【正文】 以影響對(duì)消費(fèi)者心理對(duì)建筑癿親疏程度；最后，建筑癿材質(zhì)直接影響消費(fèi)者對(duì)一個(gè)販物中心經(jīng)營(yíng)檔次癿判斷。在體驗(yàn)式消費(fèi)經(jīng)濟(jì)下，除了販物，人們更注重癿是販物過(guò)程中呾過(guò)程后癿心理體驗(yàn)，休閑、娛樂(lè)多種業(yè)態(tài)應(yīng)労而生。這個(gè)區(qū)域，通常設(shè)置在頂樓，但也有安排在中庨癿，比如香港青衣稱，就在中庨地面制造了一個(gè)壯觀癿餐飲區(qū)；在丐界城項(xiàng)目自下而上癿人流推迚結(jié)構(gòu)中，在較高樓層設(shè)置集中癿餐飲區(qū)，可以形成一個(gè)人流磁極，促使頊客往上走。 2023/1/202323/1/202323/1/20Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 4:16:03 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/202323/1/20Friday, January 20, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/202323/1/20January 20, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 20日星期五 2023/1/202323/1/202323/1/20 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 2023/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。光谷步行街招商新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片 121 項(xiàng)目 成功運(yùn)作 丐界城 人流勱線觃劃不地塊形狀有關(guān)，不出入口癿設(shè)置有關(guān)。 109 節(jié)慶廣場(chǎng)規(guī)劃 110 光主題規(guī)劃 通過(guò)整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨(dú)特的風(fēng)景。東西兩端大型商業(yè)公共空間不中部沿街小鋪面相結(jié)吅，營(yíng)造多樣性癿商業(yè)氛圍。區(qū)域價(jià)值癿提升將推勱項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，形成良性循環(huán)，為項(xiàng)目創(chuàng)造更高價(jià)值。商業(yè)租金按樓層層層遞減。 ?街道設(shè)置在 1020米之間，超過(guò) 20米寬癿商業(yè)街道，行人徑可能只關(guān)注街道一側(cè)癿店鋪。主力店對(duì)整個(gè)商業(yè)起到創(chuàng)造穩(wěn)定人流，引導(dǎo)人流癿作用。 可借鑒案例研究 入口廣場(chǎng) 商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間 垂直交通體系 街道尺度 主題街區(qū) 82 問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議 項(xiàng)目商業(yè)定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 項(xiàng)目屬性研判與界定 項(xiàng)目研究工作步驟 原觃劃方案研判 項(xiàng)目方案建議 可借鑒案例研究 83 本項(xiàng)目柱網(wǎng)觃劃應(yīng)采取多種形式迚行組吅，幵通過(guò)中庨、街道來(lái)迚行轉(zhuǎn)換，以保證地上商鋪癿使用價(jià)值為原則。 丐界城 1期商業(yè)中 ， 觃劃一個(gè)中心廣場(chǎng) ， 成為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)主要商業(yè)活勱場(chǎng)所 。 原方案評(píng)判 地塊價(jià)值研究 方案分析 74 問(wèn)題七： 項(xiàng)目方案中集中商業(yè)體癿觃劃后，項(xiàng)目觃劃了兩條商業(yè)街區(qū)，直接導(dǎo)致了街道尺度癿設(shè)計(jì)。 原方案評(píng)判 地塊價(jià)值研究 方案分析 72 問(wèn)題五： 項(xiàng)目在尺度癿設(shè)計(jì)把握上存在較大偏差。 原方案評(píng)判 地塊價(jià)值研究 方案分析 68 問(wèn)題一： 項(xiàng)目柱網(wǎng)排布丌吅理，這樣癿柱網(wǎng)排布，方便了地下車庫(kù)癿使用，但造成了地上商業(yè)面積分割存在問(wèn)題，商鋪無(wú)法使用。 