【正文】 竣工房屋，實測層高平均值與設(shè)計值之差在177。　 房屋屬性數(shù)據(jù)采集　 房屋建筑面積測繪時，一般應依據(jù)所測繪建筑的“兩證一書”等法律文件對房屋用地單位或權(quán)利人、項目名稱、建筑功能、用途、宗地號或地塊編號、建筑棟數(shù)、層數(shù)、房屋編號、用地坐落等房屋屬性進行采集。多層房屋按各層建筑面積的總和計算建筑面積。h) 屬永久性建筑的有柱（非獨立柱、單排柱）的車棚、貨棚、加油站、收費站等，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。d) 附屬在建筑外的落地櫥窗，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積?！?符合GB/T 503532013中相關(guān)規(guī)定的建筑空間，包括：a) 用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯，不計算建筑面積（GB/T ）?！?多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱為斜柱?！?，當其開敞面的寬度小于陽臺總周長的1/6時，陽臺視為封閉陽臺計算全部建筑面積；，當其開敞面的寬度小于陽臺總周長的1/4時，陽臺視為封閉陽臺計算全部建筑面積。公共陽臺的計算規(guī)則與陽臺相同。　 室外樓梯、臺階、車道的面積計算　 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：a) 室外樓梯：位于建筑物外部，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）；b) 室外臺階：位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起終點高差小于一個自然層，或起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設(shè)計利用?！?走廊的面積計算　 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊?！?樓、電梯前室的面積計算　 樓、電梯前室無論是否對外開敞，均計算全部建筑面積?！?、雨蓬：a）無柱時，不計算建筑面積；b）獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；c）兩根及以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。 圖9　 花池、空調(diào)機位圖示　 凸窗的面積計算　 ，可分為單反式凸窗（圖10中a）和雙反式凸窗（圖10中b）?！?位于陽臺內(nèi)的結(jié)構(gòu)煙道所占用空間不計入陽臺范圍，成品煙道所占用空間計入陽臺范圍?！?墻體面積的計算　 陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體亦視為外墻?！?如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，一般取下部墻體厚度作為墻體厚度值，則取上部墻厚為墻體厚度?！?結(jié)構(gòu)連接板　 點式建筑在結(jié)構(gòu)折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外側(cè)的與室內(nèi)不相通且不相鄰的結(jié)構(gòu)連接板，視為結(jié)構(gòu)平臺，計算全部建筑面積?！?應分攤的共有建筑面積包括：a) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應分攤的公共建筑空間；b) 建筑物內(nèi)的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直交通空間及各種管道井、煙道井、垃圾井道；c) 建筑物內(nèi)公用的公共門廳、大廳、梯廳、過道、走廊、檐廊、門廊、門斗、雨蓬、大堂、疏散通道等水平交通空間；d) 套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半；e) 地面以上為本棟服務的變（配）電室、消防控制室（監(jiān)控室）、水泵房、設(shè)備用房及其附屬用房、衛(wèi)生間、工具間、值班警衛(wèi)室等；f) 凸出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間、設(shè)備用房及其附屬用房、工具間等； g) 架空層內(nèi)的大堂、值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等；h) 、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等?！?共有建筑面積分攤計算后，各分戶的建筑面積之和應等于相應的棟、功能區(qū)、層的建筑面積。d) 層間共有建筑面積。　 分攤系數(shù)的計算方法　 共有建筑面積按比例分攤的計算公式按相關(guān)建筑面積進行公用面積分攤，按下式計算：K=式中：K——面積的分攤系數(shù)；——各單元參加分攤的建筑面積，m2；——各單元應分攤的共有建筑面積，m2；——各單元參加分攤所得的分攤面積，m2； ——應分攤的共有建筑面積總和，m2；——參加分攤的各單元建筑面積總和，m2?！?房屋擴建、改建、增建后，與原建筑形成整體，不能獨立使用的，新建部分與原建筑作為一棟。d) 一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑，當裙樓部分可由隔墻、防火卷簾或伸縮縫劃分為二個及以上部分，且各部分擁有自己獨立的交通體系和消防體系，則計算時，可以把不相通的各座塔樓及其相應裙樓作為獨立的一“棟”?！?半地下室　 當坡地建筑半地下室樓層全部用作城市公共通道、人防、公用設(shè)備房、共用停車庫、防災防護及材料存儲室、架空公共空間、架空綠化、架空休閑等用途的建筑空間時，該層的層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，建筑面積也不計入地面以上建筑面積，該半地下室樓層面積均計為不分攤的共有建筑面積。　 高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，其建筑面積應作為整棟或功能區(qū)的共有建筑面積，其分攤范圍為高、低區(qū)電梯通過的所有樓層?！?