【正文】 約 30分鐘車程。 調(diào)查得出：特色餐飲的消費(fèi)意向最高，占了 39%；其次為休閑運(yùn)動(dòng)，占了 31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為 6%和 8%。 調(diào)查得出：選擇特色餐飲的客戶占所訪問客戶量的 38%，休閑運(yùn)動(dòng)占 31%，娛樂酒吧占 27%，其它合計(jì)占 4%。 ?大梅沙旅客自駕車輛每日平均約 6001000輛，重大節(jié)假日高峰期可超過 2023輛。 ?車流量狀況： 根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，大梅沙平均日停車量為 6001000輛，周末節(jié)假日停車量達(dá)2023輛。 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 酒店調(diào)查 名稱 套房數(shù) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格 開房率 梅沙賓館 160 380 由于處在旅游區(qū)，季節(jié)性非常明顯，旅游旺季開房率可以達(dá)到 80%以上，淡季普遍低于 50%。 ?鹽田食街有機(jī)發(fā)揮了鹽田臨海資源優(yōu)勢(shì)，全部經(jīng)營海鮮餐飲，形成海鮮一條街。 ?梅沙文化活動(dòng)中心主要為社區(qū)活動(dòng)中心，有表演舞臺(tái)等設(shè)施。 大梅沙商業(yè)調(diào)查 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部 ， 村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有： ?餐飲、娛樂類：老字號(hào)新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐盛海鮮餐飲、海景酒店、老字號(hào)新端華乳鴿王海景分店、麥當(dāng)勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂、休閑商業(yè)，主要的客戶群為游客。 成坑村位于大梅沙片區(qū)北部 ， 村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有： ?榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有 300平方米。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的 “ 東部旅游組團(tuán) ” 。面向的客戶主要為游客。 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 金沙街商業(yè)狀況 ?金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分的商業(yè)和百貨設(shè)施 。 “海鮮食街”主要由眾多的海鮮酒樓組成，并在街內(nèi)設(shè)有海鮮交易市場(chǎng)。 ?消費(fèi)水平：食街消費(fèi)整體水平為中檔消費(fèi)，現(xiàn)時(shí)可滿足各層次客人的要求，對(duì)客戶群沒有進(jìn)行細(xì)分。 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 其它相關(guān)配套調(diào)查 名稱 位置 南方電網(wǎng) 外環(huán)路 中興通訊學(xué)院 外環(huán)路 梅沙學(xué)校（待建） 內(nèi)環(huán)路中 國際公學(xué)（待建） 內(nèi)環(huán)路中 高爾夫球場(chǎng)（待建） 三洲田 國際會(huì)議交流中心（待建） 大梅沙 這些已建和待建的相關(guān)配套將在很大程度上提升大梅沙片區(qū)的商務(wù)功能，屆時(shí)，將為該片區(qū)帶來龐大的潛在消費(fèi)客戶群。 ?現(xiàn)有酒店套房 1443套，年平均入住率約 55%。 調(diào)查對(duì)象：大梅沙游客 調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙海濱公園 調(diào)查時(shí)間： 2023年 9月 30日 調(diào)查形式：現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查 調(diào)查方法：隨機(jī)攔訪調(diào)查 樣本數(shù)量： 50份 問卷調(diào)查分析摘要 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 用餐后直接回去30%直接回去38%其他活動(dòng)11%用餐后去酒吧15%沙灘通宵過夜6%問題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動(dòng)？ 調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的 38%，用餐后直接回去占了 30%，用餐后去酒吧的占了 15%，后兩者合計(jì)為 45%，超過直接回去的比例，表明多數(shù)游客游玩后多會(huì)在附近就餐。 肯定會(huì)31%可能會(huì)44%不會(huì)10%看情況15%調(diào)查得出：如果東海岸商業(yè)街是 一條以極具特色餐飲為主，集娛樂酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)、茶館棋牌、精品服飾、兒童游樂及服飾為一體的特色商業(yè)街 ，肯定會(huì)去的占 31%，可能會(huì)去的占 44%，二者合計(jì)占了四分之三，而不會(huì)去的比例只有 10%。 調(diào)查得出：人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 101150元的占了 29%， 4170元的占了23%， 71100元的占了 21%， 2140元占了 15%，其它消費(fèi)區(qū)間所占比例均在 10%以下。 ?從建筑規(guī)劃特點(diǎn)看，異地風(fēng)情建筑特點(diǎn)， 富 含風(fēng)情休閑商業(yè)氛圍 。 ?度假休閑物業(yè)，入住率低，常住人口少，消費(fèi)客源不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大小梅沙每年旅游人數(shù)達(dá) 400萬人次以上，日均約 13000人次，節(jié)假日高峰期可突破 10萬人次。 第三部分 策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 一、定位依據(jù) 二、市場(chǎng)定位 三、主題定位 四、業(yè)態(tài)規(guī)劃 五、目標(biāo)消費(fèi)客戶定位 六、消費(fèi)力測(cè)算 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 定位依據(jù)： ?項(xiàng)目本身規(guī)劃條件、 物業(yè)自身特點(diǎn) ?現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查結(jié)論分析 ?目標(biāo)參考對(duì)象的調(diào)查分析 ?大梅沙目前商業(yè)狀況及商業(yè)需求點(diǎn) ?特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強(qiáng)人氣聚集力 ?各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平 ?將特定的自然景觀與消費(fèi)場(chǎng)所有機(jī)結(jié)合，制造消費(fèi)氛圍 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 市場(chǎng)定位： 以餐飲、休閑、旅游、娛樂進(jìn)行包裝定位，形成富有特色及吸引力的綜合性旅游渡假、飲食、娛樂、休閑文化于一體的商業(yè)文化中心。 ?定向“一對(duì)一”招商，提高招商成交率，降低交易成本。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 開業(yè)時(shí)間建議： 2023年 5月 1日（國際勞動(dòng)節(jié)） ?東海岸商業(yè)街需要統(tǒng)一開業(yè)，整體推廣，否則，單靠個(gè)別商戶的零星力量很難達(dá)到理想的宣傳效果。 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 形象包裝建議： 包裝及宣傳一定要有氣勢(shì)，一方面為本項(xiàng)目樹立良好的形象，另一方面增強(qiáng)商家信心，從項(xiàng)目的宣傳角度中體現(xiàn)出萬科做好東海岸商業(yè)街的決心。而對(duì)于這種剛啟動(dòng)的商業(yè)，免租期是最為關(guān)注的焦點(diǎn)，所以我們必須結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，給予一個(gè)非常優(yōu)惠的、可行的免租期。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商部分目標(biāo)客戶名錄： 級(jí)別 商戶類型 商戶名稱 主力商家 餐飲 光明農(nóng)場(chǎng)乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家 其它商家 餐飲 卡碧桃（韓國燒烤）、田螺釀 酒吧 本色酒吧、啤酒魚、根據(jù)地酒吧、 1970年代、人間熒火蟲、 西餐咖啡 綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹咖啡 社區(qū)