【正文】 國(guó)內(nèi)貨運(yùn)村 國(guó)際貨運(yùn)村 聯(lián)檢綜合樓 保稅倉(cāng)庫(kù) 保稅加工貿(mào)易區(qū) 多功能倉(cāng)庫(kù) 南航深圳基地 國(guó)際貨運(yùn)站 加油站 DHL UPS Fedex 機(jī)場(chǎng) 海關(guān)檢查 深圳機(jī)場(chǎng)管理大樓 Road 海港 工業(yè)園區(qū) Our Reference: 功能提升定位 實(shí)施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務(wù)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù) 機(jī)場(chǎng)貨站 航空貨代 速遞代理 鐵路 /公路聯(lián)運(yùn) 海關(guān) /聯(lián)檢 銀行 /保險(xiǎn) /財(cái)政稅收 航空公司 速遞操作點(diǎn) 速遞分揀中心 速遞公司 支線(xiàn)轉(zhuǎn)運(yùn)系統(tǒng) 伸展航空物流園區(qū)為航空運(yùn)輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關(guān)等服務(wù)的一站式服務(wù) 第三方物流 通關(guān) 操作 配送 Our Reference: 功能提升定位 王家灣物流中心曾進(jìn)行過(guò)信息系統(tǒng)建設(shè)，可以為丁家莊物流基地項(xiàng)目信息系統(tǒng)建設(shè)提供借鑒和經(jīng)驗(yàn) 虛擬經(jīng)營(yíng)信息平臺(tái) 綜合物流代理 綜合物流交易 會(huì)員貨主資源 會(huì)員物流資源 非會(huì)員物流資源 非會(huì)員貨主資源 貨代業(yè)務(wù) 交易業(yè)務(wù) 多種方式提出業(yè)務(wù)申請(qǐng) 業(yè)務(wù)受理系統(tǒng) 貨代系統(tǒng) 交易系統(tǒng) 客戶(hù)（只能是會(huì)員） 運(yùn)輸系統(tǒng) 倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng) 配送系統(tǒng) 物流作業(yè)信息平臺(tái) 輔助支持平臺(tái) CA 認(rèn)證系統(tǒng) 財(cái)務(wù)管理系統(tǒng) 合同管理系統(tǒng) 信息處理系統(tǒng) 采購(gòu)信息系統(tǒng) WW W 網(wǎng)站 信息系統(tǒng)服務(wù)園區(qū)所有業(yè)務(wù) 功能提升定位 深圳 ?總部經(jīng)濟(jì)?聚集高端企業(yè)： 集聚了一批物流科技產(chǎn)業(yè)群落，吸引了物流科技公司的進(jìn)駐，如美國(guó)達(dá)科電子、物流軟件全國(guó)排名第一、中國(guó)軟件企業(yè)出口第 8名的晟峰科技、與上海電信 IP通信領(lǐng)域唯一合作伙伴的齊享網(wǎng)絡(luò)科技等企業(yè) ?? 推動(dòng)先進(jìn)物流技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化。 打造物流總部經(jīng)濟(jì) 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的利好？ → 2個(gè)需求 +5個(gè)效應(yīng) 1 2 3 4 5 勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng) 消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng) 社會(huì)資本效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 稅收貢獻(xiàn)效應(yīng) 5大 效應(yīng) 需求 2:公司總部在一個(gè)地區(qū)的聚集 既帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)當(dāng)?shù)胤?wù)類(lèi)企業(yè)的聚集又能吸引公司總部的前來(lái) ，兩者互為配套、共同發(fā)展的需求 → 在總部經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，使高端物流企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)在項(xiàng)目的聚集，促進(jìn)本項(xiàng)目打造并形成物流產(chǎn)業(yè)鏈，而這些企業(yè)對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)品的需求，從而提高土地價(jià)值、增加收益。 