位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的專用梯為室內(nèi)專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。 　 走廊（內(nèi)走廊、外走廊、柱廊、檐廊）、通廊、過道（走道）　 房屋除出入口層外的其它各層公用的走廊、過道，一般情況下，應作為本層應分攤的共有建筑面積，但對大型集中商業(yè)設(shè)置的多點連通的各層連廊，一般情況下應作為功能區(qū)應分攤的公共建筑面積。　 與室內(nèi)不相通的計建筑面積的室外平臺、結(jié)構(gòu)板，均計為不分攤的共有建筑面積。　 采光井、通風井、煙道　 一戶專用的煙道，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；多戶共用的煙道，計入應分攤的共有建筑面積?！?值班警衛(wèi)室、消防控制室　 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一棟房屋門口附近，供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達室、自動報警控制中心、監(jiān)控室等。　 設(shè)于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調(diào)機房、風機房、水泵房等設(shè)備用房，雖其被某一戶專有面積所包圍，該設(shè)備房仍作為共有建筑面積在其相應服務范圍內(nèi)進行分攤。此時，共用的消防控制室等應視為為多棟服務的共有建筑面積，計入不分攤的共有建筑面積；為主、附樓各自服務的梯間、門廳等共有建筑面積，應分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進行分攤計算?！?位于建筑外部的下地下室坡道，下方不加以設(shè)計利用的室外樓梯、臺階等,不計入建筑基底面積?！?坡地建筑，當半地下層為計地面以上層數(shù)時，其基底面積為建筑物半地下層及其各層接觸地面部分的水平投影面積之和（圖23a、圖23b）；當半地下層為不計入地面以上層數(shù)時，其基底面積為其上方相鄰建筑樓層外圍水平投影面積。　 封閉建筑空間　 位于專有區(qū)域內(nèi)的封閉建筑空間，計為不分攤的共有建筑面積?！?設(shè)備用房　 配電室、變電室、有線電視間、網(wǎng)絡間、空調(diào)機房、風機房、水泵房等，分別視為設(shè)備用房的一種。當層內(nèi)各套均有自用風井、煙道時，可將風井、煙道計入套內(nèi)建筑面積。　 若酒店的接待處設(shè)于公共大堂中的某一部分并形成獨立使用空間，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的專有建筑面積。兩棟獨立建筑物之間的通廊（連廊）建筑面積一般情況下計入不分攤的共有建筑面積?！?下地下室樓（電）梯、車道　 由地面下地下室（空間）的地下室專用梯，當該專用梯地面出入口為獨立出入口并位于建筑物外墻或主體之外時，若：a) 地下室為商業(yè)、辦公等用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為地下室應分攤的公用面積；b) 地下室為人防、停車或設(shè)備用房等用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為不分攤公用面積，并計入地下室建筑面積中；c) 地下室既有商業(yè)、辦公等用途空間，也有人防、停車或設(shè)備用房等用途空間時，如該專用梯僅為商業(yè)或辦公服務，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為商業(yè)、辦公部分的應分攤共用面積；如該專用梯同時服務于地下室所有用途，該專用梯及地面出入口的建筑面積計入不分攤共用面積。 圖20　 為室外平臺服務的樓梯圖示　 對于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場、辦公樓等，如需進行分層或分戶建筑面積計算，須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過道，否則該商場或辦公用房只能按復式房計算總建筑面積（圖21）?！?位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專用梯為室內(nèi)非專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。位于該區(qū)域內(nèi)主要供地下商業(yè)或辦公使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風井、煙道、管道井、設(shè)備用房及其附屬用房等，均在地下室商業(yè)或辦公部分進行分攤。　 —，當塔樓功能不同且高差較大時，可劃分為多棟?！?地面以上有裙樓（含架空層）連接的建筑為一棟，同一棟中不同塔樓各自為一座?！?應分攤的共有建筑面積優(yōu)先級按服務范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即按照整棟、功能區(qū)、層等逐級分攤，整棟公共面積優(yōu)先級最高，套間公共面積優(yōu)先級最低。b) 功能區(qū)間共有建筑面積?！?共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的產(chǎn)權(quán)界?！?其它　 多層房屋中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層等。　 屋面上的建筑空間的面積計算　 位于建筑屋面的梯間、電梯機房、水箱間等，均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。圖15　 墻體面積計算圖示　 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半?！?裝飾性幕墻不計算建筑面積。 圖11　 幾類窗體外墻定義圖示　 凸窗向陽臺或花池內(nèi)凸出時，凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積（圖12）。　 建筑物室外設(shè)置的與房屋相連的有蓋卸貨平臺，參照門廊計算規(guī)定計算建筑面積?！?