【正文】 法 》 對(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)定了五項(xiàng)基本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書(shū)，這些構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)管理的基本制度體系。我國(guó)的廉租房是只租不售的。 v 準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)成為尾房。購(gòu)房者在制定購(gòu)房預(yù)算時(shí)可從以下幾個(gè)方面入手： v 估算家庭可動(dòng)用的全部資金。 v 對(duì)于現(xiàn)房，要到現(xiàn)場(chǎng)親自去查看其質(zhì)量、戶型、環(huán)境、交通狀況等是否與其廣告符合，是否令自己滿意。v 除正式合同外，雙方通常還要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者對(duì)補(bǔ)充協(xié)議一定要特別重視，因?yàn)樯贁?shù)開(kāi)發(fā)商就是利用補(bǔ)充協(xié)議來(lái)轉(zhuǎn)嫁本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者對(duì)補(bǔ)充協(xié)議一定要做到字斟句酌，必要時(shí)請(qǐng)律師幫忙。購(gòu)房者要有這方面的心理準(zhǔn)備。一般來(lái)說(shuō)，高收入者 ，其購(gòu)買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對(duì)平價(jià)房、微利房感興趣。v最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為 15至 30分鐘。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有幼兒園、學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂(lè)等公共設(shè)施。 （ 11）開(kāi)發(fā)商實(shí)力v在購(gòu)買房產(chǎn)，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。v 房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可成交。（ 5）遺囑繼承權(quán)公證應(yīng)對(duì)缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。v 按房屋的使用用途，房屋租賃分為：住宅v 用房的租賃和非住宅用房的租賃。v （ 3）房屋租金，是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，房屋租賃， 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。房屋租賃v房屋租賃登記備案包括著審查的含義。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 v 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。v (3) 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)抵押的，不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押登記v 當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的 30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：v (1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；v (2)抵押登記申請(qǐng)書(shū)；v (3)抵押合同； v (4)《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》，共有的房屋還應(yīng)提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明；v (5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；v (6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料，抵押當(dāng)事人議定的抵押價(jià)值書(shū)面協(xié)議或者房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告；v (7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。（到物業(yè)處辦理物業(yè)維修基金備案憑證，到開(kāi)發(fā)處辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用備案證）。因申請(qǐng)人不及時(shí)繳費(fèi)導(dǎo)致辦證時(shí)限延長(zhǎng)，不在此時(shí)限范圍。僅注冊(cè)一次 (開(kāi)發(fā)企業(yè)攜帶相關(guān)資料到四樓技術(shù)科辦理，取得鑰匙盤、用戶名及密碼。v 抵押合同屬于擔(dān)保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。v (7) 訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。v ■ 房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償。 三、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押的概念v 房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 同時(shí)簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。終止日期規(guī)定， 隨之變更、解除或者終止。房屋租賃v房屋租賃的一般規(guī)定v （ 1）簽訂書(shū)面租賃合同。173。公證費(fèi)用： 由繼承人承擔(dān)：受益額的 2% 具體收費(fèi)根據(jù)相關(guān)公證處的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行！法定繼承和遺囑繼承的注意點(diǎn)（ 1）被繼承人的遺產(chǎn)狀況應(yīng)清楚，例如有無(wú)典當(dāng)、抵押、是否共有的情況，遺產(chǎn)現(xiàn)在何處，由誰(shuí)保管，產(chǎn)權(quán)應(yīng)沒(méi)有爭(zhēng)議。v (4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。凡建成后未取得 《 質(zhì)檢合格證書(shū) 》 的建筑，不得交付使用。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過(guò)門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室外、過(guò)道、陽(yáng)臺(tái)（二層以上）。v其他功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。二、 如何選擇房屋v（ 1）價(jià)格v（ 2）面積v（ 3）地段v（ 4）交通v（ 5）房型v（ 6）朝向與樓層v（ 7） 采光、通風(fēng)與層高v（ 8）居住環(huán)境v（ 9）建筑質(zhì)量v（ 10）物業(yè)管理狀況v（ 11）開(kāi)發(fā)商實(shí)力v（ 12）其它考慮因素（ 1）價(jià)格v購(gòu)買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購(gòu)房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來(lái)取決買與不買。（ 6）辦理入住、簽訂物業(yè)管理公約 v在購(gòu)房者入住前，發(fā)展商要審核購(gòu)房者的各項(xiàng)手續(xù)，確認(rèn)無(wú)誤后簽發(fā)入住單。 v 一般情況下，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后約 15日內(nèi)左右，雙方簽訂正式買賣合同或契約，逾期購(gòu)房者不簽署，開(kāi)發(fā)商有可能不返定金，這是購(gòu)房者一定要注意的事情。購(gòu)房者主要可參考 《 呼和浩特市普通住宅居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》v 確定購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費(fèi)。 他是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)。v 1共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有的所有權(quán)。這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。v 五種證書(shū)： ① 土地使用權(quán)證書(shū)； ② 房屋所有權(quán)證書(shū)； ③ 房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)； ④ 房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)； ⑤ 商品房預(yù)售許可證書(shū)。v 買受人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售的商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%之內(nèi) (含 3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售的條件：v（一）出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；v（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；v（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；v（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；v（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；v（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；v（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。LOGO房地產(chǎn)交易知識(shí)及產(chǎn)權(quán)辦理呼和佳地銷售部房地產(chǎn)交易知識(shí)v第一節(jié) 商品房銷售v第二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)房流程v第四節(jié) 房地產(chǎn)交易形式v第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓年限v第六節(jié) 土地使用權(quán)出讓程序v第七節(jié) 辦產(chǎn)權(quán)的流程及所需資料v商品房銷售分為現(xiàn)售和預(yù)售兩種v 商品房預(yù)售： 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 三 、商品房交易的相關(guān)知識(shí)v ⑴ 商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： v ① 當(dāng)事人名稱和姓名、住所； ② 商品房基本情況； ③ 商品房的銷售方式； ④ 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； ⑤ 交付使用條件及日期； ⑥ 裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； ⑦ 供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； ⑧ 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ⑨ 面積差異的處理方式； ⑩ 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ⑾ 解決爭(zhēng)