【正文】 95%以上216。普市房地產(chǎn)市場(chǎng)受購(gòu)買力的限制，本地客戶的置業(yè)能力較弱，周邊地區(qū)購(gòu)房比重逐漸上升；216。落戶 城市的擴(kuò)張帶動(dòng)房產(chǎn)需求的轉(zhuǎn)移 大連已形成離心式的城市擴(kuò)張模式，城市外延區(qū)域已經(jīng)成為新的開發(fā)熱土，人口重心的轉(zhuǎn)移也隨之轉(zhuǎn)移，被動(dòng)的郊區(qū)化逐步轉(zhuǎn)向新城市化發(fā)展；216。 戶型方面，中小面積為主，宜居性有待提升；216。大連海灣工業(yè)園區(qū)距大連市中心 70公里，距大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里 , 距大窯灣港和雙 D港 50公里，黑大鐵路、 沈大高速公路、黃海大道貼境而過(guò)，鐵路、水路、陸路和空路運(yùn)輸四通八達(dá)、交匯貫通。項(xiàng)目地塊分析 地塊平整，遮擋物少有利于項(xiàng)目的快速開發(fā)與采光。216。 目前區(qū)域居住氛圍不足，未來(lái)打工人群增多，導(dǎo)致區(qū)域人員素質(zhì)不高。隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居多，對(duì)居住環(huán)境存在影響。由于區(qū)域居住氛圍較弱，現(xiàn)有生活配套 極為薄弱。216。區(qū)域多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不足。區(qū)域?qū)儆谔焦I(yè)區(qū)，未來(lái)升值潛力巨大，但對(duì)居住環(huán)境存在一定影響。T普 蘭 店區(qū)域 規(guī) 劃建 設(shè) ，房地 產(chǎn) 升溫 帶 來(lái)的具大供 應(yīng)量；T目前國(guó)家抑制投 資 的宏 觀導(dǎo) 向，形成的 連帶 影響 帶來(lái)的威 脅 ；T 產(chǎn)業(yè) 區(qū)建 設(shè)帶 來(lái)的 污 染、噪音、粉 塵 等 隱 患；T外來(lái)打工人群的增多， 導(dǎo) 致區(qū)域人 員 復(fù) 雜 ， 對(duì) 本 項(xiàng)目形象造成不利影響 。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升 . 　準(zhǔn)確的細(xì)分客戶是準(zhǔn)確定位的先決條件我們的客戶是哪些人？他們有什么特征？目標(biāo)客群定位分析目標(biāo)客戶群體 收入水平 高 C中 F D低EB低 中 高 文化層次 AHI G普蘭店原住居民為改善居住環(huán)境的二次置業(yè)太平工業(yè)區(qū)工人為工作置業(yè) 外地人在大連工作落戶普 蘭店為子女學(xué)習(xí)或就業(yè)大連或外地人養(yǎng)老低房?jī)r(jià)引導(dǎo)大連或外地人投資低房?jī)r(jià)以及未來(lái)預(yù)期主要客群次要客群其他客群普蘭店高收入人群大連以及外地職業(yè)投資客群太平工業(yè)區(qū)中高層打工者未來(lái)客群普蘭店周邊農(nóng)民進(jìn)城買房為子女結(jié)婚置業(yè)目標(biāo)客群比例目標(biāo)客群需求特征客群 目地 需求 需求體現(xiàn)投資客 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 總價(jià)低 中小戶型投資周期短 方便出售或出租 中小戶型利潤(rùn)最大 房產(chǎn)升值 區(qū)域和產(chǎn)品價(jià)值的增長(zhǎng)在大連工作的外地人 落戶、為工作或子女上學(xué)為工作或子女上學(xué) 落戶政策寬松太平工業(yè)區(qū)職工 方便工作 總價(jià)、單價(jià)低 中小戶型養(yǎng)老客群 養(yǎng)老 水系、空氣 養(yǎng)生文化周邊農(nóng)民 落戶、改善生活環(huán)境 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 中小戶型普蘭店首席養(yǎng)生投資型水岸社區(qū)市場(chǎng)定位：定位詮釋普蘭店首席 兩個(gè)相對(duì)區(qū)域界定 ,指向鮮明 .相對(duì)普蘭店現(xiàn)存樓盤 ,先生奪人 .相對(duì)普蘭店之外的落戶人群 \大連投資客 ,是一個(gè)風(fēng)向標(biāo) ,”普蘭店 ”意味著發(fā)展和機(jī)會(huì) .養(yǎng)生 居住理念的升華以宅養(yǎng)生 :民間戲曲、鑼鼓、秧歌文藝形式豐富情趣養(yǎng)生 垂釣、采摘、旅游、情趣活動(dòng)由內(nèi)而外，以小見(jiàn)大。? 精品社區(qū)，物業(yè)管理專業(yè)貼心。 園林景觀216。目標(biāo)客群中擁有車輛的較少，可投資性較弱 ,而倉(cāng)房投資性很強(qiáng)，所以相應(yīng)提高倉(cāng)房比例。開通上下水、暖氣、煤氣等，滿足居住條件，可租給工業(yè)區(qū)職工。216。配套設(shè)施建議部分配套設(shè)施功能規(guī)劃建議 臨街公建業(yè)態(tài)建議生活配套?家政服務(wù)中心?托幼園所?醫(yī)療中心（小區(qū)家庭特有寶寶健康護(hù)照、老人健康檔案）?便利店（可滿足業(yè)主日常生活需要的小型商店）?菜市場(chǎng)?網(wǎng)吧?儲(chǔ)蓄所?美容美發(fā)中心休閑、健身配套?籃球場(chǎng)?羽毛球場(chǎng)?兒童游戲場(chǎng)（塑膠或沙地）?