【正文】 部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。《臨時資質證書》有效期為一年。（2）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度。以欺騙手段取得資質證書的、還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。一如請求分配建筑物公共部分應得的利益；請求正當管理共同關系的事務；請求停止侵害、排除障礙、消除危險、賠償損失等行為的權利。8．對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設施設備和相關場地的使用情況進行了解，并提出質疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復和說明，對存在的問題提出改進建議并要求得到合理解決。物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。召開業(yè)主大會的法定人數(shù)無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有112以上投票權的業(yè)主參加方可召開。業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過才能生效。第一農業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達到50％以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。（5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單。（3）審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。（1）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主。（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的。業(yè)主委員會應當選聘執(zhí)行秘書1名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務工作。（4）調節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。（3）對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。（l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。（2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設施，均由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理；發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費用。住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：（1）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設單位應按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)承擔之前期物業(yè)管理工作。（3）在日常工作中，物業(yè)管理企業(yè)應定期或不定期地向業(yè)主委員會匯報工作，以確保物業(yè)服務合同、提高服務水平為中心內容，將企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人加強服務的重要措施企業(yè)內部改進工作的重要舉措及時地向業(yè)主委員會通報，讓業(yè)主委員會全程了解企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人良好的、積極的態(tài)度，全程了解企業(yè)搞好各項工作的愿望和成果，這樣有利于建立業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的認識，便于協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作，便于修訂物業(yè)管理的各項制度，便于物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘。行業(yè)協(xié)會的有效工作可以促進本行業(yè)的健康有序發(fā)展。（6）進行行業(yè)內部協(xié)調，維護行業(yè)內部公平競爭。居住組團，一般稱組團，指被小河道路分隔，并與居住人口規(guī)模（100一3000人）相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。住宅小區(qū)的文化環(huán)境將反映出物業(yè)管理者素質、管理和服務水平的高低，也能體現(xiàn)出住宅小區(qū)精神文明建設的成果，是衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的最重要指標之一。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務區(qū)”，為社會各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。（一）委托服務型委托服務型物業(yè)管理是業(yè)主或投資者將簡建成的寫字樓委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)驚醒管理，物業(yè)管理企業(yè)只擁有企業(yè)的經(jīng)營管理權，不擁有其產權。（二）租售營銷服務為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營消服務，寫字樓營消的市場調研和營消計劃制定，整體形象設計、宣傳推介，引導買租客戶考察物業(yè)，與客戶的聯(lián)絡、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等均屬于寫字樓的營消推廣服務范疇。（4）商務咨詢、商務信息查詢服務。（12）秘書培訓服務。（7）提供旅游活動安排服務。（15）代購清潔物品服務。（六）環(huán)境保潔與綠化美化服務1．保潔服務標項額天后應實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時間，由專人負責檢查、監(jiān)督。（4）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。宣傳的形式有消防輪訓。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。保證樓內與外界通訊渠道的暢通，是現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務之一。擺放適當?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環(huán)境，使樓內的（四）質量要求高，科技含量大由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。（3）銷售代表將合同及有關房租及保證金收費通知一并送給客戶簽字。協(xié)助裝修商到寫字樓保安部辦理動工手續(xù)并監(jiān)利施工。3基礎租金基礎租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額4市場租金市場租金是在聲品租金的基礎上，反映物業(yè)供求關系而出現(xiàn)的一種租金，但在一定的市場條件下，某棟寫樓的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況極其所在的位置。（二）從建筑功能上分綜合性商業(yè)購物中心包括購物區(qū)、娛樂區(qū)、健身房、保齡球場、餐飲店、影劇院、銀行分支機構等。（一）安全保衛(wèi)管理商業(yè)場所物業(yè)安全管理服務主要是為顧客提供安全、放心的購物環(huán)境，并確保商業(yè)場所的物品不被偷盜。居住區(qū)商城建筑規(guī)模一般在300010000以上，其商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口在1萬5萬人以上，年營業(yè)額3000萬1億元以上。（6）成功的寫字樓租賃能產生可觀的經(jīng)濟效益，在確定某棟寫字樓物業(yè)的整體租金時主要取決于物業(yè)本身的狀況極其所處的位置。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補互利、相得益彰。二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行租賃合同的執(zhí)行是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出寫字樓的整個過程。第四節(jié)寫字樓的租賃管理一、 字樓租賃合同的簽訂物業(yè)管理企業(yè)有時受業(yè)主委托，代為管理寫字樓的租賃業(yè)務，寫字樓租賃是商品交換的一種形式，是出租與承租的經(jīng)濟關系，既承租者按雙方約定的限期和數(shù)額向出租者交納租金以取得物業(yè)的使用權，而出租者獲得租金收益，相當于物業(yè)商品零星出售的一種方式。