【正文】 及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。? ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。6．配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。、代換、或加工修理。四、報告制度? 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：。、換班、倒休、加班等。排，并在交接班記錄上簽字。 ，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件 :出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照出租人對所出租的物業(yè)應具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件 :城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級政府批準的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機關(guān)或當?shù)卣鷾食凶馊顺袚飿I(yè)應以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :經(jīng)規(guī)劃部門批準建設，并已向房地產(chǎn)行政管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學習、娛樂、交際等功能?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理三、住宅小區(qū)的特點。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。化管理理論，用現(xiàn)代科學管理理論來指導管理實踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標準， 小區(qū)物業(yè)管理的社會化、專 物業(yè)管理收費學習目的與要求1．掌握物業(yè)管理費使用情況的公示內(nèi)容2．重點掌握九大服務成本物業(yè)管理收費的依據(jù)、原則第十章 物業(yè)管理收費的依據(jù)和原則三、物業(yè)服務收費的依據(jù)物業(yè)服務收費必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；物業(yè)服務收費要根據(jù)物業(yè)服務合同的約定；物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專項用于房屋共用部分，共用設備和公用設施維修、更新的專項基金共用設施設備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金物業(yè)管理服務費是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費用物業(yè)管理服務費是保證日常物業(yè)管理工作正常運轉(zhuǎn)的主要資金來源物業(yè)管理服務費常規(guī)性的公共服務費用針對性的專項服務費用委托性的特約服務費用物業(yè)管理服務費分類第十章 智能化物業(yè)管理學習目的與要求1．掌握智能化物業(yè)的概念智能化物業(yè)管理的概念2．重點掌握智能化物業(yè)的組成（ 3A）智能化物業(yè)管理的特征智能物業(yè)設備維修維護管理第十一章 智能化 物業(yè)管理概述四、 智能化 物業(yè)管理智能化物業(yè)管理的概念 在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代計算技術(shù)、自動控制技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)設備實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施、設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網(wǎng)絡化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。智能化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第三節(jié) （ 2）維護保養(yǎng)工作的實施：日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng) 物業(yè)管理糾紛處理 學習目的與要求1．掌握物業(yè)管理糾紛的原因物業(yè)管理糾紛的預防措施2．重點掌握物業(yè)管理法律責任的種類物業(yè)管理糾紛的處理方式（ 6種）案例分析第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施四、強化員工培訓、管理和監(jiān)督工作提高員工素質(zhì)建立和完善各項管理和服務制度努力尋找新的服務方式和方法，減少糾紛。物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責任和糾紛處理二、 物業(yè)管理法律責任的種類 物業(yè)管理行政法律責任（ 1）行政處罰（ 2）行政處分（注意上述兩者的區(qū)別）物業(yè)管理刑事法律責任第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴處理程序（流程圖 121）（ 1）接受投訴（ 2）處理投訴（ 3）回復投訴人第十二章 第十二章 智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第二節(jié) 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)服務成本分析一、 九大服務成本人員費；設施設備運行維護費；清潔衛(wèi)生費用；綠化養(yǎng)護費用；秩序維護費用；辦公費用；固定資產(chǎn)折舊；保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)管理收費第一節(jié) 　　 (２ )計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。無論 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 　　管理機構(gòu)現(xiàn)代化的主要標志是管理的高效率，這就要求機構(gòu)設置要科學、機構(gòu)層次少而 第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一 四、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標第一是社會效益；　第二是經(jīng)濟效益；第三是環(huán)境效益；第四是心理效益。 。現(xiàn)代各類物業(yè)的管理一、住宅與居住小區(qū) 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三級。