業(yè)務(wù)模式及主題定位 丁家莊物流商貿(mào)總部園項(xiàng)目可行性研究，包含基地公司財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)以及具體駐商財(cái)務(wù)分析 182。 丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式、基地公司股權(quán)招商方案及項(xiàng)目投融資方案確定 182。 定位研究 從行業(yè)來(lái)分析，物流業(yè)是典型的?總部經(jīng)濟(jì)? 。 項(xiàng)目定位 : ? 以物流科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，形成高端物流集聚地； ? 以城市配送物流為特色，形成城市物流運(yùn)作中心； ? 以物流總部經(jīng)濟(jì)集聚輻射為品牌，形成陸港樓宇物流集聚區(qū) 。 江橋基地 — 上海最大內(nèi)陸口岸型第三方綜合樞紐物流園區(qū) 位置： 功能規(guī)劃： 公鐵聯(lián)運(yùn)建設(shè)內(nèi)容： 依托：鐵路封浜貨運(yùn)站 裝卸區(qū)：轎車(chē)區(qū)、集裝箱區(qū)、生鮮區(qū)、散裝區(qū) 規(guī)劃面積：約 500畝 設(shè)施內(nèi)容： 4條各長(zhǎng) 600米的專(zhuān)用線(xiàn)、集裝箱堆場(chǎng) 集裝箱駁運(yùn)作業(yè)設(shè)施和相應(yīng)周轉(zhuǎn)場(chǎng)地 特色功能定位 Our Reference: 丁家莊物流基地 — 依托高速公路、城市干道、鐵路三位一體交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑 公鐵聯(lián)運(yùn)特色功能平臺(tái) 高速公路： 滬寧高速 — 10分鐘車(chē)程； 寧杭高速 — 20分鐘車(chē)程 寧連高速 寧通高速 寧合高速等 國(guó)道： 312國(guó)道 —— 5分鐘車(chē)程 城市干道： 寅春路 棲霞大道 繞城高速公路等 鐵路： 距華東地區(qū)最大的編組站 — 南京東站 — 5公里 距城北鐵路環(huán)線(xiàn) — 新生圩站 — 2公里 緊挨丁家莊鐵路貨場(chǎng)、南京西站（近期將搬遷至丁家莊） 港口和機(jī)場(chǎng)： 新生圩港 （輻射世界78個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 188個(gè)港口） — 5分鐘車(chē)程 龍?zhí)陡蹍^(qū) — 20分鐘車(chē)程 祿口機(jī)場(chǎng) — 30分鐘車(chē)程 公鐵聯(lián)運(yùn)建設(shè)思路： 基地內(nèi)建設(shè)專(zhuān)用線(xiàn)、集裝箱堆場(chǎng)和駁運(yùn)作業(yè)區(qū)，通過(guò)信息系統(tǒng)和自動(dòng)化操作，實(shí)現(xiàn)鐵路和公路運(yùn)輸?shù)膶?duì)接 丁家莊物流基地 特色功能定位 干線(xiàn)運(yùn)輸 城市配送 倉(cāng)儲(chǔ)管理 公鐵聯(lián)運(yùn) 公路運(yùn)輸 公鐵對(duì)接 鐵路運(yùn)輸 公司自營(yíng) 鐵運(yùn)代理公司 對(duì)接 信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng) 依托 物流總部 物流研發(fā) 調(diào)度指揮 現(xiàn)代服務(wù) 依托 公鐵聯(lián)運(yùn)功能定位實(shí)現(xiàn)建議 南京唯一一家可實(shí)現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)功能的物流發(fā)展平臺(tái) 公鐵聯(lián)運(yùn) 打造項(xiàng)目物流業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 鐵路運(yùn)輸降低貨運(yùn)成本，增加干線(xiàn)運(yùn)輸和貨運(yùn)代理業(yè)務(wù)的利潤(rùn) ? 租金較低的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施減少，增加租金較高的辦公物業(yè)面積，提升項(xiàng)目整體的物業(yè)價(jià)值 ? 物流總部和研發(fā)企業(yè)集聚為形成物流總部園區(qū)創(chuàng)造條件，提供了辦公物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ) ? 