輪滑區(qū)?垂釣臺(tái)?涼亭配套設(shè)施建議戶外健身設(shè)施建議規(guī)／劃／建／議配套設(shè)施建議 會(huì)所結(jié) 論配套設(shè)施建議社區(qū)配套設(shè)施主要是為社區(qū)住戶服務(wù) ,在項(xiàng)目銷售前期應(yīng)充分考慮功能服務(wù)半徑的合理性 ,同時(shí)為兼顧前期銷售推廣 ,中原建議開發(fā)商:216。216。 打造經(jīng)營(yíng)性物業(yè) 親情式物 業(yè)服務(wù) 公寓性物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理特色物業(yè)管理?送奶服務(wù)?代叫出租車?代訂報(bào)刊?代請(qǐng)醫(yī)生?代辦電視、有線電視、煤氣開戶手續(xù)?組織圍棋、橋牌等各種養(yǎng)生益智的文化體育活動(dòng)日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理特色物業(yè)服務(wù)內(nèi)容?家居維修：安裝或修理空調(diào)、洗衣機(jī)、熱水器、防盜門、燈口、門 鎖門鈴等，處理漏水、堵塞、防滲漏等。項(xiàng) 目持 續(xù) 期“普蘭店首席養(yǎng)生投資型水岸社區(qū) ”的 產(chǎn) 品 兌現(xiàn) ， 產(chǎn) 品的建筑品 質(zhì)細(xì)節(jié) 。媒體營(yíng)銷： 短時(shí)間內(nèi)迅速形成和擴(kuò)大市場(chǎng)影響力及知名度。216?！?普蘭店首席養(yǎng)生投資型水岸社區(qū) ” 的體驗(yàn)，在售樓處、地盤、樣板社區(qū)等精致的現(xiàn)場(chǎng)包裝中體現(xiàn)。價(jià)格策略入市時(shí)機(jī)銷售策略銷售模式促銷活動(dòng)銷售渠道銷售控制入市時(shí)機(jī)在考慮到目標(biāo)消費(fèi)者的心理價(jià)值傾向及購(gòu)房動(dòng)機(jī)的基礎(chǔ)上，我司建議項(xiàng)目先行進(jìn)行整體地塊的外圍包裝，同時(shí)進(jìn)行銷售中心、會(huì)所及樣板環(huán)境的建設(shè)。因 為 此時(shí)項(xiàng) 目形象已達(dá)到一定高度 ,再推出剩余房源，可以提升 銷 售速度。單元訂價(jià)在訂價(jià)過(guò)程中，在明確了樓體的總體均價(jià)后，以其中一個(gè)單元為訂價(jià)基礎(chǔ)，根據(jù)觀景、采光等條件的不同，得出各單元的平均價(jià)格。“定向選媒、整合傳播 ”的促銷原則216。在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)重視客群消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣的研究。利用多種傳播手段，強(qiáng)化媒體組合優(yōu)勢(shì)216。建議提供一次性付款、八成三十年銀行按揭、建筑分期付款三種方式。付款方式 為了進(jìn)一步提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，提高銷售率，建議發(fā)展商爭(zhēng)取銀行給予八成三十年按揭政策。? 通過(guò)前期的市場(chǎng)預(yù)熱與客戶積累，擁有相當(dāng)數(shù)量客戶以確保成交額。在所有媒體上亮相，吸引所有人的眼球，讓目標(biāo)客群發(fā)現(xiàn)本案，了現(xiàn)有樓盤中設(shè)有樣板間的極少，樣板社區(qū)更沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。事件營(yíng)銷事件營(yíng)銷根據(jù)項(xiàng)目形象定位與工程進(jìn)度，中原建議事件營(yíng)銷如下：講 座： 養(yǎng)生文化、投資說(shuō)明講座房 展 會(huì)： 房屋交易大會(huì)；聯(lián) 誼 會(huì)： 垂釣大賽自創(chuàng)活動(dòng)： 利用銷售現(xiàn)場(chǎng)的空間進(jìn)行促銷活動(dòng)；推廣策略建議售樓處2F 深度洽談區(qū) 注重前期客 戶 利用， 積 極開 發(fā) 新客戶 ，形成品牌效應(yīng) 。事件 營(yíng)銷媒體 營(yíng)銷較 全面的媒體攻 勢(shì) 。 如何在項(xiàng)目期房銷售過(guò)程中增加項(xiàng)目賣點(diǎn) ?216。216。康體健身區(qū)生活休閑區(qū)配套設(shè)施建議 規(guī)劃建議示意圖康體運(yùn)動(dòng)區(qū)：為業(yè)主平時(shí)運(yùn)動(dòng)提供場(chǎng)所，因?yàn)榛顒?dòng)時(shí)聲音較大，設(shè)在整個(gè)項(xiàng)目條件最差、面積較大的區(qū)域?？刁w設(shè)施 休閑設(shè)施 學(xué)校 配套設(shè)施建議設(shè)置原則216。 戶型建議216。機(jī)會(huì)與威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)形式。市場(chǎng)定位n形象延展n區(qū)域交通較差，出行不夠便利。有一定影響?，F(xiàn)有學(xué)校遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足工業(yè)區(qū)打工人員 子女受教育的需求。216。216。土地平整，有利于項(xiàng)目開發(fā)。