【正文】 天河區(qū)的帶動q 1987年 ，全國第六屆運動會在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關(guān)注的熱土。 湖南益陽市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬元216。 新城區(qū)啟動區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度216。 提升區(qū)域形象 啟動期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 配套設(shè)施建設(shè)q 完成體育中心建設(shè)216。 五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價值，因此選址商務(wù)核心區(qū)，形成動力源，以期帶動商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導(dǎo) ”策略，啟動部分居住功能，聚集人氣，同時開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應(yīng)冷淡q 佛山商務(wù)辦公市場主要需求特征：216。如佛山賓館在 2023年春交會期間平均房價接近 900元，客房出租收入達(dá) 460多萬元? 與規(guī)劃中的其它五星級酒店相比，新城區(qū)五星級酒店無疑更具標(biāo)志性和市場號召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地近期（啟動期）出讓安排q 商務(wù)辦公：約 ；酒店：約 ；臨時商業(yè)：約 3萬平方米q 住宅：約 20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公市場發(fā)展趨勢q 佛山寫字樓市場 9 99年達(dá)到爆發(fā)期后，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，預(yù)計 3~5年后佛山寫字樓市場發(fā)展將進(jìn)入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大216。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及大型公建的后續(xù)輻射帶動作用日益顯現(xiàn)216。廣州琶洲會展中心區(qū)開發(fā)期間地價變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)地價動態(tài)預(yù)測q 綜合城市總體地價提升和新城區(qū)自身價值增長對地價的影響，保守預(yù)計在未來較長的一段時期內(nèi)，新城區(qū)啟動區(qū)住宅地價年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對于住宅而言，佛山商務(wù)辦公市場的現(xiàn)狀供應(yīng)及需求均相對較弱，價格水平起點較低。216。216。 利： 出讓門檻較低，利于迅速出讓216。中心組團(tuán)現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項目為一線臨江，緊靠核心商務(wù)區(qū)景觀資源豐富，在六年時候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價格是完全可能的。113廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗證 —— 商務(wù)辦公q 商務(wù)辦公216。 該項目總投資約 211,885萬元。q 隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，城市地價的變化將日趨平穩(wěn)。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務(wù)辦公市場發(fā)展態(tài)勢分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司技術(shù)研發(fā)初級加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化營銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 新城區(qū)近期商務(wù)辦公需求構(gòu)成216。 自我配套的要求? 建議出讓毛用地面積介于 200~300畝之間，以便能在啟動期區(qū)域配套尚不完善的條件下實現(xiàn)自我配套91廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 啟動期可開發(fā)適量住宅216。 市場吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應(yīng)冷淡? 佛山寫字樓市場自 9 99年爆發(fā)以來隨后進(jìn)入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發(fā)展的軟肋。 引入圖書中心、科技館等大型公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度216。 為了規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動力，啟動期必須進(jìn)行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復(fù)合，保證啟動期功能開發(fā)的自我平衡216。 經(jīng)過前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 基本完成啟動區(qū)管線和主次干道工程216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略七：用地預(yù)留、價值儲備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實現(xiàn)地塊價值利用的最大化216。 滿足場館自身經(jīng)營的要求，并維持對區(qū)域發(fā)展的帶動作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動力的單一化216。 2023年悉尼奧運會結(jié)束后，大量場館閑置甚至廢棄，甚至部分場館開始進(jìn)行拆除216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強(qiáng)大的吸引點216。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區(qū)的聚集216。 佛山專業(yè)寫字樓市場主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場、創(chuàng)業(yè)大廈 216。 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動力源適宜性分析動力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強(qiáng)；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動力源魅力事件營銷型要求魅力事件的社會影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運會的召開將推動新城區(qū)啟動區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動新城區(qū)開發(fā)，但由于 “ 省運會 ” 級別有限，因此其帶動能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動力源時尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時尚休閑娛樂設(shè)施等時尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長，后期運營成本高，市場輻射范圍及消費力要求高市場上同類型產(chǎn)品已趨于飽和 不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動力資源 佛山已規(guī)劃建設(shè)有國家級產(chǎn)業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實際經(jīng)驗，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動區(qū)具有 “ 造血 ”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動力。我們將驅(qū)動新區(qū)發(fā)展的動力源總結(jié)為以下幾種類型：216。 營造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 與貿(mào)易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，尤其是會展和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)目前發(fā)展較快? 佛山陶瓷博覽會、順德家具博覽會、花卉博覽會、家電博覽會等專業(yè)博覽會已代表國內(nèi)同行業(yè)展會的最高水準(zhǔn)。 中心組團(tuán)作為佛山市未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強(qiáng)大，區(qū)域價值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整中心組團(tuán)提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團(tuán)新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 資源利用：依托廣州集散能力216。 “大佛山 ”地域空間重新整合216。 緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域216。 在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實力方面，南海順德遠(yuǎn)超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。 南海順德強(qiáng)勢發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化216。 各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距216。 各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明q 城市競爭力216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實行整體協(xié)調(diào)錯位發(fā)展216。 中心模糊 → 中心突顯? 佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對優(yōu)勢，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實力最強(qiáng)的中心組團(tuán)216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級216。 銜接整合? 廣州商貿(mào)物流 佛山產(chǎn)品集散? 廣州制造業(yè)重工業(yè)化 佛山材料采購? 廣州產(chǎn)業(yè)拓展 佛山現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新? 廣州中介服務(wù)轉(zhuǎn)移 佛山服務(wù)支撐中心組團(tuán)新城區(qū) 功能復(fù)合，文化彰顯216。 魅力事件營銷型? 昆明園博會? 博鰲亞洲論壇216。q 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機(jī)構(gòu)，重點發(fā)展金融、證券、保險、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 政府性要素：政府行政辦公設(shè)施、相關(guān)事業(yè)單位辦公設(shè)施、國有大型企 業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動等216。 意向建設(shè)項目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。 1964年東京奧運會，日本經(jīng)濟(jì)在１９６１至１９７０年平均增長率高達(dá)１１．４％。在 “六運會 ”的帶動下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。 長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報216。 國內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動期216。 配合省運會的召開216。 商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 完成區(qū)內(nèi)所有市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 配套設(shè)施216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務(wù)型企業(yè)216。 百花廣場：接近 100%216。 佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展216。但隨著區(qū)域不斷完善