某花果園項(xiàng)目營(yíng)銷分享-文庫吧在線文庫
【正文】 就不比，得不到的就不要。整體景觀布置 公園化 ，活動(dòng)場(chǎng)地多 展示區(qū)設(shè)計(jì)：內(nèi)外反差，前后反差，景觀是最后打擊洗腦區(qū) 外部城界 ?城市主干道車多噪音大 ?臟亂差 ?城市界面差 ?老家屬院、城中村 售樓處 景觀示范區(qū) ?大尺度售樓處 ?與外部臟亂反差 ?與老舊建筑反差 ?大體量公園示范區(qū) ?與周邊環(huán)境徹底反差 最后打擊區(qū) 展示戰(zhàn)術(shù)小結(jié)：整體邏輯在于制造大氣度場(chǎng)景，通過尺度和氣度等提升項(xiàng)目整體觀感，提升客戶心理預(yù)期，再釋放低價(jià)，形成心理沖擊，制造旺銷 ?9米層高 、占地面積大，尺度上震懾 ?大項(xiàng)目沙盤、大區(qū)域沙盤，提升沙盤說服力 ?密集洽談區(qū)、認(rèn)購區(qū)形成賣壓 售樓處 樣板間 景觀示范區(qū) 大尺度 大氣度 ?售樓處內(nèi)多個(gè)臨時(shí)樣板間，玻璃幕墻采光 ?中央做水景和兒童活動(dòng)區(qū)，提升功能性 ?樣板間周邊綠化密植 ?16萬平米景觀示范區(qū)，尺度打擊力強(qiáng) ?景觀做法 公園化 ，與周邊城中村實(shí)現(xiàn)反差 ?景觀 功能化 ，提供可做婚禮草坪和活動(dòng)場(chǎng)地 拓客渠道多樣化：置業(yè)顧問人海戰(zhàn)術(shù)，售樓處與外展聯(lián)動(dòng)殺客 銷售人員數(shù)量 ?共 2023名 置業(yè)顧問 ?售樓處常駐 600名 置業(yè)顧問 ?1400名 置業(yè)顧問分布在貴陽市和貴州其他縣市 ?基本月月開盤，形成大型供應(yīng)沖擊市場(chǎng)，讓其他競(jìng)品無機(jī)可尋 銷售人員管理 ?全部開發(fā)商 自銷團(tuán)隊(duì) ，無代理公司 ?2023名置業(yè)顧問分成 40個(gè)組 ，每個(gè)組有組長(zhǎng)和主管管理 ?銷售現(xiàn)場(chǎng)訂房 自己查詢自助明源 ，降低主管管理難度 ?銷售主管和部長(zhǎng)會(huì)在自己負(fù)責(zé)的區(qū)域流動(dòng)巡查，解決客戶問題 ?采取 高傭金 方式刺激置業(yè)顧問， 銷售提點(diǎn)千分之三 （銷售一套 100㎡ 30萬左右的房子，可以拿將近 1000元） 拓客渠道多樣化：本地精準(zhǔn)拓客與外地拓客相結(jié)合 本地拓客 ?項(xiàng)目為大型城改項(xiàng)目，針對(duì) 回遷居民 專項(xiàng)拓客團(tuán)購 ?全市超市、商場(chǎng)鋪設(shè)外展，有 專門巴士外地 接送看房 ?定向政府（有利益輸出之嫌）、事業(yè)單位、大型國(guó)企 和前期老業(yè)主團(tuán)購 外地拓客 ?除貴陽外其他縣市客戶工作日在當(dāng)?shù)赝庹裹c(diǎn)登記，周末根據(jù)登記情況到各縣市接客戶到貴陽看房 ?外地被接來客戶中午由開發(fā)商負(fù)責(zé) 免費(fèi)提供午餐 ，貴州較偏遠(yuǎn)地區(qū)客戶當(dāng)日無法返回，開發(fā)商提供晚上 免費(fèi)酒店住宿 ?明確界定縣市登記和售樓處登記， 激勵(lì)縣市外展團(tuán)隊(duì) ，凡在縣市外展點(diǎn)登記并成交客戶，較在售樓處登記成交總價(jià) 減免 30005000元不等 ?周末集中接待 各地外來客戶，售樓處形成大型賣壓，促進(jìn)成交 營(yíng)銷推廣強(qiáng)勢(shì)：通過三大攻勢(shì)做好項(xiàng)目前期落地工作，品牌先行，借助事件，開放前密集媒體轟炸 營(yíng)銷推廣強(qiáng)勢(shì)：強(qiáng)勢(shì)集中火力媒體宣傳模式，相對(duì)粗放暴力，首次亮相采取了 20連版 報(bào)廣 營(yíng)銷推廣強(qiáng)勢(shì)：項(xiàng)目營(yíng)銷主題清晰，多種產(chǎn)品分批次入市，銷售策略統(tǒng)籌考慮，配合整個(gè)開發(fā)節(jié)奏 完善配套：項(xiàng)目自建大體量生活、環(huán)境配套 ?16萬濕地公園 ?4560畝山體公園 ?27萬平米城市中心廣場(chǎng) ?30平米商業(yè)購物中心 ?3所中學(xué)、 5所小學(xué) ?自建三甲醫(yī)院一所 ?貴州首家 IMAX影院 ?一所五星級(jí)酒店 ?五縱六橫市政道路體系 ?40片網(wǎng)球場(chǎng)、 40片羽毛球場(chǎng) ?260米地標(biāo)雙子塔寫字樓 ?中水處理系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng) …… 銷售價(jià)格沖擊：目標(biāo)在于快速跑量，跑出前期成本，項(xiàng)目采取低價(jià)傾銷，成本控制體系還需進(jìn)一步了解 項(xiàng)目區(qū)位 ?城市一環(huán)旁 ?生活配套便利，但街景差 周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ?普通商品房，體量小、環(huán)境一般，品牌不強(qiáng) ?普遍銷售價(jià)格在
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