯處或黃閣路與龍平路交匯處。施工機(jī)械、物料單獨(dú) 路口進(jìn)出，弱化工地凌亂的施工形象。 215最后推廣時(shí)間視他項(xiàng)工作的開(kāi)展情況而定，詳細(xì)時(shí)間見(jiàn)工作計(jì)劃表我們的整合攻擊戰(zhàn)術(shù) 整合攻擊總布局第 一階段： —— 蓄 勢(shì) 引 爆 結(jié)點(diǎn)：塑造完美的銷售氛圍 核心攻擊點(diǎn)：商場(chǎng)效果圖、規(guī)劃圖 銷售及招商環(huán)境的布置 宣傳資料到位 銷售及招商人員到位第二階段： —— 重 拳 出 擊 結(jié)點(diǎn)：商場(chǎng)正式開(kāi)售 核心攻擊點(diǎn)：一層招商，三層的銷售 與知名品牌商家簽約 正面攻擊香港市場(chǎng) 第三階段： —— 全 面 沸 騰 結(jié)點(diǎn)：打開(kāi)本地市場(chǎng) 核心攻擊點(diǎn)：全面招商 長(zhǎng)沙本地市場(chǎng)為主，香港市場(chǎng)為輔 第四階段： —— 全 線 封 殺 結(jié)點(diǎn)：全面完成銷售任務(wù) 核心攻擊點(diǎn)：商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)前的準(zhǔn)備 不留余地，全線封殺 整裝待發(fā)、強(qiáng)勢(shì)開(kāi)業(yè) 銷售啟動(dòng) 2023 年 3 月 1 日 —— 2023 年 1 月 1 日全面封殺。 銷售價(jià)格：一層 5萬(wàn)元、二層 3萬(wàn)元、三層 （均價(jià) 3萬(wàn)元 /平方 米）有品牌大商家的進(jìn)駐與租金回報(bào)的雙重利好，消費(fèi)者信心得到保障， 故售價(jià)可再提高216。由于本項(xiàng)目臨街面較窄，而且一層的面積只有 700平方米，所以預(yù)計(jì)在毫無(wú)市場(chǎng)依托的條件下，投資者很難有購(gòu)買的動(dòng)機(jī)，銷售前景極不理想216。由于本項(xiàng)目周邊在售的商場(chǎng)極少，而且除云景豪園商鋪外，其余如向西大廈、金鼎輝煌世紀(jì)等商業(yè)裙樓與本項(xiàng)目的地理位置有較大差別，所以本項(xiàng)目只能用租金返算法推算基本售價(jià)。因此 ,我們所做的任何一支廣告 ,都有著非常嚴(yán)密的 策略支持 ，在創(chuàng)意的背后，是 實(shí)實(shí)在在的銷售和品牌個(gè)性的樹(shù)立 ！由于本商品市場(chǎng)在前期的產(chǎn)品定位、規(guī)劃等方面已形成了較為明確的方案，因此，我們所做的一切 策略分析 ，均是 以此為基礎(chǔ) 并 結(jié)合我們 對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)知 做出的 。 締造高品位新空間。（ 考慮）搭臺(tái)五 n 進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)； （考濾）搭臺(tái)四 n 租賃廣場(chǎng)商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為五年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受 “第一、二年，免租金，第三年返還三個(gè)月租金 ”的優(yōu)惠政策；搭臺(tái)三 n 對(duì)前 200名進(jìn)駐的商家，可放寬進(jìn)場(chǎng)政策，實(shí)行各類獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠；搭臺(tái)二 n 進(jìn)入廣場(chǎng)內(nèi)的服飾行業(yè)，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌 ；（考濾）搭臺(tái)一 n 經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；整合社會(huì)資源公司放權(quán)制定招商進(jìn)場(chǎng)費(fèi)炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益招商物料招商手冊(cè)、招商海報(bào) 現(xiàn)場(chǎng) VI物料 POP物料 招商合同文本 《招商細(xì)則》、招商流程、租賃協(xié)議等 商場(chǎng)平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 現(xiàn)場(chǎng)管理 招商人員上崗前培訓(xùn) 每周項(xiàng)目例會(huì) 日招商情況匯報(bào)周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月工作總結(jié) 調(diào)整招商策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃書 招商目標(biāo)近期目標(biāo) 工作重點(diǎn)n 年前，將廣州，株州廠家及經(jīng)營(yíng)商，盡早的招商入駐本案，并在每年每季每周舉辦相關(guān)的展覽、拍賣優(yōu)惠活動(dòng)，為提升本案的人氣和商家的營(yíng)業(yè)額提供基礎(chǔ)；n 經(jīng)營(yíng)公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：o 更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來(lái)打下基礎(chǔ)n 推廣和招商：o 制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系招商目標(biāo)中期目標(biāo) 工作重點(diǎn)n 利用半年到一年的時(shí)間，通過(guò)零售批發(fā)互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整零售和批發(fā)之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的商家，達(dá)到批發(fā)和零售的均衡比例，從而開(kāi)始形成較有特色的服飾交易市場(chǎng)；n 策劃并制定本案的經(jīng)營(yíng)策略，提供更多的增值服務(wù)，同時(shí)建立完善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)和商家，幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益；n 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理