定價策略和價格表制作-文庫吧在線文庫
【正文】 2*2*1南： 4*2*2戶 型 二 房 三 房 四 房 復(fù) 式 合 計套 數(shù) 299 498 286 17 1100比 例 % % 26% % 100%備 注 報 建方案中本無四房， A、 B、 C、 D、 F、 G、 H南向 結(jié) 構(gòu) 預(yù) 留，二房可合并成四房， 營銷過 程中將 視 客 戶 需求的具體情況決定合并的方式和數(shù)量。中原建議：本項目入市理想均價 3600 元 /平米整體價格合成11不同價格情況下銷售情況預(yù)測時間軸 銷售速度8％ 30％45％100％P1=3600銷售速度P2=3750銷售速度P3=390010％40％ 60％ 100％70％5％ 22％37％ 57％70％ 90％ 100％P1=3600時，銷售周期為 10個月，銷售速度為 110套 /月P2=3750時，銷售周期為 14個月，銷售速度為 78套 /月P3=3900時，銷售周期為 18個月，銷售速度為 60套 /月隨著價格的上升，銷售速度減慢，銷售周期變長，回款時間延長。以 85平米 二 房為例，試算均價： 月租金＝月供＝ 1700元； 20年住房商 業(yè)貸 款年利率 =%， 月利率 i為 =%總額（ 8成 20年按揭）＝ 1700*( ) / ＝ 住宅單價＝ /85平米 ＝ 3700 元 /平米（投 資 盈 虧 平衡點）216。雖然不一定對于所有產(chǎn)品類型都適用，但其仍具有一定的科學(xué)性，在實際操作中相對簡單和可操作，因此被廣泛運用。項目價格定價法2一、核 心均價的推導(dǎo)二、價格表的形成3一、核心均價的推導(dǎo)核心均價推導(dǎo)方法整體均價合成市場比較法推導(dǎo)租金收益法推導(dǎo)4核心均價推導(dǎo)方法由于本期物業(yè)類型的特殊性，因此有多種方法對項目定價：?“ 市場比較法 ” ?“ 租金收益法 ”項目分析項目分析 選擇可比對象選擇可比對象 權(quán)重打分權(quán)重打分 加權(quán)求值加權(quán)求值核心均價核心均價 價格修正價格修正周邊租金周邊租金 推出月供推出月供 選擇按揭年限選擇按揭年限 計算單價計算單價核心均價核心均價 價格修正價格修正5樓盤因素 比例 半島一號 尚城世家 熊貓國際 麗江花園 本項目區(qū)位 15% 15 18 8 18 10規(guī)模 10% 15 5 14 7 10景觀資源 15% 22 15 10 15 20交通 15% 16 17 12 17 14配套 15% 12 18 8 18 10知名度 10% 17 8 12 9 9產(chǎn)品素質(zhì) 20% 19 12 15 15 18權(quán)值綜合值 100% 均價 3800 3500 3900 3700 比較均價 3017 3349 4590 3325 類比權(quán)重 30% 20% 20% 30% 100%類比價 905 670 918 998 3490市場比較法 項目在當前（ ）的銷售均價為 3490元 /㎡6市場自然增長溢價率216。以 “ 月租金 ≧ 月供 ” 衡量物業(yè)購買價值吸引力，推導(dǎo)出本項目入市價格不宜超過 3700 元 /平米 。 12東方新城一期回顧時間軸 銷售速度價格走勢推出貨量第一批單位（ 17棟， 254套）第二批單位（ 813棟， 316套）355238454100％ ％％ ％％ ％32884120 截止 4月 1日銷售量達到 500套，即銷售數(shù)度為 125套 /月 啟示：三期可以借鑒一期經(jīng)驗 低價入市，分批放量，價格低開高走，銷售速度不斷攀升 ……中原建議： 本項目入市理想均價 3600 元 /平米 13二、價格表的形成價格表的制作方法價格策略與價格表的形成價格的形成價格策略的導(dǎo)入三期價格擬定及價格策略14 價格表
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