【正文】 求，將列入城市土地儲備供應(yīng)計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體 。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價的重要依據(jù)。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 8 ? 是決定土地出讓交易價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整（簡稱 “七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。 應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用 。 5/16/2023 16 （一）項目前期費用 地震影響評價分析費用 2023年 1月 1日 起施行 、 中華人民共和國國務(wù)院令 （ 第 323號 ） 公布的 《 地震安全性評價管理條例 》 規(guī)定：新建 、 擴(kuò)建 、 改建建設(shè)工程 ， 依照 《 中華人民共和國防震減災(zāi)法 》 和本條例的規(guī)定 ， 需要進(jìn)行地震安全性評價的 ， 必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范 ， 確保地震安全性評價的質(zhì)量 。 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。 可見 ，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險 （ 雇主責(zé)任險 ）、 設(shè)計責(zé)任險 、 工程質(zhì)量保修保險和建筑 （ 安裝 ） 工程一切險 。 涉及青苗和其他土地附著物的 ， 還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費和其他土地附著物補(bǔ)償費 。 ? 城市的住宅房屋 ： （ 2023） 1234號 ? 城市的非住宅房屋：京房地評字 （ 1999） 656號 ? 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆 [2023]808 號 5/16/2023 24 （二）征地、拆遷費用 集體土地房屋： ? 根據(jù) 2023年 6月 6日 北京市人民政府令第 124號公布的《 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 》 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費計算 。 5/16/2023 31 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 包括：綠化 （ 花草 、 樹木的種植 ） 、 微地形 、 藝術(shù)小品 、 噴泉 、 地下出入口的處理 、 休息座椅等 。 5/16/2023 36 （六）工程建設(shè)其他費用 建設(shè)期區(qū)域管理費用 包括安保 、 環(huán)境保潔 、 臨時綠化 、 美化等費用 。 該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標(biāo)準(zhǔn)測算 。 以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后 ， 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議 。 具體納稅額計算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 5/16/2023 56 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 決策體系：是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價管理的方向和模式，具有長期性和整體性，是企業(yè)核心競爭力所在，包括長期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。具體主要表現(xiàn)為：為建設(shè)項目運(yùn)作過程中各階段、各環(huán)節(jié)成本的確定與控制提供專業(yè)支持和決策依據(jù) （一）工作體系 5/16/2023 61 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 內(nèi)部審查監(jiān)督體系：由公司主管成本方面的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，成本、財務(wù)、審計等部門組成，在成本管理和控制過程中，負(fù)責(zé)內(nèi)審、監(jiān)控、預(yù)警、評價 。 在具體項目成本測算時還要具體問題具體分析 ， 在獲得準(zhǔn)確 、 詳實的基礎(chǔ)資料的前提下 ， 認(rèn)真分析研究相關(guān)政策 、 文件 ， 結(jié)合目前市場行情 ， 使成本測算結(jié)果更合理 ， 更貼近實際 。也只有這樣，土地一級開發(fā)項目投資才能真正可控，管理才能出效益。建立和完善諸如：成本管理辦法、招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度，并嚴(yán)格按之執(zhí)行，是成本管理和控制的制度保障。 我公司據(jù)此編制了 土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板 ， 作為成本測算的模板 。 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售 ， 已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒 。 5/16/2023 40 （七）管理費 指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費 ，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期 。 這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后 ， 可能還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管 ， 對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)， 進(jìn)行運(yùn)營 。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。 5/16/2023 28 （二）征地、拆遷費用 其它 指根據(jù)國家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用 ， 如：耕地開墾費 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費 、 提前搬家獎 、 支援重點工程費等等。 征地補(bǔ)償費最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定 ， 報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 因此在項目前期階段 ， 估算工程質(zhì)量保險費非常困難 ， 可以暫按建安工程造價的 1%2%估算 。 ” 5/16/2023 19 （一）項目前期費用 招標(biāo)代理費 、 招標(biāo)服務(wù)費 原 國家計委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知 計價格 [2023]1980號 文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。 5/16/2023 17 （一）項目前期費用 地價評估費用 1994年 12月 12日 ， 國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了 “關(guān)于土地價格評估收費的通知 ”， 通知規(guī)定： “土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為 ， 評估機(jī)構(gòu)要按照 ‘自愿委托 、 有償服務(wù) ’的原則與委托方簽訂合同 ， 開展評估服務(wù)工作 ，收取合理費用 。 5/16/2023 15 （一）項目前期費用 交通影響評價分析費用 北京市規(guī)劃建設(shè)委員會早在 2023年就發(fā)布了 《 關(guān)于對部分新建項目進(jìn)行交通影響評價的通知 》 市規(guī)發(fā) [2023]1001號。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 9 二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務(wù)費用 （ 九 ）