【正文】 正常開展，以求得最佳的管理效果。對(duì)于違章用電、用水的同學(xué)要加強(qiáng)管理和教育。 嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，發(fā)現(xiàn) 不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理。 ④ 一、物管 110： 亦稱“首問負(fù)責(zé)制”或“一話通服務(wù)”，其核心思想即為：管理處的員工，不分彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管 110的執(zhí)行者。 四、親情化管理 即把我們所倡導(dǎo)的“親情、友情、愛情”融入到我們的物業(yè)管理中去，讓我們的每位管理人員像照顧自己的兒女一樣照顧我們的同學(xué)，使我們學(xué)生公寓的每一位同學(xué)都能夠感覺到家庭的溫暖。 八、溝通零距離 就是我們的員工在日常的物業(yè)管理過程中要注重與學(xué)生的溝通，要最大 限度的與學(xué)生交流，深入的了解我們的學(xué)生的心理狀態(tài)，時(shí)刻注意學(xué)生的心理變化，為我們更好的實(shí)施“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理模式打下良好的基礎(chǔ)。 維修員負(fù)責(zé)各類設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作。 在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取 A管理模式中的例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合。 文化活動(dòng)機(jī)制是溝通物管部內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動(dòng)的開展增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 同步進(jìn)行 五 物資管理 物資賬目； 物資收發(fā)。 學(xué)生寢室內(nèi) 保持衛(wèi)生和美化 保潔員為學(xué)生進(jìn)行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，幫助學(xué)生做好寢室衛(wèi)生； 管理員掌握一定的室內(nèi)美化技能，不定期為學(xué)生 進(jìn)行室內(nèi)美化指導(dǎo)； 對(duì)學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對(duì)不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。 第五章 學(xué)生公寓的日常服務(wù)項(xiàng)目及采取的措施 第一節(jié) 概 述 針對(duì)某某高校學(xué)生公寓的特點(diǎn)，我們的日常服務(wù)工作將由接管期、常規(guī)期二個(gè)部分組成。 。對(duì)于其它方面的投訴，我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門，并及時(shí)與師生約定回復(fù)時(shí)間（最長回復(fù)時(shí)間不超過三個(gè)工作日），暫時(shí) 無法解決的問題將制定相關(guān)計(jì)劃向師生進(jìn)行解釋，普遍性投訴問題由管理處在居住區(qū)公告欄集中公告解決措施。每天晚上對(duì)學(xué)生公寓寢室進(jìn)行抽查，杜絕外來人員留宿。 加強(qiáng)巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱 浮球閥、泵房等。 （ 2）、對(duì)于管道和閥門，要檢查管道有無滲漏，閥門是否漏水，開關(guān)是 否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)實(shí)等。保潔員在工作過程中，根據(jù)保潔工作要求進(jìn)行自查。 每天將所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的樓層公用通道、梯道、天臺(tái)、地面清掃干凈。 衣服、鞋、帽、褲子擺放整。 (4)損壞公共衛(wèi)生設(shè)施和花草樹木。 3 、資料歸檔 歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存。 （一）維修服務(wù) 做到維修工作及時(shí)、規(guī)范、有效，如管道漏水、下水道不通、門鎖失靈、更換燈泡等，維修時(shí)維修人員填寫維修單，使維修情況有據(jù)可查。 （五）物品、工具借用服務(wù) 購置一些 常用物品、工具，如雨傘、針線、小維修工具等，建立物品、工具借用點(diǎn)，使學(xué)生在需要的時(shí)候，能夠及時(shí)使用到這些東西，使他們感到我們服務(wù)的周到。 認(rèn)真記錄日常管理評(píng)分，定期向?qū)W生處、所在院系匯總學(xué)生的加減分情況，作為學(xué)生年終考評(píng)依據(jù)。 指導(dǎo)學(xué)生開展室內(nèi)美化評(píng)比活動(dòng)，開展“溫馨小家”評(píng)比活動(dòng)。為此，在人員配備上堅(jiān)持以“精干 、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重知識(shí)也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。 8 月上旬 管理站站長須參加物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，并取得相關(guān)資格證書； 熟悉質(zhì)量管理體系文件及各物業(yè)管理崗位的運(yùn)作流程，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī) 、條例，全面掌握高校物業(yè)管理特點(diǎn)，不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)和管理水平。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。特?cái)M定物資裝備計(jì)劃如下： 一、管理用房 管理用房按學(xué)校所提供的面積安排，具體安排方案另定。 _______年質(zhì)量成本雙控制責(zé)任書 項(xiàng) 目 控制責(zé)任指標(biāo) 全年責(zé)任指標(biāo) 服務(wù)質(zhì)量（綜合服務(wù)滿意率） 成本費(fèi)用 總收入 考核項(xiàng)目 計(jì)分比例 考核指標(biāo) 獎(jiǎng) 懲 辦 法 考核 部門 按月考核指標(biāo) 一、內(nèi)部服務(wù)評(píng)價(jià) 40% 按月質(zhì)量考核計(jì)分 管理處內(nèi)部評(píng)價(jià)分達(dá)標(biāo)時(shí)，按上式計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)分值，內(nèi)部評(píng)價(jià)分未達(dá)標(biāo)時(shí)，否決當(dāng)月全部獎(jiǎng)金分值（即 100 分）； 半年或年終外部評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)時(shí)，返還當(dāng)月其他實(shí)得分值，但不返還當(dāng)月質(zhì)量獎(jiǎng)的分值。 關(guān)于公寓物業(yè)管理方案 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) 項(xiàng)目簡介： 公寓坐落于 小區(qū)總面積： 平方米，共有 幢高樓、總 戶數(shù) 戶。 機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理 對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。 向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。公司管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，自 2020 年 8月起管理遼寧工大葫蘆島校區(qū)工程建設(shè)指揮部物業(yè)， 2020年 10 月至今管理遼寧工大葫蘆島校區(qū)教師住宅（龍興家 園）物業(yè)。我們運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造了良好的空間。 對(duì)于一個(gè)物業(yè)來說，配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、共用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常、定期地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài) ，延長設(shè)備的使用壽命。 特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外 其余為業(yè)戶提供服務(wù)的活動(dòng)，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)戶的需求而設(shè)立。 按規(guī)劃建設(shè)房屋及配套設(shè)施，建立和完善的前期介入和接管驗(yàn)收程序，派有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人員規(guī)范運(yùn)作驗(yàn)收手續(xù)和合同簽定，明確相關(guān)方的責(zé)權(quán)利。 公司運(yùn)行狀況良好，物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá) 90%以上，能根據(jù)業(yè)主需求開展多種經(jīng)營服 務(wù)。 建立一支訓(xùn)練有素的保安員隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)封閉式管理，外來人員出入登記，保安員 24小時(shí)值班，定時(shí)巡邏，車輛、道路管理有序，做到全年無管理不善引起的治安責(zé)任事故。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和關(guān)于創(chuàng)建《阜新市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的要求，提高物業(yè)項(xiàng)目的整體管理水平，不斷滿足業(yè)主的需求，提出如下指標(biāo)承諾。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)消防工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。目前已將二項(xiàng)體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合遼寧工大葫蘆島校區(qū)教師住宅（龍興家 園）的三級(jí)操作文件貫穿于在管項(xiàng)目“龍興家園”的物業(yè)管理之中，對(duì)“龍興家園”的管理質(zhì)量起到了充分的保證作用。 ，公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)， 26 在 管理各類物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，為向全校教工 (業(yè)主 )提供全方位高質(zhì)量服務(wù)，公司聘請(qǐng)了大慶油田萬方物業(yè)服務(wù)有限公司（國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)）主管為顧問，通過不斷學(xué)習(xí)國內(nèi)先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實(shí)踐相結(jié)合，我公司提出了獨(dú)具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實(shí)踐中取得了良好的效果。 二、 硬件設(shè)施和軟件設(shè)施 大新建教師公寓物業(yè)的項(xiàng)目說明 遼工大教師公寓一期工程是由遼寧科瑞特 科技開發(fā)有限公司開發(fā)的高檔住宅小區(qū)，位于阜新市北環(huán)路南，人民大街東，總建筑面積 340000 平方米，工程計(jì)劃新建公寓 60 棟，于 2020年 9 月完工。 中央監(jiān)控室的出入管理 與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞，立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。 2． 8 區(qū)內(nèi)巡視 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等； 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及 時(shí)間。 