【正文】 形成休閑新城的發(fā)展模式。 現(xiàn)有 85個高爾夫球場， 600個網(wǎng)球場， 10000個游泳池 ? 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)， 用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌， 比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。 ? 我們覺得石象湖是幸運的，地處天府之國，更在休閑之都謀求升級換代的發(fā)展時期，一個休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國休閑地產(chǎn)新的時代潮流，這就是我們對石象湖的希冀。休閑，正成為越來越強(qiáng)大的生產(chǎn)力。 作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價值連城的環(huán)球風(fēng)景線。 – 美國休閑產(chǎn)業(yè)已居國民生產(chǎn)總值第一位，成為美國第一位的經(jīng)濟(jì)活動，其就業(yè)人數(shù)為全部勞動力的 50%； – 目前，美國人有 1/3的時間用于休閑娛樂， 1/3～ 2/3的收入用于休閑娛樂， 1/3的土地用于休閑娛樂。 世界休閑地產(chǎn)步入成熟期 ? 世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實力雄厚、市場成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。 ? 一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。 產(chǎn)品形態(tài) – 目前來三亞的 “ 置業(yè)候鳥群 ” 大致可以分為四類： 商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。 上堤 224套別墅一個半小時內(nèi)售罄。 銷售 球場并不發(fā)售會員證，僅僅隨購買別墅贈送，會員免付果嶺費、入會費及月費，會員同時享有 15%專賣店的折扣， 45%會所客房折扣。 ? 豐富的人文綠洲 – 都江堰，青城山，三星堆，金沙遺址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，寬窄巷子，大慈寺，望江公園，大熊貓繁殖基地 …… – 成都自古就有“揚(yáng)一益二”、“天府之國”、“錦官城”的美譽(yù)，地處神秘的北緯 30176。 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會 ? 從成都郊區(qū)市縣新建商品房住宅購買者來源分析來看，成都市區(qū)到郊外置業(yè)的在 24％左右， 成都周邊地市州和外省以及境外人士郊區(qū)置業(yè)累計高達(dá) 76％左右，可見，大量的置業(yè)者都愿意選擇郊區(qū)置業(yè)， 這點和成都的交通以及郊區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢有很大的關(guān)系。 雖然有政府旅游發(fā)展規(guī)劃的利好，但藍(lán)圖雖好，難解現(xiàn)實之渴。 牧馬山 麓山國際 2600畝，以休閑居住為主； 大邑 花水灣 中鐵二局將在大邑花水灣整體打造一個旅游度假城鎮(zhèn) 崇州 北部崇州 成都傳媒集團(tuán)開發(fā)，“北部崇州”項目將被打造為一個風(fēng)景優(yōu)美、文化多元、生態(tài)和諧的旅游度假區(qū)，而項目將以核心旅游區(qū)為市場切入點，圍繞四大核心景區(qū)，分別營建“山、水、養(yǎng)、韻”四大主題小鎮(zhèn)，以實現(xiàn)山地生態(tài)旅游和多元化文化體驗的深度契合。 ? 成都未來休閑地產(chǎn)將主要向西南遠(yuǎn)郊方向集中發(fā)展，變局正在醞釀，洗牌勢在必然。 – 而湖光山色、茂林茶鄉(xiāng)的生態(tài)景觀優(yōu)勢，也對都市人具有強(qiáng)大的吸引力。 休閑升級的精華，天府之國的升級版 ? 在世界休閑大發(fā)展的時代，在全國休閑風(fēng)起云涌的時代，成都作為休閑之都，也必將面臨向國際化休閑升級的課題，是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)！ ? 在成都休閑度假和旅游地產(chǎn)重新洗牌的變局中，后發(fā)優(yōu)勢明顯的石象湖板塊，在大休閑時代和全域成都背景中，只有順勢而為，打造成為體現(xiàn)、承接和展示成都休閑升級版的平臺！ 定位篇：定位石象湖 ? 問題一： 我們應(yīng)該從什么戰(zhàn)略高度和市場層面， 來定位石象湖？ 是世界的？中國的？西部的？成都的？ ? 工作室的觀點 – 作為世界級的度假圣地我們存在先天資源的不足，我們應(yīng)該站在中國市場的高度來審視項目，從而引領(lǐng)新一輪的消費浪潮； – 要站在中國市場的高度，引領(lǐng)新一輪的消費浪潮必須具備國際度假區(qū)的規(guī)模和品質(zhì)配套； 度假類型特征對照 度假類型 特征 海灣度假區(qū) 自然景觀為面海，休閑娛樂設(shè)施非常多樣化，例如沖浪、游艇、 沙灘排球、曬太陽。 ? 我們的目標(biāo) – 提供至少兩種休閑體驗設(shè)施，提供各種度假形態(tài)，并且一年四季都有人氣的大規(guī)模度假區(qū)。 良好的生態(tài)環(huán)境 依靠海濱、山地、湖泊、雪山、高爾夫等等良好的生態(tài)條件 完善的休閑配套 提供豐富多樣的四季休閑娛樂配套，至少兩個以上的大型休閑娛樂設(shè)施，例如高爾夫 +主題公園，一個中心酒店 獨特的文化主題 以某一特定的主題，來體現(xiàn)建筑風(fēng)格和景觀特色以及特定的文化氛圍，有了文化主題，差異性才能突出，服務(wù)也能更加個性化 多元的人群組合 高爾夫人群、度假人群、養(yǎng)老人群多元組合，代表著最高尚的生活方式，是國際化生活平臺和成功者休閑樂園 組團(tuán)式的結(jié)構(gòu) 組團(tuán)結(jié)構(gòu)非常明顯，分別根據(jù)公共設(shè)施的不同性質(zhì)形成小鎮(zhèn)中心、居住中心、商業(yè)中心、交流中心，從原有的散落狀變?yōu)榻M團(tuán)狀 獨特的生活方式 度假＼休閑＼居住一個都不能少 多功能度假區(qū)案例：隱居谷四季度假村 ? 隱居谷四季度假村占地 8平方公里，位于匹茨堡東南一小時車程， 是一個一年四季都有活動的、提供一種“度假村生活方式”的度假區(qū)。 ? 住宅產(chǎn)品中，規(guī)劃 3000套住宅，其中主要產(chǎn)品是 130平方米的低層聯(lián)體精裝修別墅；豪華別墅銷售也很好，大多位于可觀賞到壯觀山景的高級居住社區(qū)，這些住宅都融入周圍的森林環(huán)境中。 ? 問題四： 參照國外休閑地產(chǎn)的先進(jìn)理念， 依托石象湖山林生態(tài)資源， 我們究竟應(yīng)該是一種什么樣的居住形態(tài)？ ? 居住產(chǎn)品的定位 ? 。 時權(quán)型 面向企業(yè)、家庭或游客出售一定時期的住房及休閑配套設(shè)施使用權(quán)，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓、交換的模式。 但目前成都市商務(wù)會議設(shè)施多集中在中心城區(qū)，遠(yuǎn)郊山水型親近自然的商務(wù)會議設(shè)施遠(yuǎn)未成氣候。從 1984年我國第一家高爾夫球場開業(yè)以來，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國的高爾夫產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為初具規(guī)模的朝陽產(chǎn)業(yè)。 – 如云南省旅游局局長羅明義所言：每年到 云南的異地高爾夫游客接近 5萬人， 而一個高爾夫旅游者的消費，相當(dāng)于 3到 4個來云南的旅游觀光消費者的消費總和，是一項附加值極高的旅游活動。 珠三角地區(qū) 中國高球人口最密集之地，本案以其中與成都市有商務(wù)政務(wù)關(guān)系往來的群體為核心目標(biāo)市場，并積極拓展港澳市場 、旅游度假市場 ? 本案的開發(fā)原本具有旅游觀光的市場基礎(chǔ)，即石象湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)的花卉觀光在成都有一定的影響，做大旅游并升級為休閑度假目的地，融入川西大旅游環(huán)線，則不僅加強(qiáng)對于本地市場的繼續(xù)吸引，并擴(kuò)大輻射，足以接納區(qū)域性和全國性旅游市場的消費，這對于拓展本案品牌的跨地域影響力是很有益處的。 – 從全國的范圍來看，像北京、上海、廣州這樣的大城市，生活節(jié)奏快，污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差，不適合老年人養(yǎng)老居住。 – 他們大部分都是通過了多年的財富積累的成功人士，以老年人和中年人為主。為求生活品質(zhì)提高和升值，戶型需求較大。在遠(yuǎn)郊購房以二人浪漫以及交游娛樂為主要動機(jī)，戶型需求不大。 ? 建筑風(fēng)格以羅馬式等歐美風(fēng)格為主，厚重、尊貴、大氣。產(chǎn)品與酒店相結(jié)合，統(tǒng)一管理經(jīng)營，通過加入分時度假聯(lián)盟等經(jīng)營獲得市場認(rèn)可。產(chǎn)品面向家庭、個人等客戶為主。兩翼 演繹 維也納文化新城中心 荷蘭水鄉(xiāng)公園小鎮(zhèn) 歐洲之春 – 完善的商業(yè)配套與旅游服務(wù)為度假產(chǎn)品的使用者提供了一個最具綜合力的休閑平臺。 ? 5）茶博文化中心： – 茶產(chǎn)品是蒲江除郁金香外的第二張名片，在這里設(shè)置茶博文化中心，酒店級別的配套設(shè)施，將茶館文化進(jìn)行現(xiàn)代演繹，升級傳統(tǒng)休閑方式，詮釋著成都新休閑時代的到來。 目標(biāo)群體： 成都市域內(nèi)及全國休閑觀光人群 成都市域內(nèi)及全國旅游度假人群 成都市內(nèi)購置第二居所人群 外地投資及內(nèi)購置第二居所人群 公園小鎮(zhèn) ——荷蘭水鄉(xiāng)度假生活區(qū) ? 總體定位：荷蘭風(fēng)情公園家，川南旅游大本營 – 開創(chuàng)主題公園 +度假生活的休閑旅游生活方式，坐鎮(zhèn)川南旅游圈，拉動蒲江旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為大成都新一代休閑旅游的增長極， ? 市場定位： – 旅游市場：接軌川西旅游環(huán)線，立足成都市區(qū)，輻射川南地區(qū)，以大眾青年游客、團(tuán)隊和家庭游客為導(dǎo)向的休閑旅游市場。濕地公園 – 保利博納 影視公園 ? 歡樂動感的娛樂公園，全息體驗的影視基地 ? 保利博納 ? 主要內(nèi)容： – 包括郁金香花田、歐洲花鐘、花語星座、情侶路、定情林、百合島、情人谷、森林教堂等游樂內(nèi)容，對年輕人具有極大吸引力； – 公園內(nèi)設(shè)有專業(yè)婚慶基地，常年舉辦各種集體婚慶活動、從事婚紗拍攝、婚車租賃、策劃婚禮、安排結(jié)婚旅游相關(guān)事項等。 ? 公園度假地產(chǎn)： – 把家安在公園中，私享稀缺的生態(tài)景觀，居家度假兩相宜，無論對年輕人還是老年人都有極大吸引力。 – 商業(yè)街服務(wù)于 度假生活業(yè)主、旅游中轉(zhuǎn)客人和蒲江本地消費者 。 旅游商業(yè) ? 1）商務(wù)酒店： – 擁有妙音湖景觀資源最好的濱水位置，獨享尊貴的維也納藝術(shù)殿堂氛圍，中心區(qū)商務(wù)酒店承擔(dān)著提供最高檔次的酒店服務(wù)、打造高端休閑精品酒店的責(zé)任。 中心城將對整個項目乃至更大區(qū)域產(chǎn)生強(qiáng)大輻射聚合力，成為項目的綜合服務(wù)中心，也是項目的城市客廳和門戶形象區(qū)。 ? 自用型： – 經(jīng)營模式：以多樣的特色主題產(chǎn)品，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境景觀，直接面向成都的休閑居住客戶和浦江高端居住客戶。 ? 養(yǎng)老型： – 經(jīng)營模式：面向老年客戶以及養(yǎng)生療養(yǎng)等需求客戶市場。 ? 產(chǎn)品類型： – B1（獨立別墅， 200～ 300M2）； – B2（ Townhouse， 150～ 250M2 ） ； – B3（酒店公寓， 60～ 120M2 ） 。 產(chǎn)品定位 ? 會員型： – 經(jīng)營模式：側(cè)重于高爾夫球場配套居住產(chǎn)品，與高爾夫球證結(jié)合營銷。 中年休閑 ３５－５９歲，事業(yè)有成，財富有積累，有子女，二次以上置業(yè)，購房心理多為提升生活質(zhì)量、拓展交際空間、保值升值，戶型需求比較大，并需要合適的商務(wù)或娛樂配套設(shè)施。 ? 青年度假市場 – 青年度假市場主要針對欲事業(yè)順利或家庭富裕的人群 – 在遠(yuǎn)郊購房以二人浪漫以及交游娛樂或投資為主要動機(jī) – 他們更喜歡動感、刺激、歡樂的度假產(chǎn)品 – 青年的度假與度假酒店市場越來越顯示有著緊密的關(guān)系。 ? 中年休閑市場 – 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù) 20多年的高度增長，造就了中國的富裕階層。 、休閑居住市場 ? 成都市中遠(yuǎn)郊度假地產(chǎn)，主要以 老年養(yǎng)老、中年休閑、青年度假 等方式消費。本案正可占據(jù)這一市場空白，席卷成都，并代表成都高爾夫形象吸引全國。可見，一個城市、一個地區(qū)高爾夫球場建設(shè)的數(shù)量，是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正比互動的關(guān)系。 企業(yè)市場 Ａ、大成都主導(dǎo)企業(yè)：高新南區(qū)、西區(qū)大中型科技企業(yè)、外資機(jī)構(gòu)、成都市其他大中型企業(yè)、成長力旺盛的中小企業(yè)、顧問咨詢機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)等的年會、重要研討、談判簽約、論壇等活動。 自用型 直接銷售給企業(yè)、家庭等客戶休閑、居住使用的地產(chǎn)模式。因此， 、靈活和多樣。 ? 主題制勝：深挖資源做特色 – 本案應(yīng)以已有資源為基礎(chǔ)，充分挖掘和整合顯性資源與隱性資源，以特色化主題休閑為手段。 今天，隱居谷已經(jīng)是個成功的終年度假村社區(qū)，擁有酒店、第二居所和四季常住的住宅。 – 在中國平臺上，三亞已初顯世界級休閑城市的雛形，其他具備同類資質(zhì)的休閑城市中，成都的潛力最大；而成都迫切需要更多國際化休閑的抓手，來充實其國際化休閑城市的內(nèi)涵。休閑娛樂設(shè)施最主要的是滑雪， 其次是溫泉療養(yǎng)。 石象湖潛力挖掘：旅游環(huán)線內(nèi) ? 從大成都的旅游發(fā)展格局來看，蒲江處于川西旅游環(huán)線上，背靠成都，面向甘阿涼，承接雅安、攀西，運用得當(dāng)，無疑對石象湖未來的旅游發(fā)展有很大的拉動作用。 – 森林：覆蓋率高達(dá) 90％以上，衫樹、柏樹等奇樹異草別有魅力； – 空氣：質(zhì)量優(yōu)于 1級，是森林浴，提高免疫能力，治療高血壓、神經(jīng)衰弱、心臟病、呼吸道疾病的世外桃源。 蒲江 朝陽湖 湖面 3660畝，旅游度假為主，深業(yè)集團(tuán)開發(fā)。 主題公園 國色天香 華僑城 “ 主題公園＋配套商業(yè)＋高端住宅 ” ， 開辟了城市化與休閑化相結(jié)合的方式，具備規(guī)模性、稀缺性、投資過大不易復(fù)制、輻射區(qū)域廣、覆蓋人群大，但生命周期不長，開發(fā)商不僅僅是在靠開發(fā)賺錢，而是靠模式發(fā)展。 成都休閑地產(chǎn)格局 ? 青城山 都江堰板塊 ——度假地產(chǎn)集中區(qū) – 龍頭老大，看上去很美麗，度假地產(chǎn)憑天賦之優(yōu)而獨占鰲頭，但都是度假臥城，多為小規(guī)模零碎開發(fā)而缺乏自我完善配套服務(wù)能力以及度假居住磁力，并由于急功近利的開發(fā)行為而在檔次品位上皆有缺失。 ——《 2023年成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》 （ ）強(qiáng)勁的休閑消費動力 ? 2023年成都市恩格爾系數(shù)為 %，整體跨越富裕線，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)為 %，也達(dá)到了小康水平線； ? 成都市 《 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》 顯示，汽車、旅游等奢侈消費已越來越多地進(jìn)入市民生活。 規(guī)模 該項目總投資 120億元，占地面積 ； 預(yù)計開發(fā) 8000多套獨棟、雙拼別墅產(chǎn)品； 項目建筑風(fēng)格有北美風(fēng)格和地中海風(fēng)格，建筑類型包含：花園別墅、溫泉別墅、水岸別墅、高爾夫別墅、企業(yè)會所型別墅以及領(lǐng)袖級獨島別墅