因此，要建立完善的應急預案。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。發(fā)動大家，及時消除火災苗頭和隱患。組建以保安部人員為主的專職消防隊伍和由物業(yè)管理公司其他部門工作人員、業(yè)主、客戶組成的義務消防隊伍。綠化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點，必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，安排不同的落實措施，保證無破壞、踐踏及隨意占用綠地現(xiàn)象。2設備設施使用管理及維修養(yǎng)護寫字樓的設備先進，智能化程度高，對維修養(yǎng)護和使用管理要求較高，所以，設備設施使用管理及維修養(yǎng)護是寫字樓物業(yè)管理的一項重點內容。（11）文娛活動安排及組織服務。（3）物品寄存服務。（8）翻譯服務。商務中心工作人員在提供服務時，應了解清楚客戶所需服務項目、服務時間及服務要求，向客戶講明收費標準，準確、迅速地完成服務項目。（3）根據(jù)業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的意向，是業(yè)主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個客戶還是多個客戶占用一幢寫字樓，是單用途還是多用途等具體‘情況，成立大廈業(yè)主委員會。 大型寫字樓 建筑面積一般在3萬平方米以上。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。（3）建筑供暖，供熱設備（4）安保設備。第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)住宅小區(qū)的構成與特點住宅是供人類居住的人造空間。（2）協(xié)助政府開展行業(yè)調研和行業(yè)統(tǒng)計工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策等提供預案和建議。居民委員會是社區(qū)居民群眾的自治組織，同時又在街道辦事處的領導下，履行最基層政府的職能，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應接受街道辦事處和居民委員會的工作指導，并積極配合他們開展社區(qū)建設工作。（－）物業(yè)管理企業(yè)應主動聽取業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見（1）業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務合同，應及時聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)管理企業(yè)進行反映，物業(yè)管理企業(yè)應主動向業(yè)主委員會了解意見，改進自身工作，不斷提高物業(yè)管理水平。（5）拆遷居民已合理安置。四、物業(yè)建設單位物業(yè)建設單位負責物業(yè)的開發(fā)建設，1998年7月20日頒布的《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院令第248號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任；2000年1月30日頒布的《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）也規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設工程質量負責。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；其他道路、住宅樓房周圍及綠地內、樓內公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負責；將垃圾由垃圾樓（站）運至垃圾轉運站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；將垃圾由住宅運至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負責；公共廁所的權屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負責；本辦理產權移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負責，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負責。（2）物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準。（7）處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細e且被山L（8）對物業(yè)管理區(qū)域內安全事故的張青于以備采開進計處理。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。（二）業(yè)主委員會應履行的職責召召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。（6）拒不履行業(yè)主義務的。（5）具有一定組織能力?！稑I(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應當做好認真的記錄。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。應當同時告知相關的居民委員會。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權。（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。投票權是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定的。《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的具體權利和義務。④物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理。（二）資質等級的管理（1）申請評定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)應提交下列材料：①物業(yè)管理企業(yè)資質等級申報表②營業(yè)執(zhí)照復印件③建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件。（3）有委托的物業(yè)管理項目。（五）《資質證書》格式由建設部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（5）20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能：總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財務管理部、綜合服務部、市場開發(fā)部、各物業(yè)管理處（客戶服務部、環(huán)境管理部、安全管理部、工程保障部）物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務權利：（1）物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)有關法律法規(guī)、物業(yè)服務合同和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，結合實際情況，制定管理辦法。股份有限公司的全部資產分為等額股份，每個股東以持股數(shù)額對公司承擔相應責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。三、國家行政管理部門和地方政府制定的其他服務質量要求：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《前期物業(yè)管理招標管理暫行辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕范圍和標準》、《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》，《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》已于2003年12月1日起施行。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，如住率或使用率達85%以上。（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。（四）統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務合同：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應當成立接管驗收小組，對物業(yè)的