交易活動(dòng)效率提升，園區(qū)輻射范圍擴(kuò)大，商貿(mào)交易活動(dòng)的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn) 提高干線(xiàn)運(yùn)輸和城市配送業(yè)務(wù)的運(yùn)量和效率 縮小庫(kù)存需求，減少倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)量 吸引物流總部企業(yè)和物流增值服務(wù)企業(yè)入住 實(shí)現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)功能對(duì)項(xiàng)目的意義 長(zhǎng)三角和輻射中部區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn) 南京 常州 無(wú)錫 蘇州 昆山 上海 杭州 寧波 揚(yáng)州 長(zhǎng)三角： 節(jié)點(diǎn)型城市眾多，各地均在規(guī)劃現(xiàn)代物流園區(qū)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域物流市場(chǎng)難以形成一家獨(dú)大的局面；要求這些城市的物流園區(qū)基本功能定位首先應(yīng)更關(guān)注本城市內(nèi)的物流配送需求 中部區(qū)域： 南京市處于長(zhǎng)三角區(qū)域邊界緊鄰中部崛起戰(zhàn)略重地安徽省，依托長(zhǎng)江航道、高速公路、鐵路系統(tǒng)，可有效輻射蘇北、皖、豫、鄂、贛等省給城市物流園區(qū)功能定位提供了實(shí)現(xiàn)干線(xiàn)運(yùn)輸?shù)臈l件 基礎(chǔ)功能定位 南京市物流發(fā)展 環(huán)境 2 綜合交通平臺(tái) 水、陸、空交通設(shè)施水平和客貨運(yùn)輸能力獲得較大幅度提升 南京是蘇北、安徽物資進(jìn)出必經(jīng)之路，可輻射江西、湖北、湖南、重慶、四川、河南等省份 3 現(xiàn)代物流平臺(tái) 龍?zhí)陡畚锪骰兀ㄅR港加工） 祿口空港物流基地（航空速遞） 丁家莊物流基地（發(fā)展什么 ？） 4 產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái) 沿江石化產(chǎn)業(yè)鏈 新型鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈 1 基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái) 龍?zhí)陡蹫橹行牡慕M合港區(qū) 華東主貨運(yùn)機(jī)場(chǎng) 祿口機(jī)場(chǎng) 華東最大編組站 南京東站 二環(huán)十二縱公路交通網(wǎng)絡(luò) 南京市物流發(fā)展環(huán)境分析 昆山 ?現(xiàn)代化、總部化、生態(tài)化原則： 充分利用園區(qū)化的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，圍繞“物流核”、“商貿(mào)核”并結(jié)合綜合商務(wù)、商業(yè)功能的“服務(wù)核”，高標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑科技、生態(tài)、和諧又極具活力的國(guó)際性物流園區(qū)。如發(fā)達(dá)國(guó)家有些工業(yè)廠房都是組合式的，設(shè)備安裝也有利于變動(dòng)和調(diào)整，建設(shè)必須留有發(fā)展的空間。 物流科技區(qū) 圖 5：物流科技區(qū)布局示意圖 八大分區(qū) 3物流科技區(qū) ?規(guī)劃產(chǎn)品：總部辦公樓（含展示中心、信息和數(shù)據(jù)服務(wù)中心）、獨(dú)棟 (雙拼 )商務(wù)別墅 ?規(guī)劃面積比例： 40%(占商務(wù)服務(wù)中心 80畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 32畝 ( ) ?容積率： ?劃建筑面積： ?單體規(guī)劃： 1棟共 3萬(wàn)平方米總部辦公樓， 5棟 20233000平方米左右的獨(dú)棟（雙拼） 23層商務(wù)樓 ?目標(biāo)客戶(hù)：物流公司企業(yè)總部，如 NIPPON EXPRESS、 NYK LOGISTICS、 SKF等在南京的地區(qū)總部，物流技術(shù)研發(fā)類(lèi)企業(yè)總部，如美國(guó)達(dá)科電子、晟峰科技等的地區(qū)研發(fā)總部 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部。 ?