【正文】 駐壹號(hào)公園慶典 ● “壹號(hào)公園 ”時(shí)代精英嘉年華會(huì) ● 優(yōu)秀民企企業(yè)家 “壹號(hào)公園 ”觀摩團(tuán) ● “壹號(hào)公園杯 ”新西部十大新銳企業(yè)家評(píng)選 （見下圖） 三、銷售策略 大量管理資料下載 第 13 頁(yè) 共 22 頁(yè) １、銷售階段控制 在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點(diǎn)形成了本案的三次銷售浪潮。 ● 計(jì)劃通過(guò)銷售杠桿的運(yùn)用，最大限度促進(jìn)銷售并最終實(shí)現(xiàn)平均 15%25%的超價(jià)收入。 （見下圖） ３、案名建議： Ａ、案名剖析： 產(chǎn)業(yè)別墅是一個(gè)優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出： 生態(tài)化、園林 大量管理資料下載 第 11 頁(yè) 共 22 頁(yè) 式； 全新的、高檔次的商務(wù)模式； 空前的、具有第一性的。 ● 項(xiàng)目經(jīng)管高度不夠。 ● 作為長(zhǎng)安園的示范部分，可借助長(zhǎng)安園和高新開發(fā)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)推廣。（詳見 “中國(guó)地產(chǎn)新三論 ”） 品牌經(jīng)營(yíng)：品牌是產(chǎn)品對(duì)于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會(huì)展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國(guó)際中學(xué)、 “雙語(yǔ)制 ”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。 15 停車位 每棟樓有獨(dú)立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場(chǎng) 較充裕停車位 公共停車場(chǎng)、秩序較差 16 入駐 感受 尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲 高檔的、舒適的、人性的 高檔的、人性化較弱的、創(chuàng)造欲較弱的 產(chǎn)品 USP 提煉： 大量管理資料下載 第 8 頁(yè) 共 22 頁(yè) A、專案宏觀背景賣點(diǎn)： 長(zhǎng) 安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢(shì)分析 ● 政策優(yōu)勢(shì) 整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略背景下，長(zhǎng)安園作為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。 二、 項(xiàng)目分析 １、產(chǎn)品分析 Ａ、產(chǎn)品類型： 產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。 Ｂ、西安寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析： ● 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。 ● 在全國(guó)范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。 長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū) ——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。社會(huì)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)包含兩大部類的生產(chǎn)：第 Ⅰ 部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第 Ⅱ 部類的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。如果用一句話來(lái)概括三者之間的關(guān)系，就是 “國(guó)家經(jīng)營(yíng)從城市經(jīng)營(yíng)開始，城市經(jīng)營(yíng)從地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開始 ”，這是 “中國(guó)地產(chǎn)新三論 ”的集中概述，也是中國(guó)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的客觀規(guī)律。 我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。 我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論 ”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用； “地產(chǎn)城市論 ”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系； “地產(chǎn)國(guó)家論 ”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國(guó)家建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)聯(lián)系。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的有關(guān)原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)。 （見下圖） —— 藍(lán) 戈 第一章 項(xiàng)目總體策劃 一、 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目背景分析： A、項(xiàng)目宏觀背景： ● 項(xiàng)目時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略 ● 項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。 ● 北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。售價(jià) 10000 元 / M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價(jià)差別不大。 ● 目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對(duì)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒(méi)有突破。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國(guó)際類產(chǎn)品更符合目前市場(chǎng)需求。 功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長(zhǎng)安園這一動(dòng)力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對(duì)整個(gè)西安市及西部中國(guó)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 Ｂ、項(xiàng)目機(jī)會(huì)： ● 首創(chuàng)動(dòng)力型地產(chǎn)引爆市場(chǎng)。 ● 全國(guó)各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場(chǎng)爭(zhēng)奪。 （見下圖） ２、產(chǎn)品市場(chǎng)性價(jià)比定位： 項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)品，價(jià)格定位在市場(chǎng)中高檔水平。起點(diǎn)即為項(xiàng)目均價(jià)，利用強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目本體逐步浮出水面帶來(lái)的強(qiáng)大沖擊穩(wěn)步提升價(jià)格。動(dòng)力地產(chǎn) (長(zhǎng)安園 /產(chǎn)業(yè)別墅 )全面入世 ● 中國(guó)長(zhǎng)安版塊 ?。 ● ONE TO ONE直銷營(yíng)銷模式： 揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級(jí)人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)意 向中客戶，專人服務(wù)，深度溝通。 第三章 項(xiàng)目提升建議 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議： 《長(zhǎng)安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū) ——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn) ● 形象示范： 產(chǎn)業(yè)別墅位于長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時(shí)代廣場(chǎng)，是長(zhǎng)安園的主要形象工程。 B、觀念創(chuàng)新 ● 產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)模式是中國(guó)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動(dòng)力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國(guó)城市 “城市經(jīng)營(yíng) ”的有益示范。 內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。 園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學(xué)、幼兒園、變配電等公建設(shè)施免收市政公用設(shè)施配套費(fèi)，其它用地 20xx 年按建筑面積每平方米 30 元 —50 元收取。凡在園區(qū)內(nèi)租用標(biāo)準(zhǔn)廠房超過(guò) 1000 平方米以上（包括 1000 平方米）的。 納稅大戶獎(jiǎng)勵(lì)住宅房政策。 5 麗華科技大廈 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 4 層，首層已售，其余未售 總建 37000 大量管理資料下載 第 22 頁(yè) 共 22 頁(yè) 平米，共 25 層 1 13 層分割，其余整層出售 890 平米 6000 元 61% 10 含中央空調(diào) 20xx. 12 4 部進(jìn)口電梯，開利中央空調(diào)， 5A 智能 開工較早，曾經(jīng)停工兩年，影響購(gòu)買者信心，外觀及檔次一般，價(jià)格偏高 6 華苑 大廈 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 3，全部租用，依次是網(wǎng)通、證券、餐飲 總建 29400平米，共 25 層 自由 間隔 950 平米 4650 元， 4 層租 50 元簡(jiǎn)裝 67% 4 不含中央空調(diào) 20xx 年初 中央空調(diào)， 5A 智能，停車場(chǎng) 價(jià)格相對(duì)同區(qū)較低，位置較好 7 E 陽(yáng) 國(guó)際 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 3 層購(gòu)物中心、銀行、娛樂(lè)等 總建 27600 平米，共22 層 12 萬(wàn) /個(gè) 自由間隔， 7 層分開銷售 1255 平米 四梯八戶 起 4800 均 6250 高 6500 65% 含中央空調(diào)費(fèi) 中央空調(diào) 5 部，三菱高速電梯， 100 兆寬帶 5A 智能 賣點(diǎn)： 5A 級(jí)智能大廈；可觀高爾夫球場(chǎng)；開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)地段。 附 3：西安 市高檔寫字樓市場(chǎng)調(diào)研表 序號(hào) 樓 盤 名 稱 樓 盤 類 型 樓 盤 現(xiàn) 狀 裙 樓 情 況 樓盤規(guī)模 車位情況 間格 面積 /層 間數(shù) 平面結(jié)構(gòu) 售價(jià) 租金 實(shí)用率 管理費(fèi)（月 /元 .m2） 交樓日期 公攤率 配置 備注 大量管理資料下載 第 21 頁(yè)