【正文】 2/6/2023 1:51:24 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , February 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 下午 1時(shí) 51分 24秒 下午 1時(shí) 51分 13:51: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 1時(shí) 51分 :51February 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:51:2413:51:2413:51Monday, February 6, 2023 1知人者智，自知者明。 :51:2413:51:24February 6, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 6日星期一 下午 1時(shí) 51分 24秒 13:51: 1比不了得就不比，得不到的就不要。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。大的方面指整個(gè)商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實(shí)力 ， ?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) ，售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報(bào)率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間 作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動(dòng)。 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。 – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理上，萬(wàn)達(dá)開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，建立總部管控和項(xiàng)目統(tǒng)籌制度，這是萬(wàn)達(dá)了不起的進(jìn)步。招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠， 特別是項(xiàng)目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過(guò)分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社 區(qū)等組成 。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到 2023年，資產(chǎn)超過(guò) 600億元，年銷售收入超過(guò) 400億元，年利潤(rùn)超過(guò) 60億元， 年納稅超過(guò) 30億元，開業(yè) 40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、16家五星級(jí)酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò) 600萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。 2023年富力繼續(xù)激進(jìn)式拿地，共獲得 20個(gè)項(xiàng)目，合計(jì) 1030萬(wàn)平方米。 主力店及其他商鋪 ：以家樂(lè)福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽(yáng)光股份招商的客戶相對(duì)較多，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。至于專業(yè)市場(chǎng)的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項(xiàng)目，如果沒(méi)有就不會(huì)專業(yè)建立獨(dú)立的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國(guó)際公認(rèn)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能為其將來(lái)分拆為 REITs海外上市作好準(zhǔn)備。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。 ■國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2023年也有所改善。 4 5 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較 長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。 /典型案例 ： 深國(guó)投與大連萬(wàn)達(dá) 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動(dòng)效應(yīng)。 模式三：不售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ：租售結(jié)合的模式，就是 租一部分售一部分 ，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /典型案例 ： 深圳中信城市廣場(chǎng) 是深圳市第一家大型城市中心 MALL ，地處深南中信商圈，占地 5萬(wàn)平方米， 建筑面積 15萬(wàn)平方米，由購(gòu)物中心、中信大廈和星光廣場(chǎng)三部分組成。 /匹配項(xiàng)目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪 ，對(duì)于大賣場(chǎng)散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 五方主體 （生物鏈） 受益來(lái)源 （價(jià)值鏈） 影響因素 （價(jià)值支撐） 備注 投資者 物業(yè)投資回報(bào) 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn) 物業(yè)質(zhì)素 /營(yíng)銷推廣 /售價(jià)水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 營(yíng)運(yùn)商 租金差價(jià)及管理費(fèi)等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運(yùn)營(yíng)力） 管理公司 大商家 經(jīng)營(yíng)者 商品差價(jià) 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價(jià)格水平（經(jīng)營(yíng)力） 小商戶 終端消費(fèi)者 商品價(jià)值 /消費(fèi)體驗(yàn) 消費(fèi)觀念 /消費(fèi)行為 /購(gòu)買水平（消費(fèi)力） 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈 租售模式 現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方 ，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷重點(diǎn) ,商業(yè)的銷售則形式 多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。 按照功能復(fù)合程度 1. 交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目 2. 文化商業(yè)設(shè)施 按開發(fā)方式 1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場(chǎng)類商鋪 、購(gòu)物中心商鋪 5. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪 6. 交通設(shè)施商鋪 按經(jīng)營(yíng)模式 只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營(yíng) 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 興力達(dá)廣場(chǎng) 天河城廣場(chǎng) 商業(yè)分類 —— 大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心） 租售模式 商業(yè)分類 開放式商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 商業(yè)分類 專業(yè)市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格和資源優(yōu)勢(shì)，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場(chǎng)也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。 所以有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識(shí)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究 2023年 02月 研究背景 2023年到 2023年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期 。希望本報(bào)告能起到拋磚引玉的作用！ 貳、 市場(chǎng)篇 叁、 借鑒篇 肆、 建議篇 核 心 內(nèi) 容 導(dǎo) 讀 目 錄 壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等 廣義概念 狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念 注：商業(yè)地產(chǎn)與 “ 地產(chǎn) ” 的關(guān)系不如與 “ 商業(yè) ” 來(lái)得緊密，其更多屬性是在 “ 商業(yè) ” 上。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 隨著項(xiàng)目寫字樓，會(huì)展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對(duì)中高檔商務(wù)酒店需求 ?目前整個(gè)商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項(xiàng)目開發(fā)酒店提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?因項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬于升級(jí)改造過(guò)程中，對(duì)高檔五星級(jí)酒店的承受能力有限，而三星級(jí)酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店拉開檔次，初步判斷四星級(jí)商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向 商業(yè)分類 酒店 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 從行業(yè)研究結(jié)果來(lái)看，目前業(yè)內(nèi)對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)非?？春茫J(rèn)為市場(chǎng)在未來(lái)幾年將迅速發(fā)展，空臵率下降，租金和售價(jià)大幅攀升 ?目前寫字樓的分布主要坐落于 CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒(méi)有甲級(jí)寫字樓的供應(yīng) ?雖然存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯藤Q(mào)區(qū)而不是對(duì)寫字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，該類商家對(duì)寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對(duì)較低，因此對(duì)項(xiàng)目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎市場(chǎng)研究 商業(yè)分類 寫字樓 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 商業(yè)分類 商業(yè)辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以 SOHU〃 沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業(yè)地 產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。而且每種 銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。但 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。 /典型案例 ： 深圳大東門 商業(yè)區(qū)由于地理位臵的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時(shí)同時(shí)，仍有很多商場(chǎng)也是難以立足，其中有相當(dāng)一部分原 因，就是只售不租的營(yíng)銷模式種下的禍根。深圳中信城市廣場(chǎng)國(guó)際品牌云集， 2023 年一舉摘得中國(guó)購(gòu)物中心領(lǐng)域最高獎(jiǎng)項(xiàng) —— “ 最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng) ” 和 “ 2023年度最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng) ” 模式二：只租不售 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營(yíng)模式 ，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢(shì)分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營(yíng)區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。以深國(guó)投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國(guó)投 ” 品牌。房地產(chǎn)商通過(guò) REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 發(fā)展快 第二部分 市 場(chǎng)