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理； 實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度； 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工 作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等； 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施； 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔； 23 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 財(cái)務(wù)部 22 四、安全質(zhì)量 20％ 按月考核安全計(jì)分 凡當(dāng)月未完成質(zhì)量，免安全質(zhì)量獎(jiǎng)分值（即 20 分）； 凡當(dāng)月未發(fā)生安全質(zhì)量事故時(shí)，當(dāng)月獎(jiǎng)分值為滿分（即 20 分），年終給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)金。我公司按照 ISO9001： 2020 版的質(zhì)量要求等級(jí)，采用質(zhì)量成本雙控制的財(cái)務(wù)管理思路，以充分發(fā)揮廣大管理人員的積極性和創(chuàng)造性。正確的核算物業(yè)管理成本，控制各項(xiàng)成本開支，是保持物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作、良性經(jīng)營的基礎(chǔ)。 8 月上旬 取得相關(guān)特殊工種崗位資格證書；熟悉掌握本專業(yè)設(shè)備設(shè)施情況； 熟悉操作技巧，熟悉水、電消防設(shè)備，并定期進(jìn)行實(shí)踐演習(xí)和考核； 做好各項(xiàng)維修記錄和相關(guān)表單記錄。 二、員工的培訓(xùn) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)層面來改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高員工的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 （四）借助寬帶網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)同學(xué)與同學(xué)之間的信息交流與溝通，提高物業(yè)管理行為的透明度，增加管理站與同學(xué)之間的溝通渠道。 八、公寓文化建設(shè) 學(xué)生公寓文化建設(shè)是校園文化建設(shè)的重要組成部分，必須堅(jiān)持以育人為宗旨的文化建設(shè)指導(dǎo)原則。 類別 編號(hào) 項(xiàng)目內(nèi)容 無償服務(wù) 01 使用活動(dòng)室 02 代學(xué)生購應(yīng)急物品 03 代訂牛奶 04 代叫出租車 05 電話留言服務(wù) 06 代寄、代領(lǐng)郵件 07 提供報(bào)刊、雜志閱讀 08 臨時(shí)代為保管小件物品 09 義務(wù)宣傳公寓安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí) 10 定期組織文化活動(dòng) 有償服務(wù) 11 安裝玻璃 12 安裝吊扇 13 安裝燈具 14 換鎮(zhèn)流器 15 拆換燈管 16 拆換插座線 17 換門鎖 18 換水龍頭（ 4 寸口徑） 19 換水表面（ 4 寸口徑） 20 換門窗玻璃 21 木門維修 22 簡易家具維修 23 疏通地漏、廁所管道（房間內(nèi)） 24 疏通排污管（房間內(nèi)） 七、學(xué)生管理 在做好學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)工作的前提下，為了切實(shí)加強(qiáng)學(xué)生公寓內(nèi)學(xué)生日常行為的教育管理工作，我公司將努力做到管理工作制度化、規(guī)范化和科學(xué)化，使之真正的達(dá)到“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的公寓管理模式。不定期的以畫欄的形式開展心理知識(shí)學(xué)習(xí)活動(dòng)。 4 、檔案運(yùn)用 檔案的出、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。 五、檔案管理 對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主 體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。 注：保潔作業(yè)規(guī)范書中的保潔時(shí)間、次數(shù)、區(qū)域等根據(jù)學(xué)生公寓的具體要求再進(jìn)行具體化、細(xì)化、量化，目標(biāo)就是不留死角、入住的學(xué)生滿意。 每半月用清潔毛巾擦抹一次墻壁和所有燈炮、燈具，用掃帚清掃天花板等公共部位。 路燈、招牌、廣告欄無積塵、無水銹、無污漬。 附：設(shè)備故障維修工作程序 四、環(huán)境保潔 保潔作業(yè)要求 我們將逐步 依據(jù) ISO9001： 2020 版的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅、整潔、文明、舒適的學(xué)習(xí)和休息環(huán)境。 （二）供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理 所托物業(yè)內(nèi)部的配電房首先要符合“四防一通風(fēng)”要求。消防工作貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。 二、安全消防 （一）、根據(jù)貴校學(xué)生公寓的特點(diǎn)，為了確保同學(xué)的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，我公司特制定了以下學(xué)生 公寓安全管理辦法。 師生投訴由管理站的控制中心統(tǒng)一處理，具體管理思路如下： （一）投訴接收 師生可通過電話、來訪、書信、網(wǎng)絡(luò)或其它形式投訴，公寓管理站值班人員對(duì)投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。 完成學(xué)校布置的工作，執(zhí)行學(xué)校的規(guī)章制度 學(xué)校布置的工作，由管理站站長親自指揮負(fù)責(zé)，保證按時(shí)完成； 管理站的工作以學(xué)校的規(guī)章制度為依據(jù)，工作規(guī)程不能和學(xué)校制度相抵觸； 加強(qiáng)與學(xué)校各處室、各院系的溝通與交流，了解工作的不足之處，認(rèn)真改進(jìn)。 學(xué)生公寓無男女同寢、 斗毆等事件發(fā)生 嚴(yán)格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學(xué)及異性來訪者不得進(jìn)入寢室； 充分發(fā)揮公寓中團(tuán)組織及學(xué)生群體組織的示范作用，加強(qiáng)學(xué)生凝聚力。 四 制定管理規(guī)章制度 根據(jù)學(xué)生公寓的實(shí)際情況修改