【正文】 按5%的稅率征收，并移至零售環(huán)節(jié)。 鑒定》、《珍珠分級》及《金銀飾品標(biāo)識管理規(guī)定》、《首飾貴金屬純度的規(guī)定及命名方法》等等。與此同時，隨著各地對國務(wù)院取消行政審批權(quán)限中關(guān)于‘黃金行業(yè)審批制改為就地注冊制’等政策的進(jìn)一步落實，我省將有更多的個體私營業(yè)主向工商管理部門注冊登記加入金銀首飾經(jīng)營行業(yè)。其中，廣東一省的珠寶首飾企業(yè)約1250家，主要集中在深圳、番禺。出口值約為65億港元。（見“中港xx珠寶交易中心”介紹） 水貝xx珠寶交易中心。產(chǎn)業(yè)園于去年10月1日奠基，總體規(guī)劃600畝，首期開發(fā)338畝，該園類似于珠寶首飾保稅區(qū)，封閉監(jiān)管，均為工業(yè)用地。上海老鳳祥珠寶首飾公司今年元月銷售突破億元大關(guān)，達(dá)到1億零6百萬元，創(chuàng)日銷售歷史最高紀(jì)錄，與去年同期相比，零售增長近1成，批發(fā)超過1倍。一九九五年，經(jīng)國家批準(zhǔn)正式更名為“中國珍珠城”。80%以上的購買者為郊區(qū)農(nóng)民。當(dāng)北京鉑金市場處于一種無序競爭狀態(tài)，對xx市場反應(yīng)遲緩，上海則有專門的行會根據(jù)xx市場靈活調(diào)控價格、管理市場，使得北京同行羨慕不已。攤位5000余個，年成交額近5億元?？偼顿Y3000多萬元，經(jīng)營面積1000平米，是蘇北地區(qū)目前最大的黃金珠寶專業(yè)市場。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，%%，從增速上看?！叭{馬車”中的出口尤為突出，成為拉動長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。城市群之間的分工、合作和競爭將決定未來世界經(jīng)濟(jì)、政治的格局。（2003年7月30日《中國經(jīng)濟(jì)時報》見搜狐網(wǎng)）今年18月份長三角15個城市的實際利用外資比對情況顯示，為全國1/2多，上海、無錫、蘇州、南京分別列前四位。9月10月上市住宅總量突破600萬平方米，而其中單價在5000元以下的樓盤供應(yīng)量約190余萬平方米，占到了總供應(yīng)量的30%，單價水平在50007000元價位段內(nèi)約240余萬平方米，占到38%；單價水平在7000元以上的供應(yīng)量約200余萬平方米，占到32%。在西湖邊買一套房子養(yǎng)老，是許多浙江老板的夢想。這些人在更新自己居住環(huán)境的時候發(fā)現(xiàn)，房價漲得讓人吃驚，于是加入了炒房的行列，一般是買兩三套房子。專家介紹說，一般情況下，住宅用房投資回報率約為6%到8%，商鋪投資回報率可達(dá)8%到12%。南京、無錫的商鋪售價僅為8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁華地段商鋪售價也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，這為上海市民投資商鋪提供了新的選擇機(jī)會，同時也顯示出當(dāng)代置業(yè)的一種時尚——異地置業(yè)。（以上《金陵晚報》見南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）從城市規(guī)模來看房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力，呈現(xiàn)兩大特點：一是大城市具備較大的市場空間；大城市的另一特點是對周邊地區(qū)具有集聚作用。（見《經(jīng)濟(jì)觀察報》電子版2003年10月6日）第三節(jié) 揚(yáng)州市房地產(chǎn)狀況揚(yáng)州多年來房地產(chǎn)發(fā)展一直以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，房地產(chǎn)市場運(yùn)行較為平穩(wěn)。來鶴臺復(fù)式商用房均價已達(dá)9000元/平方米?！睋P(yáng)州邗江槐泗鎮(zhèn)人，清代鴻儒阮元在《揚(yáng)州畫舫錄》序言中描繪揚(yáng)州“土沃風(fēng)流，會達(dá)殷振；翠華（皇帝）六巡，恩澤稠疊；士日以文，民日以富。揚(yáng)州市正爭取成為“南京都市圈”內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地、區(qū)域物流中心樞紐、會展“附中心城市”，同時也爭取興建都市圈內(nèi)第二或第三機(jī)場，并希望在“南京都市圈”規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)中實現(xiàn)。