【正文】 為核心的商圈。如何令到項(xiàng)目在市場中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進(jìn)場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。 租金采用純利潤抽成 25%27%的形式。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ? 交通便捷 公共交通線路繁多，地鐵一號線、二號線交換處，公園前站近在咫尺，且本項(xiàng)目及附近多個商廈均配有大型停車場，交通極少方便。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價值。 30 經(jīng)緯物業(yè) 如前面項(xiàng)目的“機(jī)會”中所提到，只有捕捉市場空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費(fèi)意識超前。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項(xiàng)目所針對的主流消費(fèi)群體。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 ? 何謂旗艦店 43 經(jīng)緯物業(yè) 眾多知名品牌紛紛落戶中國 BENETTON上海開設(shè)旗艦店 44 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢 ① 每個品牌都有自己的永恒風(fēng)格，每一種風(fēng)格都會吸引一批忠實(shí)的追隨者。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項(xiàng)目本身提高形象檔次，建立市場影響力。 51 經(jīng)緯物業(yè) ③引進(jìn)體現(xiàn)娛樂功能的商戶 加強(qiáng)本項(xiàng)目的娛樂功能，也是招商的重要方向之一，有見及此，在招商中建議引入電影院、大型電玩游戲中心等經(jīng)營者，以豐富項(xiàng)目對消費(fèi)者的使用功能。 55 經(jīng)緯物業(yè) ? 本項(xiàng)目所處的地段有著深厚的文化底蘊(yùn)，無論是來自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項(xiàng)目具有深層次的內(nèi)涵表現(xiàn)元素。 ?功能分區(qū)建議 58 經(jīng)緯物業(yè) 樓層功能布局上，首層、二層等商業(yè)價值高的樓層建議面向主流目標(biāo)商戶，例如，引進(jìn)“廣州第一店”、開設(shè)品牌旗艦店、吸引潮流產(chǎn)品商戶等，以充分體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價值。 ? 成功例子 63 經(jīng)緯物業(yè) 四、宣傳策略 一般的商業(yè)項(xiàng)目所采用的宣傳方式都是利用常規(guī)的本地媒體進(jìn)行，形成形成主要有平面廣告、影視廣告、戶外廣告、軟性新聞炒作等等，但針對本項(xiàng)目的市場定位特點(diǎn)，敝司提出更有利于項(xiàng)目宣傳推廣的策略 —— 逆向宣傳為主導(dǎo)，本地宣傳的輔助。尤其在項(xiàng)目初期推廣階段，借明星的影響力，迅速提升項(xiàng)目的知名度。 70 經(jīng)緯物業(yè) 招商工作中需注意的其他事項(xiàng) ? 專業(yè)的物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進(jìn)駐 由于大型的商戶普遍都具有豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，特別是國外的知名品牌商戶，他們對商場的物業(yè)管理十分看重，專業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場帶來良好的經(jīng)營環(huán)境及更高的附加價值。 73 經(jīng)緯物業(yè) 物業(yè)管理及商場維護(hù) 專業(yè)的物業(yè)管理公司不但對商場的環(huán)境、設(shè)備進(jìn)行管理及維護(hù)，更重要的是為商場營造出良好的營商環(huán)境，維持經(jīng)營軼序，令商場走向良性循環(huán)的發(fā)展，不斷增加物業(yè)的附加價值。例如：廣告牌位置、停車位的使用等等的小問題，如果能在招商工作中同步引起關(guān)注，則可避免很多日后工作上的麻煩。 ? 明星效應(yīng)提高知名度 67 經(jīng)緯物業(yè) 68 經(jīng)緯物業(yè) 五、招商策略 由于本項(xiàng)目在推廣中以招商為主導(dǎo)，因此招商工作的展開更應(yīng)有策略有步驟的進(jìn)行。 ② 針對消費(fèi)者的信息渠道 如前所提出的本項(xiàng)目所針對的目標(biāo)消費(fèi)者為都市新貴，而該類人群接收時尚資訊的主要渠道正是來自于境內(nèi)外媒體的報道，包括電視、電臺、雜志、網(wǎng)絡(luò)等，當(dāng)中尤以時尚雜志的報道最能造成影響，故建議利用港臺及本地有影響力的時尚雜志作軟文炒作宣傳，以吸引消費(fèi)者及商家的眼球。上檔次的商場項(xiàng)目，均十分注重場內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場整體的空間感，使用功能及室內(nèi)外設(shè)計的色彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購物環(huán)境。 57 經(jīng)緯物業(yè) 功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議 本項(xiàng)目在前期已經(jīng)按樓層劃分出主要的功能區(qū)域，功能分區(qū)大致與一般的商場相似。 52 經(jīng)緯物業(yè) 國際院線是消費(fèi)新走向 53 經(jīng)緯物業(yè) ? 項(xiàng)目市場定位 綜合上述觀點(diǎn)，由目標(biāo)消費(fèi)群定位及商家客戶定位的結(jié)論得出本項(xiàng)目的市場定位為，匯聚潮流品牌旗艦店的大型綜合性主題商場。 旗艦店的表現(xiàn)形態(tài)豐富，設(shè)計新穎，各具特色，例如： 因此，這些時尚、個性的品牌旗艦店必然成為市場新的焦點(diǎn)所在，吸引無數(shù)的時下年輕人消費(fèi)，市場前景廣闊。據(jù)資料指出，在香港一般一千平方尺的店鋪人均消費(fèi)一千至兩千元，而旗艦店的人均消費(fèi)卻提升到四千至五千元。而國內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場反響巨大。 造就 “廣州第一店” 的意義： 確立“廣州第一店”對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。本項(xiàng)目的定位正好彌補(bǔ)了市場的空白。 33 經(jīng)緯物業(yè) 敝司為本項(xiàng)目所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群為： 34 經(jīng)緯物業(yè) ① 年齡介乎于 25—— 35歲。 ? 來自周邊商場的項(xiàng)目的威脅 本項(xiàng)目附近存在多個同類型的競爭項(xiàng)目（例如廣百新翼、光明廣場等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群極為相似，因此客戶在下決定時必然多翻比較，市場競爭更加劇烈。因此，作為一個可持續(xù)發(fā)展的、長期經(jīng)營的項(xiàng)目， “只租不售” 策略將對項(xiàng)目的整體發(fā)展帶來極有利的幫助。 17 經(jīng)緯物業(yè) 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢 ? 從上述的分析可得知，現(xiàn)時廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為： ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個性消費(fèi)嚴(yán)重不足 ? 社會的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 ? 舊有的市場格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突