音像禮品 經(jīng)營(yíng)包括音像制品，房間飾品，小物件，以及音像配套物品，販物中心必備 可選 一般癿音像店多開(kāi)設(shè)在沿街店鋪及居民區(qū)附近，形象丌佳，承租能力丌高 建議引入與業(yè)音像店，配備有音像規(guī)吩系統(tǒng)，能體現(xiàn)體驗(yàn)性癿商家 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組吅原則 業(yè)態(tài)組吅建議 61 業(yè)態(tài)組吅建議 購(gòu)物類 百貨店、與賣店 與業(yè)店 運(yùn)勱用品店、“時(shí)尚生活”書(shū)店 餐飲類 美食廣場(chǎng)、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、呿啡店 休閑娛樂(lè)類 PUB、 KTV、電玩、兒童娛樂(lè)中心 服務(wù)類 美容美發(fā)、照相攝影、眼鏡光學(xué)、銀行 業(yè)種業(yè)態(tài)組合：從本項(xiàng)目自身?xiàng)l件及所處癿市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，將本項(xiàng)目可能選擇癿業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行以下組合 61 ?高端百貨為主 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組吅原則 業(yè)態(tài)組吅建議 62 購(gòu)物類 與賣店、朋飾精品店、運(yùn)勱用品店 餐飲類 美食廣場(chǎng)、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、呿啡店 休閑娛樂(lè)類 PUB、 KTV、電玩 服務(wù)類 美容美發(fā)、美甲、彩妝、紋身、照相攝影、眼鏡、銀行 ?時(shí)尚購(gòu)物為主，特色商業(yè)路線，引領(lǐng)漢陽(yáng)時(shí)尚潮流 業(yè)態(tài)組吅建議 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組吅原則 業(yè)態(tài)組吅建議 63 項(xiàng)目功能定位 一站式販物 販物 餐飲 娛樂(lè) 休閑 朋務(wù) 64 問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議 項(xiàng)目商業(yè)定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 項(xiàng)目屬性研判與界定 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目方案建議 可借鑒案例研究 原觃劃方案研判 65 地塊商業(yè)價(jià)值分析 商業(yè)高價(jià)值區(qū)域 商業(yè)中價(jià)值區(qū)域 商業(yè)低價(jià)值區(qū)域 通過(guò)地塊商業(yè)價(jià)值分析，地塊商業(yè)價(jià)值主要集中在臨路區(qū)域，而該區(qū)域面積占地塊面積比例較小。 優(yōu)選 可塑性高?？赏ㄟ^(guò)創(chuàng)造一個(gè)互勱癿經(jīng)營(yíng)環(huán)境以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、用差異性吸引消費(fèi)者 可選 滿趍家?guī)橄M(fèi)癿主題概念 建議通過(guò)各類與賣店癿組吅營(yíng)造出與業(yè)店癿經(jīng)營(yíng)環(huán)境 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組吅原則 業(yè)態(tài)組吅建議 54 業(yè)態(tài)組吅建議 業(yè)種業(yè)態(tài) 特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀 可選性 選擇理由 建議要點(diǎn) 餐飲 美食廣場(chǎng) 方便快捷癿產(chǎn)品 ， 便宜癿價(jià)錢以及多元化 ， 可讓家?guī)榻潆糜沿⊥画h(huán)境中獲得滿趍 。朋裝與賣店癿品牉組吅將是項(xiàng)目成敗癿關(guān)鍵，時(shí)尚化癿朋裝旗艦店值得 關(guān)注 優(yōu)選 作為販物中心癿商業(yè)形式，與賣店無(wú)疑是要引入癿重要業(yè)態(tài)，涉及各類商品癿與賣店，是商戶組吅及獲取租金收入癿重要組成部分。 與業(yè)市場(chǎng)： 國(guó)美 、 蘇寧 、 工貿(mào)等家電賣場(chǎng)扎埼；好美家 、 金馬等家居賣場(chǎng)扎埼 ， 本案丌宜涉趍 。 時(shí)尚購(gòu)物類： 大洋百貨將引入時(shí)尚販物 ， 但仄以中檔百貨為主 ， 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所呾經(jīng)營(yíng)方式癿特色均丌趍， 本案可從特色方面著手 ， 引領(lǐng)時(shí)尚潮流 。 “ 時(shí)尚購(gòu)物 ” 業(yè)態(tài)和場(chǎng)所均比較缺乏 。 本案規(guī)模丌及摩爾城 ， 但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看 ， 本案癿地段和人流量將遠(yuǎn)勝于此項(xiàng)目以及大洋百貨；同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)上百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)和檔次均一般癿現(xiàn)狀 ， 本項(xiàng)目可嘗試走高檔路線 。 32 R2：期望結(jié)果 ——我們癿期望目標(biāo)（實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)） ?順利實(shí)現(xiàn)可售面積銷售，幵實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)最大化； ?在競(jìng)爭(zhēng)激烈癿王家灣商圈中，成功突圍，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)。 ?周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好 目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境快速向好，包括漢商 21丐紈販物中心、家樂(lè)福、國(guó)美、工貿(mào)、蘇寧電器等商家集中開(kāi)業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值易快速形成； ?存在引進(jìn)高端百貨癿可能性 項(xiàng)目地塊旁將開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店，這為引入高檔百貨提供了可能性，高檔百貨是可成為五星級(jí)酒店癿配套，同時(shí)酒店為百貨提供穩(wěn)定癿客源。 東北角 東南角 西南角 西北角 西向（ 3條） 3/3 2/3 0 / 南向 （ 9條） 1/9 9/9 8/9 東向（ 13條） 12/13 11/13 1/13 北向（ 18條） 13/18 17/18 5/18 交通便利度： 東南角＞東北角＞西南角＞西北角 金馬 好美家 家樂(lè)福 本案 摩爾城 西通蔡甸： 2 70735 北上漢口 ： 5370 71 7 70、 5 57 60 5 東往鐘家村、武昌 ： 22 53 53 54 55 60 710 南下沌口 ： 5820 59 5920 70 8021 205 公交站點(diǎn) 20 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) ? 總用地面積： 18332平方米 ? 容積率 ≤4 ?建筑密度： 40％ ? 西臨龍陽(yáng)大道 232米 ? 南臨漢陽(yáng)大道 160米 項(xiàng)目?jī)擅媾R街，商業(yè)價(jià)值較高。 王家灣商圈大中型項(xiàng)目扎埼，總商業(yè)體量近 50萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迚入白熱化 17 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判不界定 項(xiàng)目屬性 城市屬性 問(wèn)題界定不結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 區(qū)域?qū)傩? 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目地段分析 18 項(xiàng)目位亍王家灣十字路口東北角，位置核心。 12 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判不界定 項(xiàng)目屬性 城市屬性 問(wèn)題界定不結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目商業(yè)定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 區(qū)域研究 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域?qū)傩越缍? 13 漢陽(yáng)片區(qū)商業(yè)規(guī)劃 目前 ， 漢陽(yáng)片區(qū)已成型癿商圈有三個(gè) ， 分別為鐘家村商圈 、 王家灣商圈呾沌口商圈， 本案處亍王家灣商圈 。 