到2010年，沿江地區(qū)GDP達(dá)1000億元左右，年均增長14%以上，占全市GDP70%以上，2005年和2010年人均GDP分別達(dá)3000美元和6000美元以上，率先實現(xiàn)全面小康和基本現(xiàn)代化，城市化水平達(dá)70%以上。該區(qū)東至賈七路，北至寧啟鐵路、揚(yáng)冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約10平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。對開發(fā)研制經(jīng)過省以上科技行政部門認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)品，并進(jìn)行項目投入的，由同級財政或相關(guān)基金按項目當(dāng)年財務(wù)發(fā)生數(shù)一次性給予1%的補(bǔ)貼。二、運(yùn)行費(fèi)用電費(fèi)：非工業(yè)；；水費(fèi)：；；。6幅地塊最高拍賣成交價為3120元/平方米，最低拍賣成交價為1470元/平方米?！　〗Y(jié)論：揚(yáng)州在長三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產(chǎn)剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為，項目招商具備極大優(yōu)勢。2003年、2004年只有投入，2005年、2006年、2007年才有資金回籠，故在資金籌措方面2005年才考慮銷售資金回籠因素。四、公司自有資金及股東借款合計34659萬元（含購?fù)恋乜睿⒂?004年12月底之前分批陸續(xù)投入，具體時間表如下：（1）、2003年10月已到位：15159萬元（已用于購?fù)恋兀?）、2004年04月底到位： 2000萬元（3）、2004年06月底到位： 3000萬元（4）、2004年08月底到位： 4500萬元（5）、2004年10月底到位： 5000萬元（6）、2004年12月底到位： 5000萬元注：結(jié)算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費(fèi)、契稅第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 項目未來收入來源: 一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見經(jīng)營總收入預(yù)測表 經(jīng)營總收入預(yù)測表序號分類銷售面積（萬平米）銷售單價（元/平米）銷售收入（萬元）1珠寶文化廣場80%6800371002珠寶大廈80%6800361763xx商務(wù)中心80%6800299204珠寶市場步行街（一期）3500236605珠寶市場步行街（二期）3500100456員工高級公寓2000145007合計　　151401注：（1）、 車位是服務(wù)配套，暫不計算收入；其它服務(wù)性經(jīng)營收入暫不考慮。項目經(jīng)營稅金及附加見下表：序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅營業(yè)收入的5%75702城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅的3%2273教育費(fèi)附加營業(yè)稅的1%764合計％7873第三節(jié) 項目利潤估算項目經(jīng)營收入：151401萬元項目經(jīng)營稅金及附加：7873萬元項目可運(yùn)用資金：項目經(jīng)營收入－項目經(jīng)營稅金,即為143528萬元。二、財務(wù)凈現(xiàn)值設(shè)定折現(xiàn)率I0=8%，據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表，NPV=42207萬元0評價：FNPV=42207萬0，說明項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（即I0=8%）獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目開發(fā)方案可行。第三節(jié) 貸款擔(dān)保分析 一、貸款擔(dān)保問題 本項目貸款擔(dān)?？捎庙椖抗舅徣客恋剡M(jìn)行抵押擔(dān)保，項目公司購買的土地帳面價值（詳見土地使用權(quán)證書及抵押物清單）為15159萬元,其中,商業(yè)用地帳面價值為12712萬元,約每平方米728元,工業(yè)用地帳面價值為2447萬元,約每平方米130元。