【正文】 項(xiàng)目環(huán)境及前景分析 在根據(jù)現(xiàn)在大力發(fā)展貴州旅游經(jīng)濟(jì)的城市總體規(guī)劃中，黔南州作為貴州省旅游先前開(kāi)發(fā)地區(qū)，必然還會(huì)走到貴州旅游的前面；而且作為旅游開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)策劃與旅游活動(dòng)來(lái)說(shuō)黔南也是做得是比較好的。 1/24/2023 13 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 因此本項(xiàng)目核心建議如下： ? 倡導(dǎo)度假文化，走差異化路線，在休閑度假形態(tài)上有所提升，在具備假日度假高尚生活品質(zhì)的同時(shí)，明確提出純自然度假的主題； ? 產(chǎn)品力要強(qiáng)，這主要體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀氣氛營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)等； ? 銷售力要強(qiáng)，營(yíng)銷要有針對(duì)性，有的放矢，不做無(wú)用功，這就要求銷售執(zhí)行力要強(qiáng)，要善于造勢(shì)，引導(dǎo)市場(chǎng)； ? 經(jīng)營(yíng)力要強(qiáng)，形成良性互動(dòng)，以良好服務(wù)促進(jìn)形象的傳播，形成口碑效應(yīng)。 1/24/2023 15 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 劣勢(shì)： ? 地段概念是本案最大的劣勢(shì)。 ? 逐漸增多的人流將導(dǎo)致產(chǎn)生交通路線，而且酒店本身要開(kāi)旅游專車。 投資型： 貴陽(yáng)市區(qū)為主 ,黔南、黔東南區(qū)域?yàn)榇蔚南M(fèi)群， 看重音寨風(fēng)景區(qū)的旅游市場(chǎng)前景，有房地產(chǎn)投資 經(jīng)驗(yàn)者。并以此為契機(jī)，擴(kuò)大社會(huì)影響層面，積極儲(chǔ)備客戶資源，予以培養(yǎng)、挖掘，以先期達(dá)到廣告預(yù)熱的效果。 除了階段性的大眾互動(dòng)活動(dòng)告知和前期的 炒作放在廣泛的大眾報(bào) 紙（貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)、貴 州商報(bào)等）外，本項(xiàng)目的廣告投放另外一重點(diǎn)應(yīng)考慮在 航線、鐵路、巴士等交通工具上及各商務(wù)樓的電梯等候處。 1/24/2023 28 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 廣播廣告： 制作 15秒、 30秒、 60秒三種不同長(zhǎng)度的版本，重點(diǎn)在炒作階段配合其他媒體宣傳，投放在貴州交通電臺(tái)等重要時(shí)間段。貴陽(yáng)屬亞熱帶海洋性季風(fēng) 氣候，光照充足，雨量充沛； 是中國(guó)優(yōu)秀 旅游城市和著名的避暑城市。 1/24/2023 32 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 ? 簡(jiǎn)言之，“金海雪山”水療度假酒店的形象定位為 ： 休閑新時(shí)尚，身份新象征 1/24/2023 33 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 四、推廣中的矛盾及解決之道 ? “金海雪山” SPA度假酒店 一方面位于風(fēng)景秀美的音寨，景區(qū)度假酒店在貴州是僅此一家，幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；一方面度假產(chǎn)權(quán)酒店國(guó)家正在打壓，而且此項(xiàng)目是否讓筑人接受將是項(xiàng)目最大的困難。成為正式鉆石卡用戶后，可享受下列優(yōu)惠： （回租用戶）每年享受套房自住 10天（不得連續(xù)住宿 5天）； 享受水療 5次（可用于多人）； 享受酒店指定的農(nóng)家樂(lè) 2次； 免費(fèi)使用高級(jí)會(huì)所包房（含自動(dòng)麻將機(jī)） 2晚； 終身免音寨門票； 所有消費(fèi)享受金卡折扣。 1/24/2023 41 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 ? 第二期： 8月初 —— 9月中旬 ? 避暑、游泳、漂流時(shí)機(jī) 這個(gè)時(shí)機(jī)為銷售啟動(dòng)時(shí)期，應(yīng)把穩(wěn)好這個(gè)避暑時(shí)期；利 用避暑概念，做一些適當(dāng)?shù)男麄骱突顒?dòng)，吸納更多的游客來(lái) 關(guān)注我們。 1/24/2023 43 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 ? 第四期： 10月黃金周 ? 黃金周假日度假，“放心”“休閑”避開(kāi)擁擠。 時(shí)機(jī)指數(shù) ★ ★ ★ ★ ★ ? 推廣方式：電臺(tái)、電視臺(tái)、樓宇廣告、 DM雜志、報(bào)紙廣告，結(jié)合政府宣傳。 1/24/2023 47 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 二、銷售價(jià)格： ? 因該項(xiàng)目無(wú)其它物業(yè)可比性，固銷售定價(jià)需考慮在酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上。 1/24/2023 48 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 ? 套房： 現(xiàn)在貴陽(yáng)目前度假酒店套房的日租賃價(jià)約在 200元 /日；容納人數(shù)約在 2— 3人之間?？