連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉或為柱廊時，通廊計算全部建筑面積；不封閉且無柱時，通廊計算一半建筑面積?！?有柱外走廊，無論其層高如何，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱外走廊，無論其層高如何，均按其圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積?！?室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用的?！?穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。　 住宅一層（地面層、裙樓頂層）設(shè)置的類似于陽臺、門廊的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物，且室內(nèi)向其開門，如其上方為上一層的陽臺，則視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積；如上方為非陽臺結(jié)構(gòu)建筑空間，則視為門廊，按門廊規(guī)定計算建筑面積（圖4）?！?陽臺、露臺的面積計算1　2　3　4　5　6　　　　　　　 陽臺按其開敞面是否封閉分為封閉陽臺和不封閉陽臺。　 建筑自然層內(nèi)設(shè)置的平臺式落地窗（如圖2中a所示），無論窗體空間本身的高度如何，外側(cè)是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內(nèi)的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖2中b所示），層高計算也與其相同。d) 有頂蓋無柱不封閉的永久性架空通廊，按其圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。l) 坡地建筑的吊腳架空層，按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計算建筑面積。d) 房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、煙道、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計算建筑面積?！?建設(shè)用地范圍的界址數(shù)據(jù)應依據(jù)宗地（附）圖、用地方案圖等相關(guān)法律文件確定。用極坐標法施測分割地界點坐標時，水平角觀測須采用DJDJ2等級系列經(jīng)緯儀或電子經(jīng)緯儀，測距用的光電測距儀應采用I級。 　 當同一棟建筑物有多種屋面形式時，建筑高度應按上述方法分別測繪計算后取其中最大值。　 每張草圖必須記錄凈高實測數(shù)據(jù)，草圖上應明確清晰注記建筑物名稱、指北方向、所測樓層、測量日期、頁碼并由測量人、檢查人、記錄人手寫簽名?！?斜坡面房屋邊長數(shù)據(jù)采集當房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，應分別測量兩部分的邊長數(shù)值并輔以略圖說明?！?已竣工房屋存在圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形，且無建筑施工圖可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀沿該圖形邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算面積。　 房屋邊長數(shù)據(jù)的實地采集　 測量過程應遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則?！?房屋竣工（現(xiàn)狀、變更、分割）測繪面積兩次測算結(jié)果比較之差的限值按如下規(guī)定：—— 以套內(nèi)建筑面積計，較差百分比≤％；—— 以建筑面積計，較差百分比≤1％。（mj+ mjD）計算的結(jié)果之內(nèi)：式中：mj為相應等級界址點的點位中誤差（m）；D為相鄰界址點間的距離（m）；△D為界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差（m）。　 房產(chǎn)平面控制點的密度建筑物密集區(qū)的控制點平均間距在100米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點平均間距在200米左右?！〕鞘泄部臻g具有一定規(guī)模、面向所有市民24小時免費開放并提供休閑活動設(shè)施的公共場所，一般指露天或有遮蓋的室外空間，符合上述條件的建筑物內(nèi)部公共大廳和公共通道也可作為城市公共空間。　煙道建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道?！∵^街樓跨越道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。分為圍護性幕墻和裝飾性幕墻?！￠T廊位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺、且有支撐的開放式建筑空間?！“氲叵率移碌亟ㄖ臉菍?，當有超過1/4周長的頂板面滿足地下室的條件，該層為半地下室?！A層在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的且投影面積不大于該樓層建筑面積1/2的樓層?！∪莘e率容積率＝計容積率建筑面積/建設(shè)用地面積計容積率建筑面積＝地上規(guī)定建筑面積＋地上核減建筑面積＋地上核增建筑面積不計容積率建筑面積＝地下規(guī)定建筑面積＋地下核增建筑面積　規(guī)定容積率市規(guī)劃、土地行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的容積率?！∷墙ㄖ酌娣e塔樓接觸裙房屋頂?shù)淖匀粚咏ㄖ鈮蚪Y(jié)構(gòu)外圍水平投影面積?！》课萁ㄖ娣e現(xiàn)狀測繪依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級以上房地產(chǎn)登記部門登記確權(quán)認定。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋共有