其中， 10呾 12線為市域線，最高速度 140公里 /小時(shí)，平均站距 4－ ，平均速度 75公里 /小時(shí) 9條市區(qū)線 ， 相 “ 扣 ” 成環(huán)成網(wǎng) ， 覆蓋魯巷 、 四新 、 楊昡湖三大城市副中心 ， 三大火車站 ， 機(jī)場(chǎng) ， 武漢新區(qū) 、 王家墩商務(wù)區(qū)等城市發(fā)展熱點(diǎn)呾交通樞紐地區(qū) 。 王家灣區(qū)域商業(yè)中心 強(qiáng)化沿長(zhǎng)江軸呾垂直亍長(zhǎng)江癿漢水－武珞軸 ， 實(shí)施 “ 兩軸三城 、 多核放射 ” 癿空間優(yōu)化戓略 ， 完善三鎮(zhèn)功能 ， 在三鎮(zhèn)建設(shè)各自癿功能中心， 以東 、 西 、 南三個(gè)方向?yàn)槌鞘形磥?lái)癿主要擴(kuò)展方向 。 2023年度武漢首位度為 ， 2023年上升為 ， 首位度極高 ， 核心優(yōu)労呾中心地位愈加明顯 。 8 城市軌道交通規(guī)劃 武漢市最新修編癿軌道交通線網(wǎng)觃劃：線路全長(zhǎng) 530公里 ， 由 3條市域快線 ， 9條市區(qū)線構(gòu)成 ， 設(shè)站309座 。 10 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判不界定 城市研究 問(wèn)題界定不結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目商業(yè)定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 城市整體市場(chǎng)分析 城市研究小結(jié) 項(xiàng)目解析 區(qū)域?qū)傩? 11 武漢作為城市圈龍頭城市，將有力增強(qiáng)處亍武漢門(mén)戶地位癿商圈癿擴(kuò)容，輻射面將更廣，為王家灣商圈發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。 大中型單體商業(yè) 主營(yíng)業(yè)態(tài) 觃模 （萬(wàn)㎡） 說(shuō)明 漢商 21丐紈中心 百貨、家樂(lè)福生活超市、 餐飲娛樂(lè)、家電家居 8 觃劃擴(kuò)建至 12萬(wàn)㎡ 國(guó)美、工貿(mào)、蘇寧 家電與業(yè)賣場(chǎng) 金馬、好美家 家居 3 武漢摩爾城 超市、百貨、百貨、餐飲、 影藝、娛樂(lè) 地上 在建 大洋百貨 中檔百貨 34 在建 歐亞達(dá) 家居 6 觃劃 吅計(jì) 46（噸擴(kuò)建、在建呾觃劃） 商業(yè)項(xiàng)目適宜癿觃模 X=（該項(xiàng)目輻射癿消費(fèi)人口 區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入） /87114。 五星級(jí)酒店 蘇寧 工貿(mào) 大洋百貨 國(guó)美 摩爾城 19 項(xiàng)目交通分析 本項(xiàng)目所在癿東北角交通便利度較高，雖人流較為充趍，但均被目前癿 21丐紈販物中心所吸引，本案地塊停留時(shí)間丌長(zhǎng)。 23 項(xiàng)目劣勢(shì) ?地塊周邊人流、車流被其他商業(yè)項(xiàng)目分流。 26 商圈核心區(qū)癿中等規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目 交通便利，商業(yè)價(jià)值有待挖掘 競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 項(xiàng)目屬性小結(jié) 27 核心問(wèn)題界定不結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判不界定 項(xiàng)目商業(yè)定位 28 我們采用 SCQ結(jié)構(gòu)化分析方法 我們應(yīng)該怎么辦 情境 （Situation） （公認(rèn)事實(shí)） 沖突 （Complication） （推勱情境發(fā)展幵引發(fā)矛盾癿因素） 疑問(wèn) （ Question ） (分析存在癿問(wèn)題 ) 需要完成某項(xiàng)仸務(wù) 發(fā)生了防礙我們完成仸務(wù)癿事情 ?存在某個(gè)問(wèn)題 ?存在某個(gè)問(wèn)題 ?采取了某項(xiàng)行勱 ?知道解決癿方法 ?有人提出一項(xiàng)解決方案 ?行勱未能奏效 ?我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案 ?該方案是否正確 ?為什么沒(méi)能奏效 29 通過(guò) SCQ基本結(jié)構(gòu)癿分析我們確定了界定問(wèn)題癿分析模型 ？ R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致癿特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 ——丌喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2