農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)裝備制造已形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群已形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群　 太平工業(yè)區(qū)入住企業(yè) 140家，總投資達(dá) 25億元，完成固定資產(chǎn)投資 30億元，年創(chuàng)產(chǎn)值 50億元，實(shí)現(xiàn)利稅 3億元，出口創(chuàng)匯 5000萬(wàn)美元，安置農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 15000人 。園區(qū)劃分為大楊國(guó)際服裝工業(yè)園和皮口臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)兩部分， 重點(diǎn)培育發(fā)展服裝和食品加工兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 。本案應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，尋求市場(chǎng)差異，核準(zhǔn)價(jià)格，盡量減小其他項(xiàng)目對(duì)本案客源的分流作用。結(jié)婚用房及子女求學(xué)需求強(qiáng)烈；投資 相對(duì)于大連市內(nèi)、金州和開發(fā)區(qū)的高落戶門檻，普市低廉的房產(chǎn)價(jià)格成為了中低端消費(fèi)群體的置業(yè)落戶的首選；近年來(lái)外地人群涌進(jìn)大連市場(chǎng)，其置業(yè)需求及落戶需求難以在大連等地得到滿足，從而轉(zhuǎn)向北部市場(chǎng)，其中為子女上學(xué)的成分占到絕大比重；投資 外延區(qū)域以 “落戶 ”為置業(yè)目的的購(gòu)房群體比例加大，單套低總價(jià)成為關(guān)鍵因素；216。整體而言，由于土地和規(guī)劃的因素，普市樓盤分布形成了由中心城區(qū)向邊緣延展的局勢(shì)，價(jià)格也逐漸遞減；216。建安 標(biāo) 準(zhǔn) 外墻 ：面磚、涂料 17棟多層一梯幾 戶 4戶 衛(wèi)生間 :預(yù)留上下水管采暖 :地?zé)?建安 標(biāo) 準(zhǔn) 外墻 :面磚配合高級(jí)涂料 受到大連整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好影響，普市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快；216。資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)園區(qū)品牌企業(yè)港口快速形成 產(chǎn)業(yè)集群的引力和局勢(shì)普蘭店的一種產(chǎn)業(yè)集群的引力和局勢(shì)正在快速形成，并以產(chǎn)業(yè)集群推進(jìn)三大工業(yè)區(qū)建設(shè)，全力打造一個(gè)新興的工業(yè)衛(wèi)星城。大連城市空間功能布局變化，將帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移，此政策將間接的影響北三市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)調(diào)整，加快北三市的建設(shè)速度；尤其是普蘭店市，金州的迅速發(fā)展將帶動(dòng)普市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，加速城市的成熟度。而且 50萬(wàn)元的落戶政策也使落戶置業(yè)人群向高端客群發(fā)展。而 80萬(wàn)元落戶政策，使來(lái)連置業(yè)客群向高端轉(zhuǎn)移。 30萬(wàn)元購(gòu)房落戶政策，存在較大吸引力。 旅順?lè)績(jī)r(jià)快速攀升，導(dǎo)致投資客戶趨于謹(jǐn)慎，大連客戶比例有所下降，同期度 假、養(yǎng)老為主的東北客戶比例反彈，已成為一種趨勢(shì)。216。在大連西拓北進(jìn)的大環(huán)境 下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)向北轉(zhuǎn)移。 目前開發(fā)區(qū)消費(fèi)客群可粗略劃分開發(fā)住房當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群、大連市主城區(qū)居民、外地購(gòu)房者 及投資者。 房地產(chǎn)置業(yè)投資趨向北三市等新投資熱點(diǎn)及區(qū)域。 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行處于一個(gè)健康、有序的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn) 上升的趨勢(shì)。216。大連市內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷攀升，以及城市空間的不斷外延，迫使購(gòu)房 者向外圍城區(qū)轉(zhuǎn)移，從而帶動(dòng)了新城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 ———— 全國(guó)篇全國(guó)篇四月份四月份 五月份