【正文】 務院1983年12月17日發(fā)布施行的《城市私有房屋管理條例》第十一條也未規(guī)定房屋所有人未提前3個月通知承租人即將房屋出賣給他人的房屋買賣合同的效力。該條司法解釋作為歷史的產物隨著社會與法律的發(fā)展已失去效力，對承租人優(yōu)先購買權涉及的房屋所有人與第三人間的房屋買賣合同的效力不能再斷然判決無效，而應按《合同法》的規(guī)定和《合同法》的精神進行重新思考并重新認定。[xix]《保險法》第十二條第一款規(guī)定“投保人對保險標的應當具有保險利益。本條規(guī)定也很典型地說明強制性規(guī)定作用力是針對行為本身的，即行為應當如何做，或不應當如何做，而不是說如果違反將導致合同效力有何影響。這就是說，《合同法》第五十二條第(五)項一般規(guī)定合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效，而如果《保險法》不再單獨作出合同違反法律、強制性規(guī)定無效的規(guī)定，則合同違反法律強制性規(guī)定并不無效。我們沒有依據(jù)認定立法者這樣表述是故意或過失犯的邏輯錯誤，我們只能理解這樣表述寓有深意，即“超過二十年部分無效”(而不是“未超過二十年的部分有效”)的規(guī)定是特別的、例外的規(guī)定。那么什么樣違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同才無效呢?這無法依據(jù)《合同法》第五十二條第(五)項判斷出來，也無法通過其他法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定本身判斷出來，除非法律有單獨的、明確的規(guī)定，比如上引的《保險法》關于投保人對保險標的不具有保險利益保險合同無效的規(guī)定和《合同法》關于(租賃合同)租賃期限超過二十年超過部分無效的規(guī)定?！　≌{整公、私法行為強制性規(guī)定及其法律效果　　從法律效果上講，行為被調整公法行為的強制性規(guī)定規(guī)范直接產生公法效果，而不直接產生私法上效果。這是強制性規(guī)定，如果納稅人未在規(guī)定期限內申報辦理稅務登記、變更或者注銷登記，則要承擔行政責任，本法第三十七條第(一)項規(guī)定，對違反此規(guī)定的納稅人，由稅務機關責令限期改正，逾期不改正的，可以處以二千元以下的罰款。這類強制性規(guī)定有兩種情況，一種情況是規(guī)范的是私法行為本身。調整社會法行為的強制性規(guī)定目的不是直接為維護國家管理、統(tǒng)治的需要，也不是直接維護私法主體個體或雙方的利益，而是為了維護社會利益，是從人類社會的整體和社會發(fā)展的長期考慮的。甲違反了《國家公務員暫行條例》強制性規(guī)定，根據(jù)《國家公務員暫行條例》第三十一條、第三十二條規(guī)定，他應承擔受到行政處分的行政責任，違紀行為情節(jié)輕微，經過批評教育后改正的，也可以免予行政處分。但我們認為這種對私法行為的不利影響并非法律對私法行為否定的后果，而只是一種事實上的、偶然的、意外的后果。如果此強制性規(guī)定對行為內容和程序進行限制或禁止，則屬調整私法行為。公權之所以對私法行為強制干預，是因為私法行為對公權有侵犯。二是這種根本性的破壞，無法補救，以致于只能宣布取消這種合同行為本身，宣布這種行為無效，使之不產生任何法律效果。而《合同法》第五十二條則沒有相同或類似規(guī)定。這種做法嚴重危害了交易安全，從客觀上說，可能造成一系列債的履行不能，導致經濟秩序的混亂?！　】梢?，公權對私權調控程度、內容及方式的變化，并不存在一個永恒的、絕對的“應當”如何的問題，因為從不同角度，從不同標準看待任何問題，都可以滔滔不絕地講出許多“應當”的理由，所以只能說是一種政策性問題，即現(xiàn)實要求作出某種處理，法律就作出如何規(guī)定，司法就作出如何處理?！痹S多學者對此產生了積極的反應，認為是我國司法審判對法人締約能力問題的解釋上的松動。　　公權通過法律對私法行為進行調控的變化不僅體現(xiàn)在立法上，也體現(xiàn)在司法方面。而《合同法》第五十二條第(一)項則規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，只有在損害國家利益的情況下才無效，如果不損害國家利益，并不無效。對不同違法行為的強制程度當然不應相同，處理也不能相同。　　(二)強制性規(guī)定與合同效力制度適用　　作為典型的私法行為，合同必須在公權許可的限度內實施?！　≌{整公法行為的強制性規(guī)定、調整私法行為的強制性規(guī)定都是指規(guī)范的實質內容而言的，不是指法的形式，一個強制性規(guī)定無論規(guī)定在《民法通則》或《合同法》里，還是規(guī)定在《刑法》里，只要其內容是調整公法行為的，就是調整公法行為的強制性規(guī)定，如其內容是調整私法行為的，則屬調整私法行為的強制性規(guī)定。甲承擔公法責任，乙則不應承擔任何責任，因為乙的行為沒有違反調整公法行為的規(guī)定。甲、乙違反《野生動物保護法》強制性規(guī)定，既要承擔公法責任，又要承擔私法責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。納稅人進行納稅登記是單純的行政管理關系，本條規(guī)定單純調整這種行政管理關系，而不調整民事關系，所以對民事行為沒有影響。比如把強制性規(guī)定分為“取締規(guī)定”和“效力規(guī)定”，取締規(guī)定是賦予公法責任，而效力規(guī)定是賦予私法責任。這些必須對規(guī)范合同行為的強制性規(guī)定的價值進行判斷。第五十二條第(五)項規(guī)定，這個租賃期間為二十五年的租賃合同違反法律強制性規(guī)定，應當全部無效，而現(xiàn)在人為地分割成兩個合同，只使其中一個合同無效，這也讓我們感到《合同法》第五十二條第(五)項的規(guī)定并非絕對的、一般的規(guī)定，即違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同并不一定無效。同樣的分析過程，《合同法》總則規(guī)定合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效，而分則規(guī)定租賃期限不得超過二十年屬于強制性規(guī)定，租賃期限超過二十年的租賃合同違反了分則規(guī)定的強制性規(guī)定，按三段論推理，超過二十年的租賃合同當然無效，為什么又緊接規(guī)定，超過二十年的，超過部分無效呢?只能表明如果不這樣單獨作出規(guī)定，那么租賃期限超過二十年的，超過部分并不無效。　　不存在規(guī)范合同效力的一般規(guī)范　　《合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效，《保險法》規(guī)定投保人對保險標的應當具有保險利益屬強制性規(guī)定，投保人對保險標的不具有保險利益則屬違反法律強制性規(guī)定。”這是單獨對違反強制性規(guī)定的保險合同的效力作出規(guī)定，這也說明第一款的強制性規(guī)定不是針對合同效力的。應當明確，司法解釋規(guī)定必須符合憲法、法律的規(guī)定，否則不能作為法院認定合同效力的依據(jù)。1999年10月1日起施行的《合同法》第二百三十條對房屋承租人優(yōu)先購買權作出強制性規(guī)定，但不是規(guī)定提前三個月通知承租人，而是規(guī)定“合理期限”內通知，在《合同法》施行后人民法院處理承租人優(yōu)先購買權案件，就不應適用《民法通則》實施意見第一百一十八條。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。所以，很有必要對司法解釋從理論上予以正當化，但對其實施應予以規(guī)范，并對之保持足夠的警惕。因為最高人民法院司法解釋對各級人民法院處理合同案件具有拘束力，司法解釋有規(guī)定