已上市房地產(chǎn)企業(yè)研究分析報告-文庫吧在線文庫
【正文】 明三線企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品附加值等趕不上一線企業(yè)和二線企業(yè)；而一線企業(yè)毛利率較低則是由于其為了回籠資金，加速周轉(zhuǎn)而降低價格進行促銷造成的，和三線企業(yè)的毛利率低有本質(zhì)的不同。但由于此時的邊際效用仍然為正，所以理智的房企應(yīng)該逐步邁向一線房企的規(guī)模，以實現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟。作為上市房地產(chǎn)企業(yè)的 “老大 ”，雖然 2023年萬科的成績并不輝煌，但其 2023年取得的成績?nèi)匀槐３衷谛袠I(yè)領(lǐng)先的水平。42房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告二線企業(yè) —— 東華實業(yè)東華實業(yè)是一家以北京為主要業(yè)務(wù)開展地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前僅在北京和廣東兩個城市發(fā)展，從 2023年開始東華實業(yè)東華實業(yè)主攻北京市場，將北京作為其主要的發(fā)展城市。但在凈資產(chǎn)收益率上，東華企業(yè)卻又遙遙領(lǐng)先于行業(yè)、二線企業(yè)，甚至超過了一線企業(yè)的全國平均水平， 08年比 07年略有下降，目前為 %，超過了行業(yè) 9個百分點，二線企業(yè) 7個百分點，和一線企業(yè) 4個百分點。作為三線企業(yè)的代表，近幾年的發(fā)展出現(xiàn)了較大的波動， 20232023的公司的經(jīng)營狀況如下表所示。主營業(yè)務(wù)收入呈逐年上升態(tài)勢，目前已達 ，雖然遠低于行業(yè) 37億元的平均水平，但與三線企業(yè)的平均水平持平。在今后的發(fā)展中，公司應(yīng)努力加強費用的控制， 09年要積極穩(wěn)妥地解決歷史遺留問題，同時順應(yīng)市場形勢和環(huán)境的變化，提升融資能力，積極拓寬融資渠道，加快土地資源拓展和項目儲備工作，為公司長遠發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。由于成本相對較低，而銷售時間是房地產(chǎn)形勢較好的 07年，單位銷售價格同比大幅上升，故本期銷售凈利潤有較大幅度上升。報告期內(nèi)，公司新增了南寧市亭洪路 19號江南花園項目及廣西桂林市永?？h福龍工業(yè)園 B區(qū)和獅子口水庫地塊項目。2023年，在資產(chǎn)的利用效率上，東華實業(yè)的表現(xiàn)也較為出色，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率兩項指標均大幅領(lǐng)先于行業(yè)、二線企業(yè)甚至一線的平均水平，兩項指標為 。2023年公司開始進駐北京發(fā)展，到了 2023年起，東華實業(yè)開始全面主攻北京市場，實現(xiàn)了從單城市房地產(chǎn)企業(yè)到區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。2023年，雖公司資增速緩慢，但主營業(yè)務(wù)收入到達 ，占行業(yè) ％，仍 為行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模支柱公司；從各項經(jīng)濟評價指標來看，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率遠高于行業(yè)平均水平，也高于一線房企的平均水平，這與 08年萬科降價促銷、加快資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略有關(guān)，同時此戰(zhàn)略導(dǎo)致萬科的盈利能力下降，低于一線企業(yè)平均水平；在費用控制上，萬科的營業(yè)費用率與一線企業(yè)行業(yè)平均持平，這是由財務(wù)費用的上漲造成的，單就管理費用看，萬科的管理費用控制能力較強，同比下降了 13個百分點。38房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents39房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告重點企業(yè) —— 萬科 A萬科企業(yè)作為中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，近幾年的表現(xiàn)可謂可圈可點，下表全面反映了近三年萬科的發(fā)展狀況。凈資產(chǎn)收益率較高則反映了單位資本的獲利能力較強，那么一線企業(yè)雖然毛利率等由于戰(zhàn)略決策原因低于二線企業(yè)，但是其較高的凈資產(chǎn)收益率則充分說明一線房企的獲利能力實質(zhì)上是最高的。特別值得注意的是：三線企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入僅為二線企業(yè)的 24%和一線企業(yè)的 3%，但其期間費用卻達到了二線的 30%和一線的 6%，說明三線房企的費用控制能力差強人意。在獲利能力上，毛利率、營業(yè)利潤率、銷售凈利率三項指標均高于一線企業(yè)的平均水平，分別為 %、 %和 %；但是二線企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率卻低于一線企業(yè)；這揭示了二線企業(yè)與一線企業(yè)在 2023年的戰(zhàn)略方針的不同，即一線企業(yè)減少利潤加快周轉(zhuǎn)，加速資金回籠，二線企業(yè)更加重視利潤率而不愿降價促銷。這一方面說明 “依靠負債資金經(jīng)營 ”的方式已成為地產(chǎn)企業(yè)的 “特點 ”，只是一線房地產(chǎn)企業(yè)相對較為容易地獲得負債資金，這對于企業(yè)的發(fā)展來說，并不能說是一件壞事，但較高的負債率將給企業(yè)帶來一定的償債風(fēng)險，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，將給企業(yè)帶來巨大的損失，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。17房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對值比較（一）在毛利率上，一線房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了 07年樓市的瘋狂上漲后， 08年在樓市遭遇寒流的情況下，略有下降，目前毛利水平為 %，低于行業(yè) %的平均水平 百分點，表明一線房地產(chǎn)企業(yè)在 08年為了 回籠資金、盤活資產(chǎn) ，在 08年采取了降價銷售的手段，使得 08年獲利空間下降。11房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況 —— 小結(jié)回顧近三年的情況，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了 2023年的輝煌，也經(jīng)歷了 2023年的拐點。具體如下：000002 萬科 A 000616 億城股份 600675 中華企業(yè)000042 深長城 000667 名流置業(yè) 600736 蘇州高新000514 渝開發(fā) 600048 保利地產(chǎn) 600748 上實發(fā)展000024 招商地產(chǎn) 600159 大龍地產(chǎn) 000608 陽光股份000046 泛海建設(shè) 600732 上海新梅 600634 海鳥發(fā)展000402 金融街 600240 華業(yè)地產(chǎn) 000573 粵宏遠 A000502 綠景地產(chǎn) 600246 萬通地產(chǎn) 600393 東華實業(yè)000511 銀基發(fā)展 600895 張江高科 000558 萊茵置業(yè)600663 陸家嘴 600322 天房發(fā)展 600383 金地集團000029 深深房 A 600266 北京城建000546 光華控股 600325 華發(fā)股份4房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents5房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況 2023 增長率（ %） 2023 增長率（ %） 2023主營業(yè)務(wù)收入 % % 主營業(yè)務(wù)成本 % % 毛利率（ %） % % %管理費用 % % 管理費用率
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