功能定位： 該區(qū)域 充分體現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)功能 ,園區(qū)提供標(biāo)準(zhǔn)化的各類(lèi)區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)、大型倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)、貨架式倉(cāng)儲(chǔ)，堆場(chǎng)等，為企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)，同時(shí)也為園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供場(chǎng)地，使其共享現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)盡量避免貨物運(yùn)輸?shù)挠鼗睾偷沽?。百榮世貿(mào)市場(chǎng)交易中心項(xiàng)目為依托物流的市場(chǎng)群建設(shè)提供了經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方向的借鑒 商業(yè)航母 百榮世貿(mào) 百榮服裝服飾交易中心 百榮兒童用品交易中心 百榮文化辦公用品交易中心 百榮體育休閑用品交易中心 百榮家居用品交易中心 百榮日用品交易中心 百榮食品交易中心 百榮汽車(chē)用品交易中心 百榮國(guó)際貿(mào)易中心 百榮會(huì)展中心 百榮商務(wù)休閑會(huì)所 百榮餐飲服務(wù)中心 百榮配送倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)中心 百榮商屋 其它配套功能 配套服務(wù)功能 展示交易功能 復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營(yíng)多種品牌商品的、引入電子商務(wù)系統(tǒng)（ Inter網(wǎng)絡(luò)）的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國(guó)際化的市場(chǎng)交易中心 拓展延伸功能定位 Our Reference: 丁家莊依托物流基地以及市場(chǎng)集中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已具備發(fā)展大型市場(chǎng)交易中心的基礎(chǔ)條件，已開(kāi)展的二手車(chē)展示交易業(yè)務(wù)可以作為市場(chǎng)交易中心建設(shè)的切入點(diǎn) 拓展延伸功能定位 以通元二手車(chē)交易市場(chǎng)為切入點(diǎn)，發(fā)展汽車(chē)和汽配交易展示中心，作為丁家莊市場(chǎng)交易中心建設(shè)的起點(diǎn) 二手車(chē)交易展示中心 市場(chǎng)： 增速明顯，南北差異較大 經(jīng)營(yíng)： 依托公鐵聯(lián)運(yùn)和干線(xiàn)運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)開(kāi)展二手車(chē)“展示 評(píng)估 交易”，并實(shí)現(xiàn)“南車(chē)北賣(mài)”業(yè)務(wù)，拓展二手車(chē)交易展示中心的輻射能力 汽車(chē)和汽配 交易中心 整車(chē)展示貿(mào)易中心 市場(chǎng)： 南京汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 經(jīng)營(yíng)： 開(kāi)展各類(lèi)類(lèi)進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)汽車(chē)展銷(xiāo)、汽車(chē)檢測(cè)等為一體的多功能汽車(chē)展銷(xiāo)檢測(cè)業(yè)務(wù)，積極開(kāi)展汽車(chē)物流，實(shí)現(xiàn)整車(chē)展示貿(mào)易中心在華東區(qū)域品牌的確立 汽車(chē)主題交易展示中心 目標(biāo)： 建成具有區(qū)域影響力的汽車(chē)主題交易展示中心 內(nèi)容： 建設(shè)汽車(chē)展館、分撥倉(cāng)儲(chǔ)中心、現(xiàn)代化零配件倉(cāng)儲(chǔ)、汽車(chē)服務(wù)中心等設(shè)施并設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng) 拓展延伸功能定位 其他拓展延伸功能包含物流增值服務(wù)和園區(qū)配套服務(wù)兩個(gè)方面 電子商務(wù) 客戶(hù)服務(wù) 海關(guān)口岸 流通加工 物流培訓(xùn) 金融服務(wù) 法律服務(wù) 投資服務(wù) ?? 物流增值服務(wù) 酒店配套 商業(yè)配套 居住配套 會(huì)展配套 公共服務(wù)配套 ?? 