世邦魏理仕青島香江路綜合項目發(fā)展顧問報告-文庫吧在線文庫
【正文】 的租金收入。 ? 將香江路綜合項目地塊的詳細(xì)資料在各個部分的潛在使用者中進(jìn)行散發(fā)。 42 初步發(fā)展參數(shù) ? 各類型商業(yè)面積配比關(guān)系 類型 所占比例 面積（平方米） 主力客戶 32% 4,800 非主力客戶 37% 5,600 餐飲 17% 2,500 娛樂 14% 2,100 合計 % 15,000 ? 目標(biāo)消費(fèi)者的商品需求 目標(biāo)消費(fèi)者 所需的商品種類 周邊居民 食品和日用品，餐館，職業(yè)和休閑服裝，娛樂和商業(yè)服務(wù) 工作人員 餐館和快餐，職業(yè)和休閑服裝，化妝品和食品，商業(yè)服務(wù)以及休閑娛樂場所 其他地區(qū)居民 餐館和快餐，商業(yè)服務(wù)，書，服裝，休閑以及娛樂場所 有目的性的消費(fèi)者 娛樂，餐館和快餐以及特殊商品 ? 商業(yè)發(fā)展參數(shù) 43 初步發(fā)展參數(shù) ? 潛在主力客戶 主力客戶 挑選的主力客戶 品牌 /商品舉例 可出租的建筑面積 （平方米） 面積 比例 中小 型超市 華潤 800 % 體育用品 跨世體育用品專賣、寶隆道吉體育用品 1,000 % 家居飾品 澳西奴 1,000 % 兒童用品及 玩具 玩具反斗店 1,000 % 書籍 /音像 新華書店 500 % 電器 菲利浦、 SONY、三星 500 % 總面積 4,800 % 44 初步發(fā)展參數(shù) 非主力客戶 挑選商品類型 品牌 /產(chǎn)品舉例 數(shù)量 可出租的建筑面積 （平方米） 可出租的建筑面積小計 面積 比例 女士服裝 百圖、蜜雪兒、 ONLY、蘭諾 12 60200 1,300 % 男士服裝 順美、報喜鳥、巴黎世家 10 60200 1,000 % 休閑服飾 埃斯普利特、李維斯、堡獅龍 8 40150 800 % 鞋 百利、策樂、真美詩、康莉、暇步士 5 40150 400 % 飾品 埃及銀飾、銀鎮(zhèn) 3 3070 150 % 化妝品 資生堂、玉蘭油、水之澳、露華濃 5 3070 300 % 珠寶首飾 /鐘表 周大生、謝瑞麟 3 40150 200 % 旗艦店、多品牌店 2 120800 800 % 藥店 漢方堂、同仁堂 1 100300 200 % 銀行和其他 便利 服務(wù) 工商銀行、招商銀行、花店、修鞋 4 20300 450 % 總面積 50 5,600 % ? 非主力客戶 45 初步發(fā)展參數(shù) 餐廳和咖啡館 挑選的餐館 /咖啡廳 品牌 /產(chǎn)品舉例 數(shù)量 可出租的建筑面積 （平方米） 可出租的建筑面積小計 面積 比例 各種中餐 不見不散、俏江南、渝鄉(xiāng)人家 2 360660 1,100 % 日餐 /快餐 吉野家、麥當(dāng)勞、元祿回轉(zhuǎn)、永和豆?jié){ 2 270330 900 % 咖啡館 上島咖啡 1 150300 200 % 咖啡廳 星巴克 2 60100 150 % 冰激凌 /蛋糕 西點(diǎn) 房 /茶屋 美國 31種 冰激凌 、凱斯恩貝、農(nóng)雨軒茶舍 、大磨坊 4 3080 150 % 總面積 12 2,500 % ? 餐飲客戶建議 娛樂 挑選的餐館 /咖啡廳 品牌 /產(chǎn)品舉例 數(shù)量 可出租的建筑面積 （平方米） 可出租的建筑面積 小計 面積 比例 電影院 新世紀(jì)影聯(lián) 1 1,0003,000 1,500 % 兒童游樂場 玩具反斗樂 1 3001,000 600 % 總面積 3 2,100 % ? 娛樂客戶建議 46 ? 方案四 初步發(fā)展參數(shù) 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米） 住宅 57,200 商業(yè) 15,000 酒店 20,000 合計 92,200 ? 商業(yè)、酒店租金 價格 增長率 商業(yè) (元 /平米 /月，建筑面積 ) 150 5% 酒店（元 /晚） 450 3% 車位 (元 /個 /月 ) 300 2% ? 商業(yè)、酒店入住率 2023 2023 2023及以后 商業(yè) 80% 90% 95% 酒店 70% 72% 75% 車位 50% 70% 80% ? 住宅售價 價格 住宅 (元 /平米 ) 4,800 車位 (元 /個 ) 120,000 ? 住宅銷售率 2023 2023 2023 2023 sum 住宅 0% 80% 20% 100% 車位 0% 70% 30% 100% ? 租售情況假設(shè) 47 初步發(fā)展參數(shù) ? 建議住宅發(fā)展參數(shù) 類型 建筑面積范圍 (平方米 ) 套數(shù) 比例 一居 5070 39 5％ 二居 80110（以中小兩居為主） 248 50% 三居 110150 163 45% 共計 450 100% ? 商業(yè)部分發(fā)展參數(shù)（同方案一） 48 ? 酒店發(fā)展參數(shù) ? 建議為標(biāo)準(zhǔn)四星級。 ?如果此地塊的用地性質(zhì)不能改變，那么方案四應(yīng)該是此地塊較適宜的發(fā)展內(nèi)容組合。 ? 易初蓮花大型倉儲式購物中心位于本項目西側(cè)約 100米處，本項目商業(yè)部分應(yīng)充分考慮周邊的競爭，應(yīng)與現(xiàn)有和未來的商業(yè)項目進(jìn)行錯位經(jīng)營，避免帶來惡性競爭。 ? 此地塊地理位置較好，但位于斜坡區(qū)，下沉較大。 ? 酒店成功的關(guān)鍵是酒店管理集團(tuán)的選擇，如果本項目的軟硬件設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均高于周邊競爭酒店，那么本項目將會有良好的發(fā)展空間。 ? 總體來看，香江路綜合項目比較適宜商業(yè)的發(fā)展。 ? 本項目為未來項目，可在小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理和戶型上給予充分考慮，以適合本地人群的購房需求。 29 未來需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? 住宅市場需求分析 ? 良好的地理位置，對本地居民有較強(qiáng)的吸引力。 ? 開發(fā)區(qū)存在開發(fā)國際標(biāo)準(zhǔn)的中高檔酒店的市場空間。 ? 三星級標(biāo)準(zhǔn)以上的酒店客房數(shù)為 589間，年均入住率為 84％。 ?平均每個項目的開發(fā)規(guī)模約為 24,000平方米；單層面積多在 8001,600平方米這間； ?多數(shù)項目以售為主，因有一些項目尚未開盤，根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)顯示，平均售價在 4,600元 /平方米，目前在售寫字樓及商住公寓項目的平均銷售率約在 73%。 ? 香江路地區(qū)商業(yè)以中低檔為主，不會給本項目帶來直接的競爭 。 ?現(xiàn)有百貨商場建筑規(guī)模多在 12,00015,000平方米之間。 ? 未來工作人口和居住人口將繼續(xù)增長，必將增強(qiáng)對住宅的需求。 ?長江路北部及保稅區(qū)和工業(yè)園區(qū)周邊住宅項目以黃島當(dāng)?shù)厝藶橹?，用途多為自住?
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