第一節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營服務概述一、經(jīng)營服務項目的選擇選擇原則：投資、風險、熟悉領域、穩(wěn)健進取選擇步驟和方法：人員、篩選、談判、經(jīng)濟論證第二節(jié)、經(jīng)營服務項目的開展二、經(jīng)營服務的條件既注意事項硬件條件：資金和場地軟件條件：經(jīng)營的內(nèi)容項目、經(jīng)營思想、經(jīng)營機制 三、經(jīng)營服務的市場預測 進行市場預測的必要性 市場預測的內(nèi)容（重要） 經(jīng)營服務的考評第二節(jié)、經(jīng)營服務項目的開展第三節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營服務的操作一般配套服務類型：　　最貼近日常生活的衣食行樂服務商務服務類文化、教育、衛(wèi)生、體育類經(jīng)營中介服務　物業(yè)經(jīng)營管理服務發(fā)展方向物業(yè)租賃– 物業(yè)經(jīng)營管理的主要項目個性化服務現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理的一個發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務需求不斷增加物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：　　物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務之一也是物業(yè)市場流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來源物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營出租物業(yè)，可以獲取長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，提高經(jīng)營管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。 8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。7．非值班人員未經(jīng)許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。值班制度? 2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。、備件、材料、文具及勞保用品。、代替或加工修理。 2．察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設備。設備維修制度? 3．設備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。設備維修制度? 1．預防性維護保養(yǎng)，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。物業(yè)設備管理部門設置和管理制度三、 物業(yè)設備管理的制度（二）管理制度接管驗收制度預防性計劃維修保養(yǎng)制度值班制度交接班制度報告紀錄制度工程驗收制度? 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設備運行管理和檔案管理等內(nèi)容。 第六章 物業(yè)設備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。保證業(yè)主和使用人的安全?？梢匝娱L 物業(yè) 使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。設備日常維護與管理學習目的與要求1．掌握物業(yè)設備管理各項制度2． 重點掌握物業(yè)設備管理的組成物業(yè)物業(yè)設備管理的意義、作用設備管理部門的機構(gòu)設置第六章 業(yè)主公約二、 業(yè)主公約制定的原則和程序平等、自愿、依法三原則擬定討論稿 —— 業(yè)主大會討論通過 —— 公示、分發(fā)第二節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求以法律為依據(jù)以不得違法為前提以協(xié)商一致為基礎第一節(jié) 但這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機會均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標人采取邀請招標方式的，應當向 3個以上具備承擔招標項目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標邀請書，所需載明的事項與公開招標的招標公告要求相同二、物業(yè)管理招標與投標的條件招標項目應具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項目的主體和配套設施建設具備招標主體資格和招標條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設施招標所需的其他條件已經(jīng)具備投標單位應具備的條件具有獨立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應的經(jīng)營資質(zhì)具備招標規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康三、物業(yè)管理招標程序成立招標機構(gòu)招標機構(gòu)編制招標文件招標機構(gòu)發(fā)布招標公告或投標邀請書招標機構(gòu)組織資格預審四、物業(yè)管理投標程序取得招標文件分析招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場投標可行性分析編制投標文件封送投標文件資料整理與歸檔五、物業(yè)管理開標、評標和中標（一）開標物業(yè)管理項目招標的開標分為兩個過程：評議標書階段現(xiàn)場答辯階段標書評議開標：按照招標書中規(guī)定的截標時間，在公證機關(guān)、投標管理部門工作人員以及投標人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容提交投標文件的投標人少于 3個的，招標人應當依法重新招標評標開標（二）標書評議評標：把標書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認真仔細、獨立完成標書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標書評分216。? 有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣；? 有利于控制物業(yè)管理的費用，使業(yè)主和使用人真正得到質(zhì)優(yōu)價實的服務；? 有利于明確和簡化業(yè)主與物業(yè)管理的企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系；? 有利于推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。? 檔案資料的建立? 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。移交工作應辦理書面移交手續(xù)。這些規(guī)章制度應在住戶入住前就制定完成，并通過日后的管理實踐，再逐步補充、修改和完善。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務企業(yè)。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預防和處理消防管理車輛和道路、場地的管理 這也是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務。偏離服務這個宗旨，就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。Property意為 “財產(chǎn)、所有物、所有權(quán) ”。機電工程系 表面看 意思都是指不動產(chǎn)或房地產(chǎn)。