【正文】 入 經營成本支出 =1107萬元方案Ａ32中央大街定位方案Ｂ　中俄風情一條街33說明：　　　　根據本項目自身的特點，我們將項目的兩個不同區(qū)域分別定位既關聯又有明顯不同的主題：　　　　俄羅斯風情街 —— 中央大街由南向北通過的右側第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。此區(qū)域規(guī)劃通道為 3米。給所規(guī)劃的商場業(yè)態(tài)確定一個較為吻合并具傳導性的主題，將會與消費者產生心理共鳴，從而增加銷售業(yè)績。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購物 —— 休閑娛樂 —— 餐飲 —— 體驗等進行整合，使消費者能夠在內部產生互動消費。這里建議 80后街盡量考慮色彩絢麗的涂料和材料。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費者購物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃為 3米。５、在與哈爾濱本地相關商業(yè)專業(yè)人士的談論中，再一次驗證了我們所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關鍵問題在于能將招商實施、控制與宣傳推廣以及后期經營管理做到位。４、在與哈爾濱本地相關商業(yè)專業(yè)人士的談論中，再一次驗證了我們所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關鍵問題在于能將招商實施、控制與宣傳推廣以及后期經營管理做到位。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購物 —— 益智 —— 娛樂 —— 體驗等進行整合，使消費者能夠在商場內部產生互動消費。64〔 4〕內部裝修特色：兒童世界營造 “哈爾濱首家樂教購式互動中心 ”，在引入適兒童消費的娛樂、購物商品和服務的同時，應該強調公共活動區(qū) ——入口、過道和店面裝修方面強調兒童的符號，色彩的暖色調，以及造型的卡通、親切等。 02:25:4802:25:4802:25Monday, April 05, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 02:25:4802:25:4802:254/5/2023 2:25:48 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2:25:48 上午 2:25 上午 02:25:48四月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 212:25 上午 四月 2102:25April 05, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 02:25:4802:25:4802:25Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 05 四月 20232:25:48 上午 02:25:48四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 212:25 上午 四月 2102:25April 05, 20231行動出成果，工作出財富。共計 4946平方69指標 類別 商鋪商業(yè)部分 銷售 銷售面積（㎡） 2679實際銷售面積（㎡） 2976（按 90%的使用面積出售）銷售單價建議 36000元 /㎡銷售收益 10700萬元所繳稅金 588萬（按 %計）銷售凈收益 10112萬出租 出租面積（㎡） 4946實際出租面積（㎡） 5495（按 90%的使用面積出租）租金均價建議 295元 /㎡ /月建議租金價 265元（第一年 9折優(yōu)惠）出租率 按 95%計租金收入 549595% (265元 12) =1660萬所繳稅金 298萬（按 18%計）租金凈收益 1362萬前 10年總收益預估（按年平均遞增率6%計）約 停車場部分 建面（㎡） 6845停車位 228（按 30㎡ /車位）銷售車位（個） 68（按 30%銷售）銷售收入 20萬 /車位 /50年使用權 68=1360萬元所繳稅金 75萬（按 %計）銷售凈收益 1285萬其它收入 押金收入 212萬（租賃部分每個商戶一次性繳納 1萬作為履約保證金）管理費用 101萬 /年（按 10元 /平方 /月）70經營成本支出 運營成本 廣告推廣 50萬 (按租金總收入的 3%)管理費成本 (按 10元 /㎡實面 /月 )12 =101萬水、電、采暖費用 約 600萬小計 751萬固定資產年折舊費計提 建筑物 1000萬 (按投資 2億 ,20年折舊 )硬件設備 600萬 (按投資 3000萬 ,5年折舊 )小計 1600萬稅前總收益預估經營期稅前收益 =經營收入 經營成本支出 =銷售凈收益 +租金凈收益 +停車場銷售收益 +其它收入 經營成本支出 年折舊費 =10112萬元 +1362萬元 +1285萬元 +313萬元 751萬元 1600萬元 =10721萬元71FOCE 深圳市富智商業(yè)管理顧問有限公司二 ○○七年十一月72靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。切合經營主題，設計新穎、風格獨特的主入口能使商場在消費建筑的風格協調。弊57運營管理模式建議　　一、管理功能　　大型商業(yè)物業(yè)的管理特點是統(tǒng)一管理、分散經營，針對這一特點，我們建議采用如下的管理模式。53索菲亞項目定位方案Ｂ　　業(yè)種比例圖示54支撐點１、政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵相結合，用定位招商的辦法，吸引相同業(yè)態(tài)集聚，進行街道品牌化運作。２、目前除在哈爾濱除南崗區(qū)人和地下商城有一規(guī)模較大的兒童商城主要經營童裝、童鞋、童飾外，在道里區(qū)專門以兒童為主題的相關商場較少。休閑景觀效果圖示45〔６〕宣傳促銷特色：通過商場內電子廣告以及專門設置的促銷平臺，逢節(jié)假日期間定時做一些禮儀促銷活動，如青春靚麗歌手賽、ＸＸ卡拉ＯＫ賽等，使消費者與商品產生互動，既豐富了消費者業(yè)余生活，又將商場內的商品做了宣傳，一舉兩得。切合經營主題，設計新穎、風格獨特的主入口能使商場在消費建筑的風格協調。使項目發(fā)展成為國內外知名特色商業(yè)街成為可能，使項目成為哈市樹立形象的又一特色工程成為可能。36２、哈爾濱０５－０７年外來旅游人口數量增長趨勢　　隨著經濟發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游休閑漸成時尚，大眾旅游市場前景廣闊，國內旅游和假日旅游發(fā)展成逐年快速增長趨勢。在商場的基本功能夠滿足消費者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進行改動（如下圖所示），減少原停車場實用面積約 900平方米，增加其商業(yè)經營面積約 610平方米。人流特征調查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童〔人 /小時〕 合計〔人 /小時〕普通日時段 844 825 96 79 76 1920節(jié)假日時段 1345 1297 125 113 108 2988均值（比例） 1094〔 44％〕 1061〔 43％〕 110〔 5％〕 96〔 4％〕 92〔 4％〕 2454中央大街人流特征調查表 29２、 目前哈市 1835歲的人數約 300多萬，其中道里近17萬，加上本項目可能輻射到的南崗、道外保守估計約 25萬左右，市場空間巨大。在商場的基本功能夠滿足消費者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進行改動，減少原停車場實用面積約 900平方米，增加其商業(yè)經營面積約 610平方米。 22市場定位篇定位方法排除法選擇法 通過分析，排除目前哈爾濱市場常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法 + 選擇法 ３、主題型概念型商業(yè)街：以消費群特征為細分對象，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等 。定位方法排除法選擇法 通過分析，排除目前哈爾濱市場常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法 + 選擇法1819項目地處中央大街地下，無論從建筑規(guī)模還是硬件設施上都無法達到以上定位要求。項目兩個主入口位于中央大街與友誼路交匯處，是人流由中央大街過往防洪紀念塔和太陽島最便捷的地下通道；在項目友誼路方向的區(qū)域有兩個建筑物外露的次出入口