園區(qū)配套服務(wù) 拓展延伸功能定位 提供基礎(chǔ) 丁家莊物流商貿(mào)園 干線(xiàn)運(yùn)輸 城市配送 倉(cāng)儲(chǔ)配送 交易中心 金融服務(wù) 人才交流 會(huì)議展示 電子商務(wù) 流通加工 海關(guān)口岸 商務(wù)交流 優(yōu)惠政策 物流核 商貿(mào)核 公鐵聯(lián)運(yùn) 信息服務(wù) 功能定位模型 以干線(xiàn)運(yùn)輸和二手車(chē)交易市場(chǎng)切入，著手打造公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái) 完善城市配送系統(tǒng)和市場(chǎng)交易中心，開(kāi)始建設(shè)信息和數(shù)服務(wù)平臺(tái) 拓展商務(wù)、物流培訓(xùn)等增值服務(wù)，繼續(xù)完善信息和數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái) 建設(shè)有特色的第三方物流園區(qū) 形成功能完善的物流商貿(mào)園區(qū) 建成物流總部園區(qū)向 4PL物流園邁進(jìn) 功能定位實(shí)現(xiàn)時(shí)序建議 PART 2 規(guī) 劃 實(shí) 施 建 議 規(guī)劃建議 ? 園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的提升（土地價(jià)值、稅收、就業(yè) …… ） ：通過(guò)將南京的物流企業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)總部聚集于物流總部，形成對(duì)高端物業(yè)的大量需求，由此 土地利用率提高 ，另外透過(guò)園區(qū)大物流平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)等所提供的服務(wù)，達(dá)到產(chǎn)生區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效用，從而提高稅收收益，提供大量的人員就業(yè)，特別是 高素質(zhì)人才的就業(yè) ，這種效用所衍生的互動(dòng)功能是無(wú)盡的，不可限制的，企業(yè)能很好利用的物流總部的平臺(tái)進(jìn)行發(fā)展，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的社會(huì)效益。其中 有 9家設(shè)立了地區(qū)總部、 26家設(shè)立了研發(fā)中心 。 第四方物流 — （ Forth party Logistics, 4PL） 從基于管理咨詢(xún)、信息服務(wù)、物流資源集成的現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)，尋求具有高增值性的業(yè)務(wù)方向 拓展增值物流業(yè)務(wù) 落實(shí)到物業(yè)， 4PL服務(wù)提供商需求的物業(yè)價(jià)值更高，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益亦會(huì)因此而獲得提升 有潛力向 4PL發(fā)展的企業(yè) 3PL企業(yè) 管理咨詢(xún)公司 物流信息技術(shù)公司 大型流通類(lèi)公司 較強(qiáng)的實(shí)際物流運(yùn)作能力 信息化產(chǎn)業(yè)辦公樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、 現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)中心 缺乏組織管理創(chuàng)新 供應(yīng)鏈管理咨詢(xún)公司 管理創(chuàng)新和組織創(chuàng)新能力較強(qiáng) 信息化產(chǎn)業(yè)辦公樓、個(gè)性化的總部辦公樓等 實(shí)操和信息處理能力差 供應(yīng)鏈信息技術(shù)公司 信息處理、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)能力較強(qiáng) 具備良好的辦公環(huán)境先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)條件個(gè)性的辦公樓等 缺乏實(shí)操和變革能力 4PL企業(yè)類(lèi)型 優(yōu)劣勢(shì) 企業(yè)物業(yè)需求類(lèi)型 拓展增值物流業(yè)務(wù) 從事無(wú)形物流服務(wù)的機(jī)構(gòu) 咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 供應(yīng)鏈設(shè)計(jì)、物流策劃公司 信息