【正文】 及選店位置如下頁(yè)表所示： 品牌客戶經(jīng)營(yíng)方式匯總表 客戶名稱 檔次 合作形式 備注 猛龍 中 在廣州自營(yíng)，其他城市會(huì)做 AD（特許經(jīng)營(yíng)） 30 萬(wàn)加盟 3 年，在廣州，部分商場(chǎng)分成形式以合作，石龍可做 AD，首選地鋪 堡獅龍 中 在廣州自營(yíng)，其他城市會(huì)做 AD 萍果 中 在廣州專賣，其他城市做 AD Millball（鞋） 高 純租，多選擇地鋪（步行街），也會(huì)選擇商場(chǎng)（如天河城） 未做特許經(jīng)營(yíng) JOICE amp。這些商戶經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，能承擔(dān)較高的租金，使三期商鋪具有較高的投資回報(bào)和較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。 ? 海珠半島商業(yè)中心 海珠半島商業(yè)中心位于廣州市濱江東臨江豪宅海珠半島花園的裙樓，商業(yè)中心共三層，總建筑面積 15000M2。G、 SUZUYA、 ESCADA、夢(mèng)祈蘭、蒙樂(lè)絲、EMU、愛色彩、孟唐芝、 Givenchy、裘堤諾、哥弟、 Uamp?，F(xiàn)時(shí)該廣場(chǎng)的寫字樓租售率達(dá) 95%以上，商場(chǎng)的租售率達(dá) 70%以上，在廣州綜合商廈的租售排行中名列前矛。 ? 在招商代理過(guò)程中，由于存在短期租約或免租進(jìn)場(chǎng)的促銷情況，該部分的收費(fèi)包括在上述 顧問(wèn)收費(fèi)內(nèi)。 ? 監(jiān)督設(shè)計(jì)及印制項(xiàng)目的宣傳資料和其他有關(guān)招商所需之資料文件，包括招商手冊(cè)、招商單張、認(rèn)租書及其它宣傳品。唯為如此，才可以發(fā)掘出本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，盡大可能地規(guī)避與改良本項(xiàng)目的劣勢(shì)，使本項(xiàng)目在同區(qū)商業(yè)市場(chǎng)中脫穎而出，而不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)散亂的組織和模糊的概念，令商家無(wú)所適從。主要采用以下幾種方式： ? 采用協(xié)商與減租、免租相結(jié)合的方式引導(dǎo)原有商戶向劃分好的功能分區(qū)轉(zhuǎn)移，使項(xiàng)目功能分布合理。 3 商鋪重組建議及初步招商推廣方案 商鋪重組工作要點(diǎn) 綜合上文所述，由于項(xiàng)目具有各種劣勢(shì)，造成商場(chǎng)開業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，不引人注意的情況，因此必須進(jìn)行定位的鞏固和商戶重組工作。 目標(biāo)商戶定位 ? 核心商戶：代理服裝、皮具、化妝品、飾品等各種品牌優(yōu)質(zhì)商品的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及品牌加盟者。 目標(biāo)消費(fèi)客戶定位 顧名思義，本項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)客戶為“麗人”，這里的“麗人”主要是指年齡在 20 至 30 歲之間的 女性。 ? 項(xiàng)目在招商的過(guò)程中沒(méi)有貫徹為女性 —— “麗人”服務(wù)為主的經(jīng)營(yíng)主題，缺乏細(xì)致的功能劃分，造成商場(chǎng)功能劃分不明顯，布局混亂。 1 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目為江南東路百康居?xùn)|方麗人廣場(chǎng)，裙樓商場(chǎng)部分總建筑面積約 1 萬(wàn)平方米，共 3 層。 在此重申，作為專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及代理機(jī)構(gòu)，我們進(jìn)行每一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，通常需要在充分的市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，從各方面分析項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì)和威脅，從而在制定具體的營(yíng)銷策劃方案時(shí)更具針對(duì)性和可行性。 我司將對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)條件、環(huán)境、發(fā)展機(jī)會(huì)等進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析 ，并針對(duì)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)條件和自身?yè)碛袟l件，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的發(fā)展定位，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部功能的劃分、商戶重組、招商推廣、經(jīng)營(yíng)管理等方面提出系統(tǒng)、細(xì)致的策劃方案，并協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行實(shí)際操作。 ? 項(xiàng)目附近有大量住宅小區(qū)及寫字樓，消費(fèi)人流充足，周邊商業(yè)發(fā)展前景良好。 ? 周邊的同類型物業(yè)正在大張旗鼓地開展招商引資，不可避免會(huì)分流本項(xiàng)目的客戶資源及消費(fèi)注意力。另外，如機(jī)械修鞋、彩票購(gòu)買點(diǎn)等服務(wù)項(xiàng)目更與本項(xiàng)目的定位南轅北轍，使本項(xiàng)目的功能及定位更模糊。但針對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)者，發(fā)展商必須進(jìn)行一定程度的讓利才能吸引其進(jìn)駐，從而提高項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次。 ? 根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次定位，引入符合項(xiàng)目定位、具有一定檔次的目標(biāo)商戶。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，發(fā)展商應(yīng)成立物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中心，進(jìn)行長(zhǎng)期的調(diào)整及實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)定位的鞏固。制定項(xiàng)目的發(fā)展定位、形象定位和功能定位，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群和目標(biāo)消費(fèi)群。 ? 代理期限以正式簽署“獨(dú)家策劃招商代理委托書”之日起半年，在此期間完成本項(xiàng)目總體策劃報(bào)告，輔助發(fā)展商進(jìn)行商戶重組工作，并完成未招商面積的 70%以上。 1998 年底撤場(chǎng)時(shí)已完成整體項(xiàng)目 60%的招商面積。 家私商店集中位于商場(chǎng)第六層。 我司在參與廣州時(shí)代廣場(chǎng)的商場(chǎng)功能分布的策劃時(shí)，還建議在大堂及商場(chǎng)室內(nèi)外其它位置保留大量寬敞空間，為各類展覽、表演及慈善活動(dòng)等提供最佳的展覽場(chǎng)地。嘉和苑一期商場(chǎng)面積約為 3000 平方米， 20xx 年推出時(shí)主要針對(duì)社區(qū)配套型商家進(jìn)行招商，由于我司定位準(zhǔn)確，在幾乎沒(méi)有使用廣告費(fèi)的情況下，叁個(gè)月內(nèi)已全部招商完畢 。 PEACE 高 純租，多選擇地鋪（步行街），也會(huì)選擇商場(chǎng)（如天河城） 未做特許經(jīng)營(yíng) 萊爾斯丹 高 自營(yíng)為主，多選擇大商場(chǎng) 未做特許經(jīng)營(yíng) PATTY 高 在廣州自營(yíng)，選擇地鋪，其他做 加盟（但不多） / 黛安芬內(nèi)衣 高 多選擇大百貨公司，以純租 金或分成，有做 AD / 安莉芳內(nèi)衣 高