二、有關(guān)說明及建議本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的，鑒于目前珠寶城市場的客觀條件及本項目的實際狀況，我們對報告的有關(guān)問題需進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議：本報告的投資估算是參照國內(nèi)目前同類型項目的投資水平，結(jié)合本項目自身特點估算的，由于項目工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。附財務(wù)測算表 投資估算匯總表 項目開發(fā)和銷售進(jìn)度初步按排表 經(jīng)營收入年度預(yù)測表 投資計劃與資金籌措表 經(jīng)營總收入預(yù)測表 稅后利潤測算表 財務(wù)現(xiàn)金流量表 剩余物業(yè)成本價值一覽表 抵押物清單核準(zhǔn)通過，歸檔資料。第四節(jié) 評價結(jié)論和實施建議一、研究結(jié)論通過對該項目的市場分析可知，揚(yáng)州xx珠寶城項目處于邗江開發(fā)區(qū)未來中心區(qū)地理位置，升值空間較大。二、本項目現(xiàn)金流分析當(dāng)中有一部分剩余物業(yè)是按成本價計算的，實際上市場價值往往遠(yuǎn)高于成本價，真實的凈現(xiàn)金流應(yīng)大于68705萬元。一、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)（1）、財務(wù)現(xiàn)金流量（見財務(wù)現(xiàn)金流量表）注：年貸款利率按中國人民銀行2002年2月21日起執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，取I=%。預(yù)計年交易額將達(dá)50～80億元，本公司也將從中獲取較大收益，如交易額的提成，即使按交易額的2％～3％收取，一年也有上億甚至幾億的收入，由于這方面的經(jīng)營收入目前難以準(zhǔn)確量化，在本經(jīng)濟(jì)效益分析中暫且不計，但其美好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景是不能輕易忽略的！三、本項目建成后由本公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，㎡,一年的物業(yè)管理費(fèi)收入有幾千萬元, 在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計。本項目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設(shè)中的資金為58037萬元， 按投資回報均攤分配原則，其中應(yīng)實現(xiàn)的利潤為： 5803768705247。二、投資估算詳見投資估算匯總表(1) 表中土地成本以土地使用證上的金額為準(zhǔn)，詳見各地塊土地使用證。項目公司將以規(guī)范的運(yùn)作，標(biāo)準(zhǔn)化的管理及嚴(yán)格的成本控制與核算，高質(zhì)量地完成工程建設(shè)。三、建筑物費(fèi)用建廠成本：單層輕鋼結(jié)構(gòu)：450600元人民幣/平方米 框架結(jié)構(gòu)：600700元人民幣/平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房房租：812元人民幣/四、水接入費(fèi)用：600元/立方米（對外商投資企業(yè)減半征收：300元/立方米）第二節(jié)　土地成本該項目已第一期購得土地544畝，其中商業(yè)用地262畝。對進(jìn)“兩園”注冊資本在2000萬美元以上且一年內(nèi)實際外資到帳達(dá)50%以上的項目、經(jīng)省以上科學(xué)技術(shù)行政管理部門認(rèn)定的高新技術(shù)項目（產(chǎn)品）、世界知名企業(yè)投資興辦的項目，采取更為靈活、優(yōu)惠的辦法，實行一事一議，制定個案性政策措施。前3年，由同級財政在地方稅收分、留成部分，給予所得稅征收額相等的財政補(bǔ)貼；第4至8 年，給予所得稅征收額50%的財政補(bǔ)貼。趁此時機(jī)進(jìn)一步挖掘現(xiàn)代物流的潛力，推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。遠(yuǎn)期至２０２０年，規(guī)劃范圍為揚(yáng)州市區(qū)及儀征、江都兩市全部行政區(qū)域，面積３２１５平方公里。第一節(jié) 揚(yáng)州市發(fā)展規(guī)劃江澤民同志的題詞“把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城”，指明了建設(shè)揚(yáng)州的方向和目標(biāo)。