【正文】 法 》 對房地產(chǎn)管理規(guī)定了五項基本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書，這些構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的基本制度體系。我國的廉租房是只租不售的。 v 準現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)成為尾房。購房者在制定購房預算時可從以下幾個方面入手： v 估算家庭可動用的全部資金。 v 對于現(xiàn)房，要到現(xiàn)場親自去查看其質(zhì)量、戶型、環(huán)境、交通狀況等是否與其廣告符合，是否令自己滿意。v 除正式合同外，雙方通常還要簽訂補充協(xié)議，購房者對補充協(xié)議一定要特別重視，因為少數(shù)開發(fā)商就是利用補充協(xié)議來轉(zhuǎn)嫁本應承擔的責任和風險，購房者對補充協(xié)議一定要做到字斟句酌，必要時請律師幫忙。購房者要有這方面的心理準備。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。v最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為 15至 30分鐘。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點，是否有幼兒園、學校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。 （ 11）開發(fā)商實力v在購買房產(chǎn)，消費者會認準信譽好的開發(fā)商，認準品牌。v 房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關手續(xù)后，方可成交。（ 5）遺囑繼承權(quán)公證應對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。v 按房屋的使用用途，房屋租賃分為：住宅v 用房的租賃和非住宅用房的租賃。v （ 3）房屋租金，是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，房屋租賃， 出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務。房屋租賃v房屋租賃登記備案包括著審查的含義。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 v 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。v (3) 有經(jīng)營期限的企業(yè)抵押的，不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押登記v 當事人應在抵押合同簽訂后的 30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：v (1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；v (2)抵押登記申請書；v (3)抵押合同； v (4)《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》，共有的房屋還應提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明；v (5)可以證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；v (6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料，抵押當事人議定的抵押價值書面協(xié)議或者房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的估價報告；v (7)登記機關認為必要的其他文件。（到物業(yè)處辦理物業(yè)維修基金備案憑證，到開發(fā)處辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用備案證）。因申請人不及時繳費導致辦證時限延長，不在此時限范圍。僅注冊一次 (開發(fā)企業(yè)攜帶相關資料到四樓技術(shù)科辦理，取得鑰匙盤、用戶名及密碼。v 抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。v (7) 訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響。v ■ 房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償。 三、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押的概念v 房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 同時簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。終止日期規(guī)定， 隨之變更、解除或者終止。房屋租賃v房屋租賃的一般規(guī)定v （ 1）簽訂書面租賃合同。173。公證費用： 由繼承人承擔：受益額的 2% 具體收費根據(jù)相關公證處的收費標準執(zhí)行！法定繼承和遺囑繼承的注意點（ 1）被繼承人的遺產(chǎn)狀況應清楚，例如有無典當、抵押、是否共有的情況，遺產(chǎn)現(xiàn)在何處，由誰保管，產(chǎn)權(quán)應沒有爭議。v (4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。凡建成后未取得 《 質(zhì)檢合格證書 》 的建筑，不得交付使用。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。v其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數(shù)，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。二、 如何選擇房屋v（ 1）價格v（ 2）面積v（ 3）地段v（ 4）交通v（ 5）房型v（ 6）朝向與樓層v（ 7） 采光、通風與層高v（ 8）居住環(huán)境v（ 9）建筑質(zhì)量v（ 10）物業(yè)管理狀況v（ 11）開發(fā)商實力v（ 12）其它考慮因素（ 1）價格v購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件是否適應來取決買與不買。（ 6）辦理入住、簽訂物業(yè)管理公約 v在購房者入住前，發(fā)展商要審核購房者的各項手續(xù)，確認無誤后簽發(fā)入住單。 v 一般情況下，簽訂認購書后約 15日內(nèi)左右，雙方簽訂正式買賣合同或契約，逾期購房者不簽署，開發(fā)商有可能不返定金，這是購房者一定要注意的事情。購房者主要可參考 《 呼和浩特市普通住宅居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法 》v 確定購房時的稅費支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費。 他是該類土地在該區(qū)域的標準指導價。v 1共有房產(chǎn)：指兩個或者兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有的所有權(quán)。這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。v 五種證書： ① 土地使用權(quán)證書； ② 房屋所有權(quán)證書； ③ 房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書； ④ 房地產(chǎn)估價師資格證書； ⑤ 商品房預售許可證書。v 買受人應當自預售的商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持有關材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%之內(nèi) (含 3%)的房價款由買受人補足；超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售的條件：v（一）出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；v（二）取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件；v（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；v（四）已通過竣工驗收；v（五）拆遷安置已經(jīng)落實；v（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；v（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。LOGO房地產(chǎn)交易知識及產(chǎn)權(quán)辦理呼和佳地銷售部房地產(chǎn)交易知識v第一節(jié) 商品房銷售v第二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v第三節(jié) 房地產(chǎn)購房流程v第四節(jié) 房地產(chǎn)交易形式v第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓年限v第六節(jié) 土地使用權(quán)出讓程序v第七節(jié) 辦產(chǎn)權(quán)的流程及所需資料v商品房銷售分為現(xiàn)售和預售兩種v 商品房預售： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。 三 、商品房交易的相關知識v ⑴ 商品房買賣合同應包括以下主要內(nèi)容： v ① 當事人名稱和姓名、住所； ② 商品房基本情況； ③ 商品房的銷售方式； ④ 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ⑤ 交付使用條件及日期； ⑥ 裝飾、裝修標準承諾； ⑦ 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任； ⑧ 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ⑨ 面積差異的處理方式； ⑩ 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜； ⑾ 解決爭