蛇m當(dāng)略低點(diǎn)，銷售起價(jià)控制在 80000元，均價(jià)控制在 120230左右，此價(jià)格為精裝修房（包含所有配套設(shè)施）。（之前可預(yù)備一間辦公室用）。高端水準(zhǔn)定位，并且做到保障四季經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)各類消費(fèi)需求。 餐廳： 出品布依風(fēng)味餐，主要針對(duì)游客和度假及公務(wù)人仕，兼顧會(huì)議、多功能廳、康樂(lè)中心的出品。 :57:3911:57:39February 2, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :57:3911:57Feb232Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 2, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 2日星期四 11時(shí) 57分 39秒 11:57:392 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 2日星期四 11時(shí) 57分 39秒 11:57:392 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 2, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。建議標(biāo)間價(jià)格標(biāo)價(jià) 280元 /晚，可根據(jù)旺淡季打 5— 9折；套間價(jià)格標(biāo)價(jià) 380元 /晚，可根據(jù)旺淡季打 6— 9折。 接待車： 準(zhǔn)備 1— 2輛商務(wù)接待車，每逢周末及假日，市內(nèi)客戶 可乘此車前往音寨。 1/24/2023 50 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 三、銷售必備條件 此必備條件須在正式銷售前準(zhǔn)備好 ? 手續(xù)： 預(yù)售證 和銀行簽訂按揭合同 銜接好和政府及銀行的各種關(guān)系 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)： 必須在市內(nèi)設(shè)立銷售接待點(diǎn)，這也是度假山莊的接待點(diǎn)，在設(shè)立和裝修時(shí)就應(yīng)以“金海雪山” SPA度假酒店接待點(diǎn)的形式出現(xiàn)。按 1套 20萬(wàn)的套房來(lái)計(jì)算： 首付占銷售額的 40%=8萬(wàn)； 余下 12萬(wàn)銀行十年按揭，每月約需付 1330元，而固定收益在每月 1330元左右?？蛇m當(dāng)略低點(diǎn)，銷售價(jià)格控制在 700000—— 950000之間，此價(jià)格為精裝修房（包含所有配套設(shè)施）。 操作方式：先由 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司和貴定中恒實(shí)業(yè)有限公司簽定整體酒店經(jīng)營(yíng)管理合同；然后在銷售時(shí)可以推出委托經(jīng)營(yíng)服務(wù)，只要是委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的客戶都能獲得每月固定保障。 1/24/2023 44 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 ? 第五期： 12月底 —— 次年 1月底 ? 各大小公司及政府會(huì)議正熱開(kāi)中； 按工期計(jì)劃屆時(shí)酒店應(yīng)該投入使用，所以可以借年底開(kāi)會(huì)這波熱潮來(lái)推廣酒店的這個(gè)功能。 1/24/2023 42 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 ? 第三期： 10月房交會(huì) 10月秋季房交會(huì)是貴陽(yáng)最大規(guī)模的房交會(huì)，屆時(shí)將會(huì)有 大量市民前往參觀；是本項(xiàng)目在貴陽(yáng)亮相的決佳時(shí)機(jī)。 此卡由酒店管理公司售出。 ? 推廣方式： 先行無(wú)償推出 VIP登記卡，進(jìn)行先期會(huì)員登記；之后以電話和短信方式通知登記會(huì)員。 身份新象征 —— “金海雪山”酒店設(shè)在獨(dú)有布依民族風(fēng)情的音 寨，酒店設(shè)有四星級(jí)海濱渡假式客房和度假型 別墅，以及景觀水療中心。所以我們現(xiàn)在可以借花溪之名，打一張周末休閑牌。 1/24/2023 27 “金海雪山 ”SPA度假酒店?duì)I銷推廣案 戶外廣告： 在音寨大門口、高速（貴陽(yáng) — 機(jī)場(chǎng)段）廣告、市內(nèi)（盡量和市區(qū)銷售點(diǎn)緊靠）戶外各設(shè)置一塊戶外廣告牌。 ? 以房展會(huì)或大型休閑活動(dòng)為場(chǎng)所，把握時(shí)機(jī)打攻堅(jiān)戰(zhàn)。否則，無(wú)法劃入“金海雪山” SPA度假酒店目標(biāo)消費(fèi)群當(dāng)中。 ? 基于目前無(wú)品牌狀況的市場(chǎng)半徑，有效目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)不足。 ? 旅游區(qū)本身發(fā)展不夠發(fā)達(dá)，目前只能是處于一景觀看的狀態(tài)。 ? 別墅、酒店客房面積適宜，價(jià)格合適，置業(yè)輕松。也將成為多家公司進(jìn)行會(huì)議和活動(dòng)的首要選擇。 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場(chǎng)價(jià)格賣給管理公司，或自行上市賣房，經(jīng)營(yíng)有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增