自隋唐以來，揚(yáng)州就逐漸成為我國東南沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心，唐代大詩人李白《送孟浩然之廣陵》有千古麗句：“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州。據(jù)統(tǒng)計，今年15月份，同比分別增108%、%。長三角地區(qū)人均GDP、人均儲蓄均名列前茅，消費(fèi)水平和財富積累水平明顯強(qiáng)于其他城市，使得其房產(chǎn)開發(fā)投資潛力較大。在上海20002002三年間，外地人置業(yè)占上海全部房產(chǎn)銷售面積的比重逐步上升，同時上海人也轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市如蘇州、昆山等地購買房產(chǎn)。但上海市中心黃金地段的商鋪市場風(fēng)險系數(shù)也開始加大，一些眼光長遠(yuǎn)的投資者選擇了向社區(qū)和外埠轉(zhuǎn)移。據(jù)戴德梁行2003年調(diào)查報告指出，上海工業(yè)房地產(chǎn)市場較上半年出現(xiàn)顯著增長，新建廠房竣工和租售情況達(dá)到三年來最高峰。而在這個過程中，關(guān)心投資的溫州人卻發(fā)現(xiàn)了投資機(jī)會。2003年16月市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)），%，%，%，%。（《現(xiàn)代快報》2003年10月11日深圳新聞網(wǎng)）另外，由蘇州大學(xué)蘇南發(fā)展研究院實施，國家教育部命題的“長江三角洲地區(qū)城市綜合競爭力比較”研究成果對外公布，長三角地區(qū)15城市綜合競爭力最新排名顯示，根據(jù)綜合得分。區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為，長江三角洲“3小時都市圈”的交通計劃，將極大推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會一體化進(jìn)程，帶來生產(chǎn)力發(fā)展格局的重大變化。這里還聚集著近百個工業(yè)產(chǎn)值超過100億元的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)千家巨型企業(yè)。，%。第四章 長三角中心城市綜合及對比分析既然建立珠寶產(chǎn)業(yè)園是長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，那么選擇建在何處最經(jīng)濟(jì)最能帶來效益就成為了關(guān)鍵。（酷極珠寶網(wǎng)2003年9月22日《招遠(yuǎn)黃金產(chǎn)業(yè)鏈深延 30余家珠寶商落戶“中國金都”》）再一類為占據(jù)城市黃金地段的珠寶首飾銷售中心。一類為以產(chǎn)地為基礎(chǔ)的專業(yè)市場，如前文提及的浙江諸暨山下湖珍珠市場，蘇州渭塘中國珍珠城。一些毗鄰的中小城市，黃金飾品銷售得更好，江蘇徐州市今年2月份黃金飾品銷售比去年同期增長1倍以上，日銷黃金達(dá)10公斤，江蘇泰州天孚珠寶銀樓、南通?？诠╀N大廳等珠寶店，農(nóng)民購買量都占到80%以上。在相關(guān)機(jī)構(gòu)多次進(jìn)行的單項品種和綜合性珠寶首飾消費(fèi)調(diào)查中，上海市民的消費(fèi)能力均排列首位，前面已有上海老廟黃金珠寶公司，老鳳祥珠寶首飾公司的銷售例證。2000年10月，占地50畝、總投資3500萬元的第五代珍珠市場投入使用，市場設(shè)攤1000個，精品房100間；2002年成交珍珠650噸，珍珠首飾20余萬件，成交額達(dá)到13億元。一、有幾家知名的經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的珠寶首飾生產(chǎn)和銷售企業(yè)。預(yù)計明年春節(jié)期間正式開業(yè)?！V東省另有四大玉器加工基地和市場——廣州市華林玉器街、四會馬田玉器街、揭陽陽美村和南海平州玉器街。深圳毗鄰世界黃金珠寶首飾三大交易中心之一的香港。今后從事金銀珠寶的零售、批發(fā)業(yè)務(wù)，將不再需要經(jīng)過人民銀行審批、領(lǐng)發(fā)金銀珠寶經(jīng)營許可證；只要符合工商部門規(guī)定的企業(yè)注冊條件，便可就地注冊登記開業(yè)。即將出臺的《黃金管理條例》將取消實施了50多年的禁止民間買賣黃金的有關(guān)規(guī)定。我國鉆石、鉑金、高檔寶石、翡翠等原材料不少依靠進(jìn)口。2003年5月中國人民銀行停止執(zhí)行一批涉及黃金收購生產(chǎn)加工批發(fā)零售和白銀進(jìn)口行政審批項目，標(biāo)志著黃金、白銀等貴金屬及其制品從管